Contratto di locazione ufficio con subaffitto, cosa succede al subaffittuario con la disdetta?

[Aleming]

Cari colleghi,

un mio cliente da qualche anno ha affittato un ufficio e in un secondo momento ha deciso di subaffittare una stanza ad un altro professionista. E' stata presentata una richiesta al proprietario il quale ha accettato ed è stato redatto un documento scritto che attesta il benestare del proprietario e che regola il rapporto tra affittuario e sub per la ripartizione del canone.

quello che non è stato stabilito tra le parti è come gestire il recesso del contratto. Infatti il titolare del contratto di affitto ha deciso di recedere e intende dare disdetta.

Cosa succede al subaffittuario "ufficiale"?
Io sostengo che venendo meno il conduttore che ha stipulato il contratto originale il contratto si intende risolto anche per l'altro in quanto non essendo parte del contratto iniziale non ha diritto a mantenere in essere il rapporto.

Da parte sua il subaffittuario sostiene di avere tutto il diritto di rimanere dove sta e che il conduttore senza il suo consenso non può chiedere la disdetta.... mah.... io non me ne intendo di contratti di locazione commerciale ma mi sembra un po' strano...

qualcuno mi può aiutare?

grazie e buon lavoro

 

[emiliocorvino]

«Poiché la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte
dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi del comma 3 dell’art. 1595
c.p.c., la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della loca-
zione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore e
il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione esplicano nei confronti
del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e, quindi, non menzionato nel titolo
esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata in senso sostanziale, ma anche l’efficacia
del titolo esecutivo per il rilascio»
Cass. 8 novembre 2007, n. 23302, in Mass. Giur. it., 2007.

 

[Limpida]

Puoi tradurre?
Grazie.

 

[ChiaraB di Solo Affitti]

Caro Aleming,
il contratto di sublocazione di solito segue il contratto principale, quindi spesso la sua durata è legata alla durata residua del contratto principale. Sicuramente la sublocazione non può eccedere la durata della locazione in corso. Pertanto la risoluzione del contratto di locazione ha effetto altresì anche nei confronti del subconduttore, e quindi nel suo caso il subconduttore deve lasciare l'immobile.

Spero di esserti stata utile!
Buon lavoro!

 

[Renato69]

il subaffittuario Deve....
ma temo sarà necessaria l'azione di sfratto per finita locazione per permette di ottenere un'ingiunzione e sicuramente una azione forzosa.... da sei mesi ad un anno.

Per finita locazione rischi di non recuperare neppure i canoni.

E' interessante capire se il verbale di riconsegna lo firma il primo conduttore o il subentrato.
Paradossalmente, avendo in mano un verbale di riconsegna, il subaffittuario sarebbe in possesso "sine titulo" del locale ....

Direi che non conviene liberare (con il verbale) il primo conduttore se non provvede a consegnarti i locali vuoti, e ad addebitare a lui i canoni per l'occupazione del medesimo (il tuo contratto è con lui...)

 

[Aleming]

Ringrazio tutti per le risposte.

Emilio, ho letto la sentenza ma se non capisco male si riferisce al caso contrario, cioè allo sfratto del locatore al conduttore che deve ritenersi efficace anche nei confronti del sub che è arrivato dopo.
nel mio caso è il conduttore che vuole lasciare ma il sub vuole rimanere...

 

[Renato69]

@aleming
La fattispecie considerata è ampia, e include il caso da te incontrato
La massima enuncia che il rapporto costituito dalla sublocazione è derivato e dipende da quello principale; tra le cause di cessazione anche quella da te incontrata

la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte
dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi del comma 3 dell’art. 1595
c.p.c., la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della loca-
zione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso)

Aggiunto dopo 13 minuti...

@emilio
interessante questio.... il verbale di riconsegna firmato dal solo primo conduttore, costituisce titolo per la piena re-immissione nel possesso per il primo locatore ?
Direi che il locatore si rifiuta lecitamente alla firma del verbale di ri-consegna, con addebito delle mensilità al primo conduttore, sinché questo non provvede a far sloggiare il subconduttore da lui immesso nel possesso ?