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  1. dantedr

    dantedr Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve, ho visitato sabato una casa molto interessante ( soggettivamente parlando) vorrei effettuare una proposta. Il venditore si sta facendo seguire da un'agenzia. Cosa devo chiedere di visionare prima di effettuare una proposta? cosa devo chiedere verbalmente? Cosa devo pretendere che ci sia scritto nella proposta? ( oltre al prezzo offerto :) )

    Grazie a tutti per le risposte.
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve , l'immobile è stato visionato con un agenzia ?
     
  3. dantedr

    dantedr Membro Ordinario

    Privato Cittadino
  4. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista


    controlli da fare prima di comprare casa
    le regole d'oro
    Decalogo del compratore

    Se stai acquistando la casa tramite un’agente immobiliare verifica che sia iscritto al Ruolo degli Agenti d’Affari in Mediazione, facendoti mostrare il tesserino della Camera di Commercio, e informati sulla serietà e sull’affidabilità dell’agenzia. Solitamente nella zona in cui opera puoi recuperare le informazioni necessarie, ma valuta anche la fonte dalla quale arrivano.

    Se il venditore è una società verificare che la stessa non si trovi in stato fallimentare e comunque fai una verifica tramite una visura presso la Camera di Commercio.


    IMPORTANTE
    prendere un tecnico (meglio geometra e meglio se ha lavorato con il comune dove insiste l'immobile) che controlli il tutto, certificazioni, pratiche edilizie, continuità nelle trascizione (anche ultra ventennali se ci sono passi e parti in comune o suddivise da confini non fisici) e che magari conosca anche lo sviluppo futuro della zona a livello PRG et simila, faccia un bel controllo anche riguardo a tutti gli aspetti che sono, tra gli altri:

    Condominio
    Accertamenti presso l'amministrazione del condominio

    1. Verificare l'assenza di spese condominiale arretrate dovute e non pagate dal venditore per l'anno in corso e quello precedente
    Richiedi che il venditore, al momento dell’atto notarile, ti consegni una dichiarazione dell’amministratore del condominio dove si evince che le spese condominiali sono state regolarmente pagate sino a quella data. Infatti, tali oneri seguono l’immobile e non la persona, quindi in caso di insolvenze saresti tu il nuovo debitore in qualità di nuovo proprietario.
    2. Verificare l'assenza di delibere o previste esecuzioni di lavori condominiali
    3. Verificare che la destinazione d'uso per la quale viene venduto l'immobile corrisponda a quanto previsto nel regolamento contrattuale di condominio

    Diritto di famiglia - Proprietà
    Accertamenti dello stato civile e/o del contratto di provenienza

    1. Verificare che la persona o le persone che promettono l'immobile in vendita sia o siano effettivamente i proprietari esclusivi, senza comunione legale, diritti di nuda proprietà, uso o usufrutto e che il bene non sia pervenuto da donazione
    Se l’immobile è stato ricevuto dal venditore tramite una successione o donazione, verificare che siano state pagate completamente le imposte e considerate che potrebbero in alcuni casi altri eredi potrebbero impugnare l’atto di vendita. In questi casi, inoltre, gli istituti di credito non sono ben disposti a concedere mutui per questo tipo di acquisti in quanto il bene offerto in garanzia non offre una sicurezza totale.
    2. Accertare che il venditore coniugato non sia separato o divorziato (rischio per l'assegnazione dell'immobile)

    Catasto
    Accertamenti presso l'Ufficio del Territorio

    1. Effettuare la visura catastale aggiornata, dell'immobile, anche storica per controllare i passaggi, le variazioni avvenute e la corretta destinazione d'uso e la sussistenza della particella al Catasto Terreni (in caso di resede urbano)
    2. Verificare che la planimetria catastale e la mappa corrispondano allo stato di fatto dell'immobile
    3. Eventualmente effettuare la visura catastale di tutti i subalterni dell'immobile per verificare eventuali altre proprietà

    Urbanistica
    Accertamenti presso l'Ufficio tecnico del Comune

    1. Accertarne tutti gli atti amministrativi che riguardano l'immobile ovvero Concessioni, autorizzazioni, art. 26, D.I.A. ed altro, Concessioni a Sanatoria o richieste Certificati di abitabilità e/o agibilità, apertura e chiusura lavori (un lavoro aperto ma non chiuso diventa un abuso); estrarre copie ultimo progetto e verificare la conformità (anche degli ingombri esterni del fabbricato) dell'immobile, planimetricamente, prospettivamente, di destinazione d'uso, ecc…
    Controlla che l’immobile che stai acquistando sia in regola con la normativa edilizia ed urbanistica, ovvero che non sia abusivo oppure che la scheda catastale sia conforme allo stato di fatto.
    Nel caso ci fossero delle difformità richiedi che il proprietario si impegni a sanare la situazione entro e non oltre la stipula dell’atto notarile (ricordati di indicarlo nella proposta/preliminare di compravendita)

    2. Accertare la destinazione di P.R.G. dell'area interessata e di eventuali varianti e piani strutturati
    3. Accertare tutti i vincoli del fabbricato (idrogeologico, paesaggistico, di emergenza ambientale, belle arti, sismico, geologico, stradale, ferroviario, lottizazioni, cimiteriale, …)
    4. Verificare l'assenza di opere eseguite e soggette al deposito della pratica sismica
    5. Verificare il tipo di fognatura esistente in sito e la regolarità dell'impianto di smaltimento dei liquami

    Stato di fatto
    Accertamenti sul posto (durante la visita all'immobile)

    1. Verificare lo stato libero dell'immobile, anche tramite accertamenti presso l'ufficio delle Entrate (ex Registro) per l'esistenza di contratto di locazione
    2. Se l'immobile è locato verificare il contratto di locazione, con particolare attenzione al canone, alla durata, ad eventuali diritti di prelazioni
    3. Verificare lo stato degl'impianti tecnologici
    4. Verificare l'assenza di lesioni sulle strutture, sui pavimenti, sui paramenti, in copertura e verificareeventuali infiltrazioni d'acqua, ecc…
    5. Nel caso di terreni non urbani, accertare l'assenza di condizioni di prelazione a favore dei confinanti
    6. Verificare l'assenza di elementi di disturbo nei pressi (discoteche, locali notturni in genere, discariche, impianti industriali, strade ad alta percorrenza di mezzi pesanti

    CONSERVATORIA
    Trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli
    Accertamenti presso la conservatoria dei registri immobiliari
    visura delle trascrizioni, iscrizioni, privilegi, visure ipotecarie e visure ventennali (per donazioni)
    1. Accertare il titolo di provenienza
    2. Verificare che tutti gli atti successivi non contengano elementi pregiudizievoli (vendite anche di porzioni, servitù, ipoteche,(mutui) ipoteche giudiziali (debiti verso terzi,) pignoramenti, …
    3. Accertare l'assenza di precedenti servitù
    4. Accertare l'assenza di diritto di superficie
    5. Atti di mutuo (ove presente)


    Far verificare in altra sede rischi di fallimento del venditore, omissioni fiscali, atti sottocosto, successione, ICI, ecc…
    Atti contestuali al rogito
    a cura delle parti

    1. Denuncia Questura del venditore
    2. Denuncia variazione ICI
    3. Volture utenze
    3. ACE

    Il compromesso va scritto come fosse il rogito, con in più gli accordi (date, azioni da fare, termini, eventuali penali, chi paga quello e chi paga questo).
    Richiedi prima della firma una copia del contratto preliminare per valutare se si rendono necessarie delle modifiche di ciò che è scritto ed evitare magari clausole che potrebbero limitare i tuoi diritti. Non è consigliabile firmare il contratto preliminare al momento della prima lettura.

    La caparra (non acconto) deve essere "confirmatoria ex art. 1385 C.C., da computarsi in conto prezzo al momento del rogito notarile" (perchè la caparra è fuori al pagamento del prezzo per il legislatore e per questo è tassata con una imposta "agevolata" dello 0,50% invece che il normale registro del 3% sulle scritture private). Fate bene i conti se fossero previsti acconti perchè in fase di registrazione all'AdE (obbligatoria) potreste trovarvi a pagare di più di quanto dovuto (andando in credito di imposta).
    Considerate che l'AdE, in presenza di caparra confirmatoria e di acconti previsti chiede per il totale il 3% di imposta (che recupererete al rogito).

    Al rogito sceglierete l'opzione prezzo-valore, facendo due dichiarazioni sostitutive denuncerete TUTTO l'importo ma pagherete solo sulla base imponibile data dal valore catastale automatico, che è molto più basso di norma, con notevole risparmio, quindi NON versate cifre fuori dalle scritture e pagate con assegni circolari
    Gli assegni consegnati a titolo di caparra devono essere non trasferibili e intestati al venditore, anche quando si acquista tramite l’intervento dell’agenzia immobiliare. A volte può capitare che sia un procuratore a firmare il compromesso al posto del venditore; in questo caso devi farti consegnare una copia della procura sottoscritta davanti al notaio tra venditore e procuratore.

    Il compromesso non fatelo da soli, fatelo dal Notaio. meglio ancora preliminare trascritto

    aggiungerei
    residenza dei venditori;
    - estratto dell'atto di matrimonio dei venditori;
    - ultima ricevuta del condominio pagata;
    - dichiarazione dell'amministratore che non esistono pendenze o prossimi lavori da eseguire nel condominio e se sono da eseguire la delibera approvata e l'importo;
    - se in presenza di mutuo, ultima rata pagata.
    Se il venditore consegna il tutto sopra descritto, si e' gia' al 99% dell'operazione di compravendita.
     
    A roberto.spalti e pirella piace questo messaggio.
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ovviamente, buona parte di tutto quello che è sopra citato si fa in corso d'opera, se no quando vai a fare la proposta rischi di non trovare più la casa che ti piace....

    Il mio consiglio è:
    fare una proposta condizionata alla regolarità catastale e urbanistica e, se hai bisogno di mutuo, farla condizionata all'accettazione del mutuo di importo di €..... da richiedere alla Banca....... , con scadenza della condizione al.... (data non troppo lontana, se no il venditore non accetta.

    Una volta fatta la proposta condizionata e accettata, parti con tutte le verifiche di cui sopra.

    Silvana
     
    A ccc1956 e Domus mp Immobiliare piace questo messaggio.
  6. dantedr

    dantedr Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie.. certo ce ne sono cose da fare :) ma di tutte quelle cose di quante se ne occupa l'AI e quante devo occuparmene io incaricando persone idonee?
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se leggi bene l'intervento di CCC1956 vedrai che ci sono cose che fa l'agente immobiliare, altre che deve fare un tecnico incaricato da te e latre che farà il Notaio.

    Silvana
     
  8. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    Tu devi fare una proposta che ti tuteli al max con le clausole giuste.
    CLAUSOLE PROPOSTA DI ACQUISTO/PRELIMINARE

    -Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative l'immobile deve essere venduto in conformità alle norme urbanistiche ed edilizia vigente e conformità catastale.
    -certificato di conformita' urbanistica
    -Dichiarazione di conformità degli impianti. se l'immobile e' di costruzione recente altrimenti per immobile usato puo' bastare dichiarare che le parti convergano.
    -Conformità impianti se realizzati dopo il 1990
    -certificazione di abitabilita'/agibilita'- essenziale
    -Certificazione energetica- obbligatoria dal 1 luglio- 2009
    -salvo accettazione mutuo-
    -libero al rogito.............se vuoi puoi aggiunere........ (condizione perentoria ed essenziale pena la decadenza del contratto)
    -la parte promittente venditrice si obbliga sin d'ora a consegnar l'immobile in oggetto libero da cose di sua proprietà entro e non oltre la data del rogito notarile".
    se ti serve libero subito metti la condizione essenziale e perentoria
    -spese condominiali in regola anche quelle arretrate e straordinarie.
    richiedi una lettera dall'amministratore del condominio in cui le spese condominiali sono fino al rogito pagate dal vecchio proprietario
    -data rogito - verrà stipulato entro e non oltre la data del xxxx oppure si puo' indicare la data del rogito come termine perentorio ed essenziale ..........)
    -l'immobile non proviene da donazione ventennale
    -libero da cause e contenziosi di qualunque natura
    -Tutti gli accessori presenti risultano inclusi nell'appartamento: elenco xxxxx
    -registrazione preliminare
    -trascrizione preliminare
    Codice Civile art. 2659 - non e' obbligatoria la trascrizione dal notaio ma sicuramente e' utile.
    Basta dire nel preliminare che le parti sono d'accordo nel ripetere lo stesso in forma notarile ai fini di una trascrizione.
    -La PARTE PROMITTENTE LA VENDITA, dichiara e garantisce di avere a tutti gli effetti di legge la piena, completa e pacifica disponibilità per la vendita di detti beni immobili e gli stessi vengono promessi in vendita liberi da persone e cose interposte ed altresì franchi e liberi da servitù, censi, livelli, pesi, oneri, vincoli anche di natura obbligatoria, ipoteche, privilegi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli ed in genere, diritti di o verso terzi di qualunque natura, imposte arretrate, spese condominiali o qualsivoglia altro obbligo di natura fiscale, e presta al riguardo la più ampia garanzia da evizione e da molestie nel possesso, come pure garantisce, per la data dell'atto di trasferimento della proprietà, la piena commerciabilità e la completa regolarità catastale, fiscale ed urbanistica.
    -il preliminare è valido se e solo se si verifica la buona riuscita del pagamento.


    devi inoltre sapere che..............l'accettazione del venditore dovra' pervenire in forma scritta entro e non oltre 8 gg. trascorso tale termine si intendera' nulla la presente proposta.
    la provvigione da corrispondere all'agenzia sara' di euro xxxx
    (la parte inadempiente perderà o raddoppierà la caparra)
    descrivere e specificare bene le somme da versare in acconti, caparre e saldo.
    la caparra con assegno circolare intestato sempre al venditore e non trasferibile
    MAI l'assegno intestato all'agente immobiliare come acconto alla propria provvigione..............se ve lo propongano....fuggite perche' sono disonesti
    la caparra lasciata in fase di proposta all'agente in deposito fiduciario deve essere consegnata al venditore all'avvenuta consegna scritta all'acquirente dell'accettazione del venditore e sua contestuale firma per ricezione.
    penali da inserire nel caso il venditore non uscisse di casa il giorno del rogito.
    se il proprietario ti chiede di rimanere dentro anche dopo il rogito metti subito delle penali per ogni gg di ritardo nella consegna nell'ordine almeno di 100 euro al gg.
    -Il venditore, nel caso in cui sia separato legalmente dal coniuge, garantisce che tra le condizioni economiche della separazione non è prevista l’assegnazione in godimento dell’unità al coniuge stesso.
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Tralasciando il resto, ma perchè 8 giorni? :shock:
     
  10. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    Perche' 15 gg allora??? :occhi_al_cielo::occhi_al_cielo:
    In 8 gg un venditore ha tutto il tempo di decidere se la proposta gli va bene o no. :sorrisone::sorrisone:
     
  11. Mary Pink

    Mary Pink Membro Junior

    Privato Cittadino
    e Poi prega di trovare un AI serio ed onesto. Il mio non lo era e mi sono trovata un immobile che nonostante fosse stato dichiarato conforme alla vigenti normative edilizie ed urbanistiche di fatto non lo era. AI che si e' defilato. Ed io ho dovuto pagare un avvocato perche' parte venditrice si desse una mossa a sanare l'immobile (DIA a sanatoria).
    Qualsiasi cosa ti "garantisca" e prometta l'agente immobiliare NON TI FIDARE!!! Fai controllare da un tuo tecnico di fiducia. Tieni presente che l'AI, per legge, non ha alcun obbligo e la puo' sembre "fare franca". La sua commissione e' dovuta solamente per avere messo in contatto le parti e, pare NON quella di garantire un'operazione sicura. Quindi se incappi nell'AI incompetente o disonesto sono "affari amari" solo per te! Gli AI sono un'alstra "CASTA ITALIANA" superprotetta e tutelata. Nella loro giungla ce ne sono alcuni seri e professionali, ma MOLTISSIMI improvvisati, incompetenti a a volte anche MOLTO disonesti. Sicuramente questo mio commento scatenera' le ire di molti iscritti a questo forum, ma e' un dato di fatto e pura verita'. Sarebbe ora che qualche associazione consumatori ed il legislatore italiano mettesse qualche obblligo e responsabilita' legale anche per gli AI
     
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  12. dantedr

    dantedr Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    certo pensare che solo per "metterti in contatto" ti chiedono a volte anche il 4% + IVA...
    Se l'AI è serio, oggettivo e imparziale fra le parti il pagamento sarebbe anche giusto se si facesse carico di effettuare le verifiche sull' appartamento che pubblicizza...
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    15 gg perchè è il termine che viene definito congruo.
    gli 8 gg potrebbero anche essere considerati una clausola vessatoria.


    Non scateni nessuna ira, anzi.... ti prego di scrivere ancora qualcosa di questo genere perchè questa sopra è una frase che passa di diritto nelle frasi epiche di immobilio



    Vero, però bisognerebbe anche pensare un attimo meglio. L'AI non puo (per legge) garantire nulla: griderai allo scandalo, ma tu sai che neanche il notaio garantisce in prima persona sull'urbanistica? L'AI onesto e diligente non è quello che fa i controlli, ma quello che ti porta a conoscenza di quello che devi fare ossia far fare le certificazioni ai professionisti che sono deputati a farlo (tecnici, certificatori ect). Esempio, se io AI faccio un controllo catastale e scopro delle magagne non posso certificare niente: il tecnico può farlo con una conformità urbanistica che è un certificato da redigere a prescindere.
    Se iuo AI faccio una visura ipocatastale non serve quasi a niente perchè un ipoteca puo essere iscritta anche 10 giorni prima del rogito: qst è compito del notaio.
     
    A Sim e studiopci piace questo messaggio.
  14. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Aggiungiamo che in vista della percentuale che ricevo, io agente immobiliare accompagnerò te cliente fino al rogito e oltre per qualsiasi cosa tu avessi bisogno. Questo perchè per mia professionalità lo ritengo giusto e corretto, ma non è dovuto. Quindi, ti accorgi subito chi hai di fronte a seconda di come si pone su questi argomenti.

    P.S. La Casta quando si riunisce? :risata:
     
  15. dantedr

    dantedr Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Sicuramente l'AI non può certificare niente ma può mettere in guardia l'acquirente o meglio ancora non accettare l'incarico della vendita.
     
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  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    No può fare molto di più: preparare i documenti che servono prima di vendere l'immobile.


    accettare di vendere l'immobile abusivo che sia 'non sanabile' è una perdita di tempo.
     
  17. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    [QUOTE=Bagudi;
    Il mio consiglio è:
    fare una proposta condizionata alla regolarità catastale e urbanistica e, se hai bisogno di mutuo, farla condizionata all'accettazione del mutuo di importo di €..... da richiedere alla Banca....... , con scadenza della condizione al.... (data non troppo lontana, se no il venditore non accetta.


    ottimo consiglio ..............intendi dire una clausola sospensiva???
    cioe' tipo questa: immobile conforme o con abusi sanabili entro la data del rogito.................. o in tempi accettabili per entrambe le parti ...................(scadenza un mese) ????-
     
  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, ho cominciato a mettere questa clausola nelle proposte d'acquisto, così cerco di tutelare entrambe le parti....

    Perchè, ricordiamocelo e non ci stancheremo mai abbastanza di dirlo, spesso i proprietari non hanno la minima idea di avere un immobile con abusi edilizi (che magari risalgono alla costruzione) e spesso è proprio l'agente immobiliare che se ne accorge...

    Questo per chi ritiene che siamo una "casta" intoccabile.... penso che finirò di ridere domani !:sorrisone::sorrisone::sorrisone: Magari !!!!

    Silvana
     
    A ccc1956 e Sim piace questo messaggio.
  19. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    grazie della risposta, e' molto importante una precisazione del genere.
    devo farti i miei complimenti per la tua correttezza.
    per il problema che molti accusano molti A.I di scorrettezza, e' un discorso che capisco ma non facciamo di ogni erba un fascio, come in ogni professione ci sono gli onesti ed i disonesti.
    a vostro enorme merito va la pazienza di rispondere ogni gg su tanti argomenti del forum per chiarire le idee agli utenti.
    quello che io invece trovo strano e' che molti utenti chiedano chiarimenti dopo aver fatto la frittata.
     
    A Sim piace questo elemento.
  20. dantedr

    dantedr Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Invece volendo acquistare una casa nuova pronta alla consegna prima di versare i 5000 euro per bloccare l'appartamento che foglio bisogna farsi rilasciare dal costruttore e che verifiche fare?

    grazie
     

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