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  1. Luvi80

    Luvi80 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,
    mia madre 4 anni fa ha affittato con contratto 4+4 un appartamento.
    A luglio scadranno i primi 4 anni e, rispettando tutte le scadenze, abbiamo mandato all'inquilina la raccomandata con la richiesta di lasciare l'appartamento in quanto mia madre vorrebbe che andassi io a viverci.
    L'inquilina mi ha chiamato chiedendo la disponibilità dell'appartamento per altri 4 anni nel caso cambiassimo idea, altrimenti è pronta a liberarlo come pattuito a luglio. I rapporti sono ottimi.
    Dato che ultimamente non ho necessità della casa ma vorrei evitare di affittarla per altri 4 anni (2 sarebbero l'ideale) mi chiedo:
    -E' possibile recedere dal contratto (se si in che modo) e stipulare un nuovo contratto per uno/due anni?
    -Oppure tenere questo contratto e tutelarsi con una scrittura privata (fatto salvo l'eventuale accordo tra le parti) che mi consenta di rientrare in possesso della casa tra due anni? Pensavo ad una accordo stipulato magari tramite un avvocato o qualcosa di simile.
    Grazie a chiunque vorrà aiutarmi!

    L
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve... nessuna delle due ipotesi prospettate... nessuna scrittura privata ha valore in differenza di un contratto , specie di fitto, se hai richiesto di liberare l'immobile per motivi di occupazione da parte tua ... tale dovrà essere la situazione al momento in cui l'inquilina andrà via ... in caso contrario potrai vederti costretto a riconoscere una penale e rifare il contratto di fitto... Fabrizio
     
  3. Luvi80

    Luvi80 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie.
    una domanda se c'è l'accrodo non si può recedere da questo contratto per stipularne un altro di durata inferiore?
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    per non procedere al rinnovo del contratto di 4 + 4 ci deve essere una motivazione, sarebbe un controsenso non procedere al rinnovo e contestualmente accendere un altro contratto per 3 + 2 anni per esempio... per legge la casa o ti serve o non ti serve... la legge sugli affitti è molto delicata ed improntata alla difesa della parte più debole ( il conduttore ) principio contestabile o meno ma resta tale... è un tuo diritto non rinnovare il contratto, ma specie nei successivi 4 anni ci deve essere una motivazione valida e precisa, che deve poi corrispsondere alla realtà dei fatti in seguito altrimenti rischi di pagare penalità. Fabrizio
     
  5. Luvi80

    Luvi80 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Il problema è che io non potrò utilizzare quella casa da qui a uno/due anni ma non posso permettermi di tenerla affittata per 4anni.
    Fatto salvo ovviamente un accordo con l'inquilina, la nostra idea era quella di recedere da questo contratto e stipularne uno di un solo anno.
    E' una cosa che se fatta di comune accordo è fattibile?
    Nel caso invece non ci fosse questa possibilità e lei dovesse lasciare la casa ci sono adempimenti da considerare per la chiusura del contratto? Premetto che abbiamo mandato la regolare raccomandata
     
  6. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A quanto mi risulta no... il contratto residenziale più corto è quello 3 + 2 anni ... potresti vedere di chiudere il precedente ed accendere quest'altro e forse sarebbe stato possibile se la richiesta fosse partita dall'inquilina, ma stante la richiesta da parte vostra non credo sia possibile... oramai hai manifestato una impossibilità al rinnovo che non prevede ulteriori scappatoie... Fabrizio
     
  7. er4clito

    er4clito Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se c'è accordo tra le parti potete chiudere il contratto e aprirne uno nuovo, senza citare alcuna motivazione: basta consensualità.

    Ma per fare un contratto transitorio di un anno servono motivazioni reali e documentate (contratti di lavoro transitorio, trasferimento temporaneo, ecc). Se fate un contratto transitorio e nasce qualche dissidio di qualunque termine è sufficente che una delle due parti vada da un giudice, e il contratto diventa immediatamente un 4+4.

    Alternativa, sempre se l'inquilina è d'accordo, è chiudere il contratto è aprirne uno nuovo di tipo concordato (3+2), che va a rendere il periodo piu' breve, restando comunque dentro le regole. Vantaggi per lei: canone calmierato, vantaggi per il proprietario: affitto più breve e sgravi fiscali vari.

    Capitano casi comunque in cui un proprietario chiede a un inquilino di liberargli in anticipo un appartamento per motivazioni personali, e in cui l'inquilino preavvisato per tempo, può trasferirsi anche se di diritto il contratto durerebbe di più. Magari con un piccolo rimborso per le volture e le eventuali spese contrattuali e di trasferimento.

    La legge regola tutte le casistiche, ma quando entrambe le parti sono d'accordo, si può valutare di organizzarsi in modo diverso (ad esempio sul contratto c'è un determinato preavviso, e un proprietario comprensivo può accettare che un inquilino se ne vada da un giorno all'altro comprendendone le motivazioni!)
     
  8. Luvi80

    Luvi80 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ma l'inquilina non si opporrebbe dato che anche lei non ha interesse a stare altri 4a nni. Come ti dicevo c'è un grande accordo. Se quindi la soluzione dovesse andar bene anche a lei potremmo recedere da questo contratto per stipularne un altro anche, a questo punto, 3+2 o, nel caso fosse possibile, di durata più breve?
    L
     
  9. Luvi80

    Luvi80 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Si a questo punto credo sia la soluzione più conveniente, quella di chiudere il contratto e aprirne uno nuovo mettendoci d'accordo o per un 3+2 con megari qualche accordo tra noi, visto che anche lei non è disposta a stare per altri 4anni interi.
    Posso chiederti gli adempimenti per la chiusura del contratto?
    Grazie ancora
     
  10. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Certamente la soluzione dell'accordo tra le parti è praticabile... ma se non ho consigliato tale strada è perchè... è stata spedita e ricevuta una raccomandata con disdetta per motivazioni di uso personale ... raccomandata che è nelle mani dell'inquilina e che costituisce una prova... fermo restando la disponibilità della stessa oggi... ma nel tempo ??? tra due anni tante cose possono cambiare e tante cose possono succedere ... e come dicevo, la materia dei contratti di affitto è materia molto delicata... nella quale è sempre consigliabile muoversi nel massimo rispetto della forma e della legalità, onde evitare ritorsioni o problemi .
     
  11. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Vorrei sottoporvi l’ipotesi alternativa della “occupazione post contrattuale senza titolo” così impostata

    - la procedura della disdetta e del rientro in possesso da parte del Locatore continua il suo corso come giustamente ha indicato Studiopci, ma viene solo rallentata. D’altra parte l’art. 3 “disdetta del contrato del Locatore” della L. 431/98 non mi risulta detti disposizioni esplicitamente contrarie ad un periodo di occupazione senza titolo post contrattuale.
    - il Conduttore rimane nell’appartamento per un periodo post contrattuale, continuando a pagare quello che viene definito non più canone, ma indennizzo per l’occupazione senza titolo.
    - il Locatore rilascia ricevuta per l’indennizzo, dichiara questo reddito nel quadro RL “redditi diversi” e con l’usuale contributo del Conduttore versa la tassa di registrazione sempre in base al 2% dell’indennizzo percepito. Le relative annualità decorrono dall’inizio dell’occupazione senza titolo, cioè dalla scadenza del contratto.
    - se l’attuale clima di accordo continua al maturare dei due anni l’appartamento viene rilasciato e rientra nel possesso del Locatore
    - in caso subentrasse un disaccordo, ipotesi sempre possibile come ci ha ricordato Studiopci, la vertenza sarebbe analoga a quella della locazione e passerebbe per la Commissione di conciliazione.
    - non essendo io un legale, consiglierei comunque a Luvi80, nel caso gli interessasse questa ipotesi, di trovare (non è difficile) e farsi confermare o meno il tutto da un Avvocato civilista che abbia pratica immobiliare.

    Un saluto
     
  12. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La soluzione che prospetti " occupazione post contrattuale di immobile", o per meglio dire occupazione " sine titolu " di proprietà altrui è un reato penale previsto dall' art. 633 c.p.... personalmente la ritengo pericolosa sia per l'inquilina che per il proprietario ed anche se prospetti una sorta di ufficialità ( denunciando gli introiti ) non cambia il senso , l'inquilina sarebbe una " abusiva " con tutte le conseguenze del caso e questo sarebbe il lato pericoloso per lei, ma per il proprietario potrebbe comunque configurarsi il reato di mascheramento del contratto di affitto... ripeto, la materia dell'affitto è una materia molto delicata, nella quale è sempre consigliabile muoversi rispettando tutti i dettami di legge... personalmente ritengo che se non ci fosse stata la lettera di disdetta, il proprietario avrebbe potuto, in virtù del buon rapporto con l'inquilina e con una buona dose di fiducia nella stessa, richiedere il rilascio sulla parola dell'immobile nel momento in cui ne avesse avuto bisogno, si sarebbe trattato sempre e comunque di una soluzione " intra loro " soggetta a preghiere serali da parte del proprietario... purtroppo, però, la presenza di questa lettera nelle mani della conduttrice produce un effetto prova di reato che sommato al fattore tempo ( 2 anni ) rende molto pericolosa ogni possibile soluzione non prevista de iure. Personalmente, data la delicatezza della questione, non mi sento di esporre nessuna soluzione extra legale che non produca danni per l'una o l'altra parte, ma potrebbe essere un mio limite, un passaggio con un avvocato forse però aprirebbe ad una soluzione. Fabrizio
     
  13. Luvi80

    Luvi80 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie a tutte per le vostre risposte.
    A questo punto sentiremo di sicuro un avvocato per valutare le soluzioni migliori.
    Data la disdetta se alla fine optassimo per continuare i 4anni ci sarebbero problemi? Il contratto è un 4+4 quindi immagino di no.
    Grazie ancora.
     
  14. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Basta semplicemente che mandi una lettera raccomandata nella quale fai presente che venuta meno l'esigenza di entrare in possesso dell'immobile annulli la precedente comunicazione riportando tutto alla normalità. Fabrizio
     
  15. Luvi80

    Luvi80 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie Fabrizio,
    sei stato molto gentile. Ora farò una chiacchierata con l'inquilina e vedremo che fare.
     
  16. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
  17. Luvi80

    Luvi80 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,
    riprendo questa discussione perchè è sempre da qui che partono i miei dubbi!
    Alla fine abbiamo deciso, di comune accordo con l'inquilino, di non recedere dal contratto a luglio(termine dei primi 4 anni) e di proseguire per i successivi 4. L'inquilino è stato avvisato a suo tempo della nostra decisione di optare per la cedolare secca, cosa che anche a lui va bene.
    Mi chiedo, ora come devo procedere? Ho chiamato al caf e mi hanno detto che dovevo optare per la cedolare in sede di dichiarazione dei redditi, cosa che mi sembra strana e che non trovo scritta da nessuna parte!
    Il contratto scade a luglio, immagino di dover presentare il modello 69 all'AE. Il pagamento delle tasse viene rimandato alla successiva dichiarazione dei redditi o devo versare qualcosa tramite F23?
    In questa dichiarazione (730 2012) dovrebbe esser rientrato il solo reddito per l'affitto 2011, quindi non ancora oggetto di cedolare secca mentre nel successivo 730 immagino di dover pagare le tasse relative all'affitto in misura pari all'aliquota prevista dal regime della cedolare. Il mio inquilino, invece, non dovrebbe più pagare nulla, corretto?
    Inoltre, miei adempimenti (modello 69 e altro(?)) entro che termine vanno effettuati? Il contratto scade ai primi di luglio. Ho tempo tutto luglio?
    Grazie a chi vorrà aiutarmi.
     

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