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  1. bangloo

    bangloo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao , sono gestore di un circolo privato e sono in sublocazione, il contratto che ho prevede una locazione tra una società srl ( conduttore ) ed un soggetto privato ( locatore e proprietario dell'immobile ), ed una sub locazione tra la società srl ed il responsabile del circolo privato, in un articolo del contratto è espressamente detto che qualora venisse a mancare per qualsiasi motivo il contratto di locazione, si annullerebbe anche il contratto di sublocazione , ora , il proprietario dell'immobile ( locatore ) è deceduto e per effetto di eredità l'immobile è divenuto di proprietà della società ( conduttore ) in poche parole il conduttore ed il locatore sono la stessa persona ( società srl ) secondo voi il contratto di locazione e sublocazione si può dichiarare decaduto?
    grazie per le risposte
     
  2. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Ove la società in questione rivesta anche la qualità di unico erede del locatore sul bene oggetto di negozio, si verifica la cessazione del rapporto contrattuale, non potendo il conduttore essere contemporaneamente creditore e debitore del canone. Di conseguenza, la caduta dell’obbligazione principale (contratto di locazione) finisce per travolgere, civilisticamente, anche l’obbligazione derivata dall’originario rapporto di locazione (contratto di sublocazione), comportando l’estinzione di quest’ultima (i due contratti sono intrinsecamente dipendenti).

    Nulla vieta comunque al nuovo proprietario (così legittimato in proprio, e non più quale sublocatore) e all’ex subconduttore, una volta regolarizzate le rispettive posizioni fiscali (per tale aspetto si consiglia di rivolgersi all’ufficio di competenza che, dopo verifica e accertamento, dovrà prendere una decisione: non esiste prassi per tale anomala fattispecie) di accordarsi per porre in essere un nuovo rapporto di locazione.
     
  3. bangloo

    bangloo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    @ pennylove grazie per la risposta , quindi in questo momento si può dire che siamo senza contratto e volendo posso anche decidere di smettere la sblocazione senza dare il preavviso di sei mesi oppure devo sempre preavvisare come scritto nel contratto?
     
  4. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Riciao bangloo! :) Provo a risponderti in questo modo. Secondo la ricostruzione prevalente in giurisprudenza, la sublocazione è strettamente dipendente dal rapporto principale dal quale deriva, con la conseguenza che l’estinzione di quest’ultimo (come nel caso di specie), fa venir meno anche il rapporto derivato. La legge (come, per altro, il codice civile) non disciplina in modo autonomo i contratti di locazione da quelli di sublocazione, in quanto la disciplina generale appare unitaria e si estende sia alle locazioni che alle sublocazioni. Vero è, però, che, con riguardo ai contratti di sublocazione, alcuni uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate, fiscalmente, considerano la sublocazione come un contratto autonomo e indipendente dalla locazione principale.

    Come uscirne? Solo un accordo tra le parti può superare l’”empasse” determinato dal caso di specie (non esiste normativa di prassi in materia). A mio modesto e opinabile parere, due le strade percorribili: la percorribilità dipende anche dal modo in cui l’ufficio di competenza interpreta il contratto di sublocazione (se come contratto autonomo o come contratto subordinato al principale).

    La prima strada (più tortuosa): il rapporto derivato, a fini tributari, continua a dispiegare i suoi effetti tra le parti, non più sotto forma di contratto di sublocazione, ma – rivestendo ora il conduttore-sublocatore la figura giuridica di locatore a tutti gli effetti – sotto forma di un vero e proprio contratto di locazione. In ordine al trattamento tributario, l’imposta di registro, assolta in sede di successione, copre il cambio di titolarità.

    La seconda (più lineare): estinto (a costo zero, come si è detto) il rapporto principale, divenuto impossibile, e, per trascinamento il rapporto derivato da esso, senza necessità di disdetta alcuna da parte del subconduttore (non si tratta di una disdetta voluta, ma piuttosto subita, non da lui richiesta e non da lui gestibile: gli uffici locali, in genere, richiedono, comunque, il pagamento dell’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro anche se il contratto di subaffitto viene a cessare non per volontà consensuale), si dà luogo ad un nuovo rapporto di locazione tra le parti.

    In ogni caso, appare più che mai opportuno che la situazione venutasi a creare sia posta tempestivamente all’attenzione del responsabile della società in questione e dell’Agenzia delle Entrate. Detta società dovrà, quantomeno, comunicare l’evento verificatosi al momento dell’apertura della successione all’ufficio di competenza e seguirne le procedure consigliate.
     
    Ultima modifica: 12 Novembre 2013

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