1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. maltese

    maltese Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti!
    Vi sottopongo un piccolo problemino che sicuramente troverà risposta. :)
    E’ tecnicamente possibile che una unità immobiliare censita al NCEU nel 1987 come C2 (magazino senza permanenza di persone) passi successivamente nel 2002 con variazione catastale a C3 (laboratorio con permanenza di persone )? :?
    Una operazione di questo tipo necessita di pratica comunale? :?
    A che cosa va incontro il venditore o il compratore di questa unità ? :? :shock:
    Ringrazio anticipatamente per le vostre risposte
     
  2. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ti rispondo con tutte le riserve del caso ... secondo me si doveva fare un cambio di destinazione d'uso con pratica di un tecnico e oneri da assolvere. La variazione catastale sarebbe stata successiva dopo la conformità urbanistica, il catasto di per se non è probatorio non ti puoi basare su una visura. In che senso a cosa vanno incontro il venditore e il compratore?
    Se intendi che le cose non sono come appaiono il venditore si deve attivare a sanare il bene ... altrimenti spiegati meglio
    ciao Catia ;)
     
  3. maltese

    maltese Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    .....quello che dici mi sembra corretto!....comunque sia ci vuole una pratica edilizia (onerosa) o condono che sia.
    Per quanto riguarda l'ultima domanda un pochino sintetica è rivolta a compravendita conclusa.
    Ovvero!.....se il venditore ignaro della effettiva classe catastale sviluppa una compravendita con classificazione diversa da quella reale a che cosa va incontro legalmente?......e il nuovo proprietario nonchè compratore che si accorge dopo poco tempo che cio che gli è stato venduto non è un C3 bensì un C2, quindi cantina/magazino senza permanenza di porsone, che cosa può fare nei confronti della parte venditrice per risolvere questa questione?.....in linea di massima un C3 monetizzandolo vale molto di più di un C2 che è una semplice cantina!

    Ciao Maltese ;)
     
  4. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ma scusa perchè vuoi conludere la vendita senza accertarti della destinazione urbanistica del locale? Se vai avanti lasciando così la situazione anche dopo la vendita il compratore potrebbe ritornare sui suoi passi e invocare l'annullamento dell'atto per vizio della cosa. L'acquirente compra un laboratorio, quando andrà a chiedere permessi per l'attività che ci impianterà saranno dolori ... :triste: questo è il mio modesto parere per me la chiarezza e correttezza pagano fino in fondo anche nel tempo
    :D
     
  5. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Vorrei chiederti se sei andato a controllare all'ufficio tecnico del comune l'effettiva destinazione del bene. Se lo hai fatto hai chiesto quanti :soldi: comporta il cambio di destinazione? Fatto questo metti insieme le parti e se il venditore non si vuole accollare la spesa gioca sul valore del bene e convinci l'acquirente a sistemare il tutto. Per me meglio prima bene che dopo male ;)
     
  6. Broggimmobiliare

    Broggimmobiliare Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mi piacerebbe vedere qual'è quel notaio che stipula l'atto di un C/2, divenuto C/3 solo a livello catastale ....... non esiste proprio. Credo anche che il proprietario non può non sapere le condizioni del proprio immobile e chi dovesse acquistare un laboratorio, sa che dovrà impiantarvi l'attività e ci pensa Lui a chiedere la documentazione che attesti l'effettiva categoria, ovvero l'atto di provenienza e se su tale documento è scritto C/2, lo stesso acquirente chiederà il documento comprovante la modifica della classe in C/3 (cambio di destinazione d'uso e tutto quello che ne consegue, anche eventuale pratica edilizia per la messa a norma del laboratorio)
     
  7. maltese

    maltese Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    .....per Catia!....si!.. sono andato in comune ed essendo un immobile degli anni 30 non esiste niente. Per quanto riguarda la pratica di cambio di destinazione d'uso non è possibile eseguirla perchè manca la volumetria residua.
    .....per Broggi......ho richiesto un visura storica e risulta che la variazione di categoria è stata eseguita il 02/07/1987 successivamente è stato sviluppato un rogito il 03/07/1987 conseguentemente è stato venduto nel 2002 e nel 2010 ci dovrebbe essere un nuovo passaggio di proprietà.........quindi i notai che sono passati davanti a questa situazione sono 2 e nulla è stato detto.

    Ciao Maltese ;)
     
  8. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Che vuol dire volumetria residua ? Se in comune non esiste niente vuol dire che mai su quell'immobile è stato richiesto niente. Come ho già detto in un altro post il catasto non è probatorio la visura storica ti serve per risalire a tutti i proprietari che si sono susseguiti nel tempo e basta. Cosa c'è scritto nell'ultimo atto del 2002 che si vende un locale in classe C/3 ? Se è così poni il quesito ad un notaio e fatti spiegare perchè i suoi predecessori si sono comportati così :? Buona fortuna !
     
  9. maltese

    maltese Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    .....per eseguire un cambio di destinazione d'uso da cantina a laboratorio si passa da una superfice non abitabile a una superfice abitabile. Questa condizione comporta un aumento di SLP (sup. lorda pavimento) quindi, un aumento di volumetria. Ogni lotto, dove insiste un edificio, ha una capacità volumetrica (indice edilizio) il quale può essere sfruttato tutto o in parte... Bene! ...adesso viene il bello!....la risultante tra la capacità edificatoria del lotto e l'effettivo costruito si chiama Volumetria Residua. Senza quella nulla è possibile fare.
    Comunque sia ti aggiorno sugli sviluppi
    Ciao Maltese
     
  10. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    maltese,
    mi sembri bene preparato in materia, molto più di un ai, non capisco il tuo post.
     
  11. Broggimmobiliare

    Broggimmobiliare Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Caro maltese, se avessi detto che la trasformazione avrebbe comportato un aumento di volumetria, Ti avrei risposto in modo più appropriato. Per quanto concerne il tuo problema, o quanto meno da come lo avevi proposto, avevo compreso che la trasformazione era all'interno di un volume già esistente e quindi, richiesto il cambio d'uso al comune, naturalmente rispettando tutte le NTA del PRG il Tuo cliente avrebbe potuto trasformare il C/2 in laboratorio.
    Cordiali saluti
     
  12. maltese

    maltese Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ....è la mia voglia di confronto consolidata dalla certezza che un agente immobiliare, consapevole delle sue conoscenze, è formalmente più preparato di qualsiasi tecnico o notaio.
    Il mio lavoro è prettamente tecnico, ed è rivolto al mondo edile (soprattutto restauro conservativo) e peritale ed occasionalmente mi occupo di consulenza immobiliare. Certo, mi occupo di perizie per il tribunale ma il tutto si ferma esattamente alla valutazione e alla corretta identificazione dell'immobile in senso globale per permettere al GE di mandare all'asta l'unità immobiliare senza problemi.
    Quindi, tutte le problematiche e mie conoscenze che riguardano la compravendita di un immobile sono minime rispetto a quello che può sapere un agente immobiliare.
    Cordialità Maltese ;)
     
  13. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Perdonatemi:

    allora, cambio di destinazione d'uso da C/1 a C/3, sognati di farlo solo a livello catastale. se è un immobile anni 30, immagino si trovi in zona A di PRG, quindi centro storico. Per il cambio di destinazione d'uso serve il PERMESSO DI COSTRUIRE. dovrai controllare se in quella zona di prg possono essere inseriti immobili destinati a laboratorio, andare alla ASL e vedere cosa ne pensano, poichè il laboratorio dovrà rispettare, seppur in zona storica dei criteri per "l'abitabilità" a C/3. Se non ci sono documentazioni in comune)neppure agibilità) potrei consigliarti un'altra strada, ma devi essere molto "smaliziato" sempre rimanendo nella legalità, è ovvio. :D :D

    non esitare a continuare questa interessantissima discussione.

    saluti
     
  14. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ops, non so perchè pensavo fossi un tecnico, quindi, la pratica "smaliziata" la dovrà fare il tuo tecnico!

    saluti
     
  15. maltese

    maltese Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    .....Ciao Giovannelli!....Bravo!..credo che tu sia un buon tecnico......ho desistito in questa compravendita perchè troppo lacunosa e fa acqua da tutte le parti.
    Attualmente sono rivolto ad acquistare un ufficio (accatastato come A10) e guardando il rogito e la regolarità edilizia mi sono accorto che l'immobile è di proprietà di una società s.n.c. non edile.

    Volevo formulare la proposta irrevocabile di acquisto ma, anche in questo caso, ho richiesto maggiori informazioni quali:
    - Visura ipotecaria
    - Visura camerale
    - Spese condominiali

    Quando sarò in possesso di questi dati farò una visura protesti sulla società e sui soci!
    Secondo te cosa potrei verificare d'altro per non trovarmi in pasticci tipo REVOCATORIA?
    Altri consigli sono ben accetti

    Saluti
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina