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  1. alicecristian

    alicecristian Membro Junior

    Privato Cittadino
    salve a tutti, io ed il mio fidanzato abbiamo deciso di comprare casa. il venditore (privato) ci ha detto che vuole redigere un preliminare con un acconto di 5.000 euro ed ha fissato un appuntamento dalla sua commercialista, la quale però ci ha detto che non siamo obbligati a registrarlo e che se lo vogliamo fare è solo una spesa in più per noi...è vero?
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    No, non è vero. L'obbligo c'è sempre stato, anche fra privati
     
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  3. Confermo, l'obbligo di registrazione del preliminare esiste indipendentemente dal fatto che vi siate avvalsi di un mediatore o meno.
    Se c'è passaggio di denaro tra le parti (caparra confirmatoria) occorre registrare il preliminare presso l'agenzia delle entrate e versare il dovuto.
    Considerato che in occasione del rogito dovrete indicare tutti i mezzi di pagamento sarà facile (in occasione di un eventuale controllo) verificare che a fronte della dazione di EUR 5.000 non corrisponde una registrazione del contratto.
     
  4. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Fai i complimenti alla commercialista per la sua competenza :shock:
     
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  5. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Riporto ... In base all’articolo 1385 del codice civile, il preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un futuro contratto definitivo indicandone sin da subito i tratti essenziali. Il preliminare deve avere la stessa forma del contratto successivo e pertanto scritta, pena la nullità del contratto stesso (articolo 1351 c.c.), si parla in termini legali di forma scritta ab substantiam.
    Parlando di classificazione dei contratti possiamo aggiungere che il preliminare di compravendita è un contratto ad effetti obbligatori, cioè, un contratto nel quale le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo successivamente con il quale si trasferirà la proprietà (effetto traslativo). Per rendere maggiormente efficacie l’accordo la parte promittente acquirente versa alla parte promittente venditrice una somma di denaro a caparra o in acconto. La caparra è definita dall’articolo 1385 c.c. riveste una natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale, in altre parole essa rappresenta la liquidazione convenzionale anticipata in caso di inadempimento di una delle parti. L’acconto è un anticipo sul corrispettivo finale e perciò è parziale adempimento.
    Il preliminare di compravendita deve essere registrato (art 10 DPR 131/1986- Finanziaria 2007) entro i 20 giorni successivi dalla stipula dell’atto stesso con applicazione dell’imposta fissa di € 168,00 (codice tributo 109T) oltre all’imposta di registro proporzionale nelle misure dello 0,50% sull’importo della caparra e del 3% sull’importo dell’acconto (codice tributo 104T). L’obbligo della registrazione del preliminare ricade sulle parti e in maniera solidale sull’agente immobiliare intervenuto, pertanto, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, l’Agenzia delle Entrate, può scegliere il soggetto dal quale pretendere il pagamento.
    Le imposte pagate per la registrazione del preliminare verranno scomputate all’atto notarile fornendo al notaio copie in originali dei pagamenti effettuati. Per effettuare la registrazione è necessario prima di tutto il versamento delle imposte presso banca o ufficio postale mediante la presentazione allo sportello del modello F23 in triplice copia sul quale andranno riportati i dati dell’acquirente e del venditore.
    Poi andrà compilato l’apposito modello di richiesta di registrazione (modello 69) disponibile presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate. Sul preliminare di registrazione dovranno essere apposte le marche da bollo da € 14,62 ogni 100 righi di scrittura. In caso di ritardata registrazione (oltre i 20 giorni successivi all’atto) verrà applicata una sanzione del 30% sull’imposta dovuta e gli interessi legali.

    Una stampa per consentire una rinfrescatina alla Commercialista. Fabrizio
     
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  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Anche da parte dei frequentatori di Immobilio.
     
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  7. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    e non pagargli la parcella per il prossimo anno...sammai:risata:
     
  8. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    L'obbligo é in realtà precedente al 2007.
     
  9. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :ok:...L’obbligatorietà di registrazione dei contratti preliminari trova la propria fonte normativa, come è
    noto, nel combinato disposto degli artt. 2 e 10 tariffa del T.U. 26 aprile 1986 n. 131.
     
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  10. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ma che bel consiglio, complimenti alla commercialista.
     
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  11. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Molti si confondono con l'obbligo di registrare la proposta di acquisto che è relativamente recente. Fabrizio
     
  12. civicoseimmobiliare

    civicoseimmobiliare Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Complimenti alla commercialista, che se sapesse fare bene il suo lavoro, si limitasse a fare solo quello !!!
     
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  13. alicecristian

    alicecristian Membro Junior

    Privato Cittadino
    ho chimato la commercialista...e le ho ricordato come si dovrebbe fare (grazie a voi!!!)
    poi ho sentito anche il proprietario...mi ha detto che non voleva registrare il preliminare perchè ha dato l'esclusiva all'agenzia immobiliare e quindi dovrei pagarne la provvigione anche io (ma perchè?..io la casa l'ho vista privatamente...). allora io gli ho detto che quando finirà il mandato dell'agenzia, se la casa sarà ancora disponibile, rogiteremo.ma lui è partito di nuovo all'attacco: mi ha chiesto di fare una proposta di acquisto-vendita firmata da entrambi in forma privata (quindi senza registrare nulla), poi, quando finirà il mandato rogiteremo....
    che devo fare?
     
  14. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Niente del genere... perchè oltre ad essere censurabile sotto il profilo comportamentale, non è giusto scavalcare il collega che ha l'esclusiva. Mi permetto di esprimere un pensiero molto chiaramente ( come mio solito purtroppo ) il venditore ed il commercialista , mi sembrano l'allegra combriccola della Banda Bassotti, tutti questi sotterfugi a me danno fastidio ed anche molto , perchè la poca chiarezza , purtroppo, mi provoca l'orticaria e non solo, la proposta che ti è stata fatta è semplicemente una strada per mettersi in un probabile ginepraio legale , perchè c'è da chiarire una cosa fondamentale, la registrazione dell'atto preliminare di compravendita o della proposta di acquisto è un mero adempimento amministrativo ( lo Stato fà cassa ) che non inficia assolutamente la validità della scrittura privata, sia essa preliminare o proposta, per cui :
    1 -
    questo comportamento non libera il venditore dagli obblighi di riconoscere una commissione all'Agenti Immobiliari , obblighi derivanti dal mandato in esclusiva , perchè la scrittura privata di accordo tra te ed il venditore è avvenuta nel periodo coperto dal mandato, ed il collega se e quando lo verrà a sapere ... stai pur sicura che vi citerà in giudizio ed a quel punto tu dovrai commettere spergiuro, inoltre tieni presente che sicuramente ci sarà il passaggio di denaro all'atto della sottoscrizione della scrittura privata, passaggio che per legge dovrete riportare al rogito con l'indicazione precisa del modo, del metodo e del tempo di pagamento e questo costituirà una prova.
    La cosa più sensata per te che sei stata trascinata in questa storia e quella di rimandare il tutto a scadenza mandato... proposta e/o compromesso ed il successivo rogito, la più giusta sarebbe quella di coinvolgere l'agenzia , spiegando la situazione .
     
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  15. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Sono assolutamente d'accordo con Studiopci. Segui i suoi consigli.
     
  16. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Attenzione, se tu non hai avuto a che fare con l'agenzia, esclusiva o meno (vedo che si tende a non ricordarlo) la cosa non ti tange: sei immune da qualsiasi richiesta della stessa ed il problema è solo del proprietario. Quindi evita contatti con l'agenzia come se fossero lebbrosi. :^^:
     
  17. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Questo non deve preoccupare il nostro, non ha pendenza verso l'agenzia, ne doveri. Spiegatele per benino le cose, l'agenzia non deve coinvolgerla affatto.
     
  18. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    L'agenzia potrebbe ( e sicuramente lo farà ) chiamarla in causa come dimostrazione e/o ulteriore dimostrazione dell'avvenuta compravendita, laddove il proprietario rispondesse " niet " alla giusta richiesta di pagamento delle provvigioni. Ecco perchè mi sono permesso di chiarire che la cosa sensata sarebbe quella di spostare tutto a dopo la scadenza del mandato, ma qualora fosse interessata all'acquisto immediato ( per evitare la probabilità di perdere l'immobile ) la cosa più giusta sarebbe quella di parlare con l'A.I: e chiarire la situazione. Lungi da me e da altri imputarle incombenze economiche non dovute ( beninteso se i termini della questione sono quelli riportati ) perchè mi chiedo e non avendone parlato prima , forse è il caso di parlarne:
    Come è venuto a conoscenza dell'immobile in vendita, supposto che un'agenzia con mandato in esclusiva sicuramente ha messo almeno un cartello sotto il portone e pubblicizzato l'immobile ???? Se le cose dovessero essere andate diversamente , come purtroppo una casistica documentata prova, la questione sarebbe , forse, un tantino diversa
     
  19. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Il cartello non conta nulla... si ricomincia con i deliri? :D Se il cliente vedendo il cartello entra in casa, il proprietario lo fa entrare, cosa caxxo volete pretendere? Ma per favore, su, si ritorna con il diritto primae noctis? :^^: Stessa cosa per gli annunci, se un cliente vede un annuncio, riconosce la casa, la trova e conclude, non è affatto scorretto, compie una azione normale e lecita, qualsiasi giudice riderebbe in faccia (giustamente) a quel folle che avanzasse pretese del genere. Fa parte del gioco, in USA si fanno pagare, gli agenti, per mettere l'immobile in "lista", ma la sono una categoria unita, mica s****abubbole e pochi pensano di comprare casa senza l'aiuto di un agente.... ma sono liberi di farlo senza che nessuno avanzi pretese medievali.

    Tra questi deliri e quelli del tipo che non vuole pagare la provvigione dopo aver usufruito dei vostri servizi trovo più comprensibili i secondi... :D però sempre deliri sono.
     
  20. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Obbligo di conservare i contratti preliminari

    Vorrei segnalare un'importante novità introdotta dalla sentenza di Cassazione (del 17/01/2012 n.1377) che riguarda l'obbligo di conservare i contratti preliminari di compravenditada da parte dell'agente immobiliare. La terza sezione penale della Corte di Cassazione, con la sentenza di cui sopra, ha stabilito che i contratti preliminari di compravendita sono documenti che devono essere conservati ai fini fiscali da parte dell'agente immobiliare avendo rilevanza sulla veridicità di quanto dichiarato in atto. Si fa riferimento all'articolo 10 del D.Lgs 74/2000 che sanziona l'occultamento o la distruzione delle scritture contabili atti a ricostruire il reddito ed il volume di affari ovvero di consentire l'evasione di IVA ed imposte sul reddito a terzi. In poche parole il contratto preliminare è un documento fiscale e come tale va trattato. Vorrei sottolineare la valenza penale introdotta.
    Cassin Kolia
    casedaenti.it
     
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