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  1. Mark79

    Mark79 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Può tizio non essendo proprietario incaricare l ag imm di locare il suo appartamento ? È necessario sapere chi è il proprietario ? È necessaria una delega ?
    Per la registrazione del contratto chiedono necessariamente i dati del proprietario ?
     
  2. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Vedo che hai riproposto separatamente la domanda che implicitamente era sorta in altra discussione.

    Posso anticiparti , sempre che ricordi bene, la risposta data dalla nostra enciclopedica Pennylove.

    - Il contratto avrebbe comunque valore legale, nel senso che ad essere tutelato sarebbe il conduttore, ma sarebbero rogne per proprietario e pseudo-locatore.
    - in fase di registrazione occorre indicare tutti i proprietari dell'immobile, o titolari di diritti reali ad es. usufrutto, pro quota.
    - i redditi da locazione sono comunque attribuiti ai proprietari veri o usufruttuari, ciascuno per la propria quota.

    Ma quali difficoltà ci sono a far si che il contratto sia normalmente intestato?
     
  3. Mark79

    Mark79 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    O mi interessava sapere questo. Occorre comunque indicare il proprietario anche se ha dato delega a un altro che figura in veste di locatore. Quindi il non proprietario può essere locatore ma ai fiji della registrazione servono i dati del proprietario
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Che io sappia la delega a locare non la conoscevo: so che può essere data la delega a terzi, per presentare la domanda di registrazione al proprio posto, nel qual caso in AdE occorre presentare documenti sia del richiedente che del delegato.

    Ma i contraenti rimangono il proprietario vero, richiedente la registrazione, ed il conduttore.

    Non mi è chiaro cosa intendessero con delega a locare: posso immaginare una procura a vendere, gestire, locare, ma sempre a nome del titolare.
    Può esistere anche una procura speciale, senza resoconto, dove il procuratore può vendere anche a se stesso: è il caso dell'acquirente speculativo, che intende rivendere a breve, magari dopo aver ristrutturato, per evitare la tassazione sulle plusvalenze o roba simile, vendendo prima che siano trascorsi 5 anni.

    Se invece questa delega nasconde una sorta di subaffitto, risponderei che occorerrebbero 2 contratti in cascata, quello di locazione originario (o comodato) e quello di sublocazione.

    Aggiungo che in caso originariamente sitrattasse di comodato, temo che il 2° contrratto sia visto da AdE come espediente per eludere la tassazione da parte del proprietario, e si ritornerebbe all'origine.
     
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  5. Mark79

    Mark79 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Parliamo di procura allora
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino

    Procura a fare cosa? Procura è un atto notarile: non serve certo per delegare uno a presentare una domanda di registrazione.
     
  7. Mark79

    Mark79 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E allora cosa serve se tizio vuole affittare la casa di caio ?
     
  8. Mark79

    Mark79 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Numerose sentenze dicono che si può affittare la casa di un altro. Ma mi chiedo come
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Puoi chiedere alla buonanima del Principe De Curtis. Lui era piuttosto noto per saper anche vendere le cose altrui, compresa la fontana di Trevi.

    Sei sicuro di non accennare a sentenze penali?
     
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  10. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    In rli la procedura può essere effettuata lo stesso inserendo uno solo dei proprietari che dichiara di locare il suo diritto per il 100%. L'Agenzia delle Entrate non è tenuta , in sede di registrazione, a verificare se chi dichiara di essere locatore lo sia in toto o meno. Tralaltro ci sono, come già detto, varie sentenze della Cassazione che affermano che il c. di locazione può essere stipulato da non tutti i proprietari.
     
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  11. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Mark, la procura nel caso in cui l'agenzia stipuli in nome e per conto dei locatori ok. Ma in contratto lui è solo un rappresentante, quindi verrà intestato sempre ai locatori. Per la presentazione in agenzia , ai fini della sola registrazione, basta una comunissima delega ch sta proprio sul modello rli.
     
  12. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    La locazione è definita dall’art. 1571 cod. civ. il contratto consensuale con il quale “una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”. La locazione stipulata da chi non è proprietario del bene non è dunque un contratto invalido: l’art. 1571 non include tra i requisiti di validità del contratto la proprietà.

    E’ pertanto giuridicamente concepibile che il soggetto che loca non sia necessariamente il proprietario dell’immobile (anche, se nella maggior parte dei casi, lo è). La nostra giurisprudenza di legittimità (tra le tante Cass. n°8411/2006; n°25911/2013) ritiene che, per la stipulazione di un valido contratto di locazione, sia sufficiente che il locatore abbia la disponibilità dell’immobile e che sia in grado di assicurarne il godimento al conduttore, senza che debba necessariamente rivestire anche la qualità di proprietario dell’immobile stesso.

    Il contratto, in quanto di natura personale, non richiede la titolarità in capo al locatore del diritto di proprietà sulla cosa, ma solo la disponibilità del bene, acquisita, però, lecitamente. Occorre, quindi, che la disponibilità del bene derivi da un rapporto (o titolo) giuridico, che comprenda il potere di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene, affinché si possa opporre il contratto al terzo (e legittimo) proprietario. Un contratto è valido quando sono rispettati i requisiti di legge ed è efficace quando è in grado di produrre gli effetti suoi propri. Chi agisce come locatore deve avere un titolo per farlo (proprietario/titolare di diritto reale/procuratore).

    Dando per scontate le tue buone intenzioni, potresti affittare l’immobile come mandatario del legittimo proprietario, a norma degli artt. 1703 e seguenti del cod. civ. Alternativamente – a seguito di stipula di contratto di comodato – con quest’ultimo che consenta l’eventuale locazione a terzi – potresti affittare come comodatario dei locali, ma, in tale ipotesi, i canoni percepiti, secondo una ormai consolidata interpretazione delle Entrate (per tutte, risoluzione n°381/E/2008), devono essere dichiarati, ai fini IRPEF, dal proprietario.

    Una strada praticabile può essere quella della sublocazione: in questo caso, tu, soggetto privato, titolare di un contratto di locazione, puoi, a tua volta (con il consenso del locatore) locare l’immobile, ed il reddito derivante dalla sublocazione dovrà da te essere dichiarato non come reddito fondiario, ma come reddito diverso (Agenzia delle Entrate, circolare n°26/E/2011).
     
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