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  1. gaetano bongarzoni

    gaetano bongarzoni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera,
    sto cercando di acquistare una prima casa da adibire ad abitazione principale.
    L'immobile che ho trovato ha un buon prezzo e ho deciso di formalizzare la mia offerta. Ma quando mi sono seduta al tavolo dell’agenzia immobilaire ho scoperto che, diversamente da quello che mi era stato detto fino a quel momento, il venditore non era un privato ma una s.r.l. Da un mio controllo è risultato che l’immobile è libero da ipoteche, però la società venditrice (che svolge attività di gestione immobiliare consistente in acquisto, affitto e rivendita di immobili) è posseduta al 100% da un’altra società “straniera” con sede in “Lussemburgo” (e dietro questa società estera non so chi vi sia) e i suoi bilanci (della srl italiana venditrice) risultano in perdita da almeno due anni e nel corso del 2012 ha avuto ben 3 assegni protestati per un totale di 30.000 euro.
    Come posso cautelarmi, nel caso che la società venditrice fallisca entro un anno dal mio acquisto, per non rischiare di subire una revocatoria?
    Ciò che più mi preoccupa è la nuova formulazione della legge fallimentare per gli acquisti effettuati da chi utilizzerà la casa come abitazione principale: è stato disposto che non c’è revocatoria se l’acquisto viene fatto al “giusto prezzo”.
    Mi preoccupa il concetto di "giusto prezzo" perché non esiste un “giusto prezzo” uguale per tutti. E spiego il perché. Io sto acquistando mediante un annuncio immobiliare che è pubblicato da mesi anche su internet; l’immobile è gestito da più agenzie (credo almeno tre); l’offerta era partita da euro 490.000 per poi scendere a 429.000 ed è da due mesi circa ferma su quest'ultima cifra. Io ho fatto un’offerta di 380.000 e l’agente immobiliare mi ha assciurato che avremmo chiuso a 390.000- 400.000. Facendo però una valutazione dell'appartamento prendendo come riferimento i prezzi medi di zona pubblicati sul sito dell’osservatorio dell’Agenzia del Territorio (attualmente sono disponibili solo i prezzi medi relativi al 2° semestre 2012) si ottiene una stima media di ben 500.000 euro. Temo che nell’ipotesi sfortunata (ma non remota in tempo di crisi) in cui la società fallisca entro un anno dal mio acquisto, un perito nominato dal Tribunale possa valutare l’immobile 500.000 euro e conseguentemente potrei essere vittima della revocatoria nel caso io abbia acquistato a 390.000.
    Vorrei poter acquistare senza avere una spada di Damocle puntata per un anno sulla testa.
    Esiste una soluzione per poter acquistare al prezzo di 390.000 senza incorrere nel rischio di revocatoria fallimentare?
    O mi consigliate di rinunciare all’acquisto?
    grazie
    Gaetano


     
  2. gennaro63

    gennaro63 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    Gaetano..forse è meglio...società in Lussemburgo.....ma un bel privato...con tutta la documentazione a posto...ed ad un giusto prezzo....scusa il gioco di parole.....non lo trovi solo per provare ad avvicinarsi ad un'operazione del genere avresti bisogno di 3/4 avvocati.. Io cercherei una soluzione più tranquilla...e senza...avvocati....ma un ottimo agente immobiliare.....
     
  3. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ..in che modo ha ottenuto il valore di €500ml ? Hai rapportato le superfici e quant'altro necessario per avere un valore appropriato dell'immobile ? O hai solo moltiplicato i mq.
    Presunti per il valore AT? Hai verificato il valore catastale ? È comunque dell'AT e' una media e come sai le medie hanno i due estremi....Credo dovresti far fare una perizia di stima seria e valutare di conseguenza . Detto questo tu puoi fare il rogito avvalendoti del valore catastale ( con la relativa tassazione ) dichiarando la cifra realmente pagata.
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La soluzione c'è: effettuare una valutazione immobiliare in conformità a quanto previsto dal Codice delle Valutazioni Immobiliari. :fico:
    In poche parole si tratta di effettuare una valutazione immobiliare rilevando le reali compravendite di mercato e "paragonarle" all'immobile che intendi acquistare. Non è un lavoro semplice, non tutti i professionisti sono in grado di farlo, rivolgiti a chi riesce a dimostrati tutto, compresi i dati immobiliari utilizzati (Vedi questo esempio) E' l'unica strada che ti possa fornire una garanzia. Questo procedimento è lo stesso seguito pure dall'Agenzia del Territorio per le verifiche fiscali e dall'ABI per le valutazioni immobiliari.
    Stai lontano dai prezzi medi o quotazioni con forbici di valore, non sono affidabili, non sono fondati e quindi non ti possono dare alcun tipo di garanzia ... comprese le quotazioni OMI
     
  5. gaetano bongarzoni

    gaetano bongarzoni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Io ho provato con i dati dell'Osservatorio perchè mi è capitato di leggere 2-3 perizie di periti nominati dal Tribunale che se ne erano seriviti (e a dir la verità avevano tirato fuori valori che non stavano nè in cielo nè in terra: case di gran lunga sopravvalutate). Per cui mi sono detto che se la società venditrice dovesse fallire e mi dovessi imbattere in uno di questi periti del Tribunale sarei rovinato. L'agente immobiliare mi ha detto che per lui la casa oggi vale 430.000 ma non mi ha fornito i dati utilizzati nella valutazione. Io avrei pagato la casa per metà con un mutuo bancario: mi sapete dire se la valutazione immobiliare in conformità a quanto previsto dal Codice delle Valutazioni Immobiliari che mi consiglia giustamente Carlo la fanno anche le banche che erogano il mutuo?
    grazie a tutti
    Gaetano
     
  6. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    lascia stare, evita prezzi medi, quotazioni & C., come detto prima non ti danno alcuna garanzia


    :applauso:rivolgiti allora ad un professionista che lavora diversamente e meglio. L'esempio di riferimento te l'ho messo nel precedente post. Non solo gli AI si comportano così, anche tutti gli altri professionisti, e per tutti i professionisti valutatori valgono le stesse regole: dimostrare


    stanno iniziando
    esistono le linee guida dell'ABI ma sono ancora ad adesione volontaria e non tutti i tecnici sono in grado di applicarle correttamente.
    A te non serve però una perizia da parte della Banca ma da parte di un perito professionale :fico:
     

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