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  1. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve a tutti.

    Vi dico cosa mi e' capitato. Mi sa che la soluzione non sia facile, ma intanto magari a qualcuno servira' come "pulce nell'orecchio" in trattative apparentemente semplici e lineari.
    Trattativa per una abitazione da ristrutturare, ancora classificata in A/3, non e' un rudere, ma la sua ristrutturazione richiede quantomeno una demolizione. Proviene da una successione.
    A un certo punto il tecnico della parte venditrice paventa il rischio di plusvalenza in quanto la demolizione fa scattare quasi automaticamente da parte dell'AdE l'accertamento per vendita non di abitazione ma di edificabilita', con relativa tassazione (10%, ora 9%), tassazione delle plusvalenze in capo ai venditori (il fatto che sia un bene derivante da successione all'AdE non interessa, dite quello che volete, la legislazione dice il contrario ma l'AdE della nostra zona ha gia' fatto (e vinto...!!!) accertamenti in tal senso) . Le alternative (non accettabili da parte mia) sono o aspettare 5 anni prima di ristrutturare (perdendo tutte le agevolazioni in vigore) oppure fare una ristrutturazione taglia-e-cuci (a detta del geometra onerosa, pericolosa e dai risultati incerti).
    A questo punto il notaio mi dice che per quanto mi riguarda non ho scelta se non acquistare il diritto edificatorio e pagare le tasse sul valore della compravendita (si parla di circa 10 volte quello che avrei pagato acquistando il fabbricato come prima casa...!!!), attendendo serenamente un sicuro accertamento, visto che sulle compravendite non tassate sul catastale l'AdE ci va a nozze e contestera' comunque qualsiasi cifra, anche coerente con le stime di mercato locale, andando a stanare stime sicuramente maggiori anche paragonando cose assurde (e' capitato che hanno paragonato il costo al mq di una barchessa in mezzo alla campagne, nel vuoto pneumatico, con quello di un'area commerciale adiacente al centro cittadino completo di tutte le urbanizzazioni!!!) per avere il suo "contentino" ed imporre una multa salata, poi da "scontare" per invogliare a pagarla senza ricorrere.
    Per il venditore l'unica scappatoia sarebbe ricorrere alla rivalutazione dei terreni edificabili, di cui si sono riaperti i termini, solo che tale rivalutazione riguarda i soli terreni e non i fabbricati esistenti al 1 gennaio 2014, data alla quale la casa era (ed e') ancora su ed agibile (ovvero non e' stata data alcuna inagibilita', non l'ha mai avuta, essendo ante '65, ma non 1965, ma 1865...!!! non sto scherzando...), anche se inabitabile da persone civili. Il tecnico dice che il rischio di fare una perizia per la rivalutazione ed incorrere in un "fuori tema" facendola invalidare e' molto probabile.
    In tal caso (da delirio...!!!) io acquisterei una edificabilita', con la relativa tassazione, ma nel medesimo atto ai venditori sarebbe contestato di vendere un un fabbricato (e quindi il loro versamento del 4% sarebbe stato inutile, perche' non sarebbe reso dall'AdE), per poi, successivamente, subire un accertamento nel momento in cui demolisco il fabbricato, per cui ai venditori sarebbe contestata PER LA SECONDA VOLTA la vendita, stavolta per terreno edificabile, ceh non essendo stato rivalutato (stante il versamento precedente annullato causa oggetto della vendita non rivalutabile secondo i termini della rivalutazione plusvalenze) si trova a dover pagare l'IRPEF sull'intera plusvalenza, data dalla differenza tra prezzo di vendita (che non puo' essere troppo basso, causa accertamento ancor piu' salato dl prevedibile) e prezzo catastale, che si suppone valore "di acquisizione" del bene (gia' tassato dalla successione). Inutile dire che l'ipotesi dei venditori di farsi tassare la plusvalenza (che non richiederebbe null'altro che la dichiarazione IRPEF della plusvalenza per quell'anno) e' esclusa, causa l'impoto per loro eccessivo dell'esborso (circa 35-40k di sole imposte, dipende dalle aliquote progressivein cui andrebbero a finire)

    Un ginepraio che spero sia riuscito a capire bene e ad esporre altrettanto chiaramente.
    In tutto questo, io in TEORIA dovrei comunque ancora avere le agevolazioni ristrutturazione al 50%, in quanto pur comprando una edificabilita' il fabbricato esiste. Ma mi viene il sospetto (anche se mi hanno smentito, dicendo che tassazione e ristrutturazione corrono su binari completamente separati) che la compravendita potrebbe mettere la "pulce nell'orecchio" all'AdE e dare il "destro" per contestare le detrazioni in quanto l'oggetto sul quale opero e' un "terreno edificabile" e non un "fabbricato esistente", anche se corredato di opportuna documentazione sulla sua reale esistenza.

    Domande? Beh, una marea, l'ultima sulle detrazioni e' quella piu' importante.
    Quella sulla verosimiglianza di una tale accanimento dell'AdE sulle ristrutturazioni e' un'altra.
    Mi piacerebbe sapere quale sarebbe una soluzione ottimale per risolvere il tutto, ma 1 notaio e 2 tecnici sono arrivati a dirmi che no c'e' nessunissima possibilita', anche andando all'AdE di persona, di farsi dire cosa e come pagare per non incorrere in accertamenti, loro campano per quello e si insinuano in tutte le maglie della legge, anche ignorandola e forzandola, pur di estorcere (questa e' la parola giusta) soldi a chi tenta di fare del suo meglio.
    Quella piu' "lineare" suggerita sarebbe da parte mia tassare l'importo della compravendita e non il catastale con le agevolazioni prima casa per dimostrare che acquisto una edificbailita' (non ho pero' compreso in tal caso (e lo chiedero') il soggeto del rogito quale sarebbe, se "abitazione" o "terreno edificabile") e aspettarmi un accertamento con una sanzione da parte del'AdE di circa il 20% di quello gia' versato in tasse come loro "contentino" a seguito di un patteggiamento (cosa che al limite dei limiti potrei anche accettare), con i venditori che pagano l'IRPEF della plusvalenza, accontentandosi di prendere circa 1/3 in meno di quello che prevedevano (secondo vio, potrebbero mai accettare?!?!?).

    Accetto commenti. Spero che la mia vicenda possa mettere "in guardia" su queste compravendite. Ma mi son chiesto, i costruttori che acquistano e demoliscono per rivendere, come fanno per non incorrere in questo girone dantesco?
     
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  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa Wile non capisco, tu acquisti la casa com'è poi ci fai quello che vuoi e nei tempi che vuoi. Non capisco perché il tecnico vuole vendere l'edificatorio. Forse, rifletto a voce alta, tu vuoi delle garanzie su quello che puoi fare?
     
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  3. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :innocente:

    Capita che non riescano proprio a evitarlo :)

    Benvenuto nel mondo della burocrazia italiana.

    Pensa a quelli che comprano senza tecnici... in fondo l'immobile che tratti è sicuramente conforme e "in regola" :D .. per alcuni basta e avanza per comprare senza alcun timore... :D

    ;)

    Ah, per la cronaca. Io ho fatto un ristrutturazione taglia e cuci, per altri motivi (fino a minacciare il comune perchè non mi faceva ristrutturare ne mettere in sicurezza la parte collabente che era pericolosa)... costa molto, molto di più, non tanto per l'opera (che comunque si aggravia), quanto per i costi della burocrazia, appunto.
     
  4. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    No, per l'AdE non e' vero. E ci sono autorevoli conferme con sentenze e quant'altro, basta cercare in rete. E non esiste una risposta univoca, un tribunale avalla l'ipotesi dell'AdE di rettificare la vendita da fabbricato a terreno e un altro da' ragione ai ricorrenti.

    Se compri e poi demolisci presumono un intento speculativo, per il quale il tuo interesse non era per il fabbricato in se ma per la potenzialita' del terreno all'edificazione, data proprio dal fabbricato insistente.

    Il tecnico insiste sull'indicare il terreno per "anticipare" l'accertamento e dimostrare in sede di contenzioso la buona fede e l'intento iniziale di "cooperare" e di essere d'accordo con le loro recenti interpretazioni, incorrendo quindi in una sanzione di "quantita'" e non di "qualita'" dell'imposta.

    Mi piacerebbe trovare una soluzione alternativa, ma non ho al momento evidenze.

    Ricordati che siamo in Italia. E quindi scordati di "fare quello che ti pare".
     
    Ultima modifica: 15 Gennaio 2014
  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    se sei un impresa o persona giuridica si, ma se acquisti come privato è tutto da dimostrare.
    Non ci sono alternative, tu privato acquisti e ristrutturi. Io di questi problemi non ne ho mai incontrati, diverso è se acquisti come persona giuridica.
     
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  6. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Sono felice che non hai mai trovato nessun problema. Dalle nostre parti gli uffici delle Imposte sono noti come essere un covo di insani di mente capaci di ogni assurdita' ppur di prendere balzelli ovunque. E il notaio mi ha confermato che non fanno distinzione tra persone fisiche o giuridiche. Per loro se la casa la sbatti giu' allora hai comprato un terreno e STOP. A far scattare l'accertamento basta il PdC con scritto "demolizione" da qualche parte. Se omettessero tale dicitura (cosa che il mio Comune non fa per regolamento) non si muoverebbero neppure dalla sedia.

    Ho proposto di fare "come se niente fosse" e procedere acquistando prima casa, ristrutturando eccetera. Ma il terrore che hanno fatto ai venditori sull'accertamento e le minacce di sanzioni pesantissime a carico di entrambi ci ha fatto desistere da ogni proposito di "fasciarsi la testa prima di essersela rotta". I venditori non accetterebbero mai la tassazione della plusvalenza, tantomeno l'AdE a casa loro (sono commercianti, capissciamme'....)
     
  7. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il problema nelle cause con l'ade è che sono onerose e devi comunque pagare (prima un terzo della massima sanzione a prescindere, poi l'intero alla seconda soccombenza...) senza sconti... non convengono, mai.
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ma se la butti giù cambiano i volumi mi spiego? Potrebbero anche diminuire, non è così automatico. Oggi con il piano del governo del territorio le norme sono diverse.
    La speculazione
     
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    leggi questa ctp di cremona n. 45 del 3 maggio 2013
     
  10. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Rosa, il punto che sembri non comprendere è che wile compra una casa, non un principio.

    E un altra cosa che ti sfugge, a mio parere, è che l'ade non si preoccupa di pagare l'avvocato... inoltre l'Ade non soccombe pagando danni.... :)
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ho compreso il problema di wile e certo ti servono i principi. il tecnico parla di rivalutazione di cosa? dell'area giusto? ma l'atto di cessione invece parla di cessione di unità immobiliare accatastata al momento bla bla bla. c'e incongruenza.
     
  12. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Rosa, non è una questione di principio. se c'è il rischio, da quelle parti, di incorrere nella follia di un burocrate della gdf o dell'ade, sconsiglio wile di proseguire in quell'acquisto, perfino se avesse(comw probabilmente ha) tutte le ragioni del mondo.
     
  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    contestare è molto semplice con le stime che si vedono in giro e sull'autorevolezza vincerà sempre l'AdE, chi meglio di loro?
    Anche loro hanno il MOSI che cominciano ad applicare parzialmente, segno che qualche dubbio su quanto fatto fino ad ora ce l'hanno pure loro
    Allegare all'atto un valutazione conforme al MOSI o, meglio, agli international Valuation Standards (contemplati e riferimento del MOSI) potrebbe aiutare.
    La contestazione sarà forse meno probabile (difficile prevederlo) ma almeno la certezza di un valore c'è e potrà essere portata avanti e essere sempre dimostrata in ogni grado di giudizio. Un valore che viene stabilito con i loro parametri (MOSI) e/o con metodi condivisi a livello internazionale ...
    Fondamentale l'indagine reale del mercato: se non ci sono compravendite di beni simili tutti i prezzi medi sono infondati per tutti, non si possono inventare o andare a prendere nell'altra provincia o 10 anni indietro ... questo dovrebbe riuscire a capirlo pure il giudice, e metodi alternativi al prezzo medio o quotazioni esistono e si applicano
    con una valutazione fatta bene, e ormai sapete cosa si intende, si è più sicuri, si ha un riferimento certo, oggettivo, non un parere di cui non se ne fa niente

    valutare è difficile per tutti e con dati puntuali, metodo e competenza si risolvono e/o riducono molti attuali problemi valutativi anche in fase di contenzioso
     
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  14. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Purtroppo quasi sempre hanno sempre il coltello dalla parte del manico
     
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  15. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E proprio questa incongruenza non permetterebbe la rivalutazione della plusvalenza da parte dei venditori, ma poi contesterebbero comunque il fatto della demolizione.
    Avevo proposto di chiedere, prima della compravendita, un PdC o una SCIA per la ristrutturazione mediante risanamento conservativo, da volturare all'atto. Ma anche in tal caso, ove per fatti contingenti al cantiere, fosse necessaria una successiva demolizione (pensiamo a una ristrutturazione dove durante i lavori di taglia e cuci ti viene giu' il tetto e ti crolla mezza casa: ce li fareste andare sotto gli operai, sapendo di essere l'ultimo anello della catena di responsabilita' della sicurezza?) l'AdE (parole di notaio e tecnici) verrebbe comunque ad eccepire citandoti in giudizio, starebbe poi a te dimostrare che volevi veramente mantenere in piedi la casa e la demolizione non era il tuo fine ultimo e si dovrebbe sperare nella buona colazione del giudice di turno. Le carte che provano la tua buona volonta' ci sarebbero (richiesta di un risanamento conservativo, progetto approvato di costo molto superiore alla ristrutturazione con demolizione, relazione tecnica sull'intervenuto crollo e mancanza conseguente di sicurezza del cantiere, presentazione di un secondo progetto con variazione del titolo abilitativo con i relativi costi, tutte cose che l'AdE contestera' come tentativi di occultamento della loro verita'), ma l'unica certezza e' una causa lunga e sanguinosa e accertamenti dell'AdE su venditore e acquirente, che alla fine, anche se vittoriosa, prevedera' comunque un surplus di spese e stress non indifferenti per le parti (e comunque una parte delle sanzioni pagata gia' prima del contenzioso).
    In Italia anche se si e' sicuri di vincere, in Tribunale rimane un terno al lotto, peggio del terzo mondo. E quando sei contro lo Stato parti gia' svantaggiato, solo un giudice con le pa**e puo' andare contro a una macchina tritasassi che talvolta si vede vittoriosa anche con argomentazioni assurde.
     
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  16. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    È sicuro che si possa demolire una costruzione agricola di metà 800?
     
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  17. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    a questo servono le vere rtn, a valutare prima situazioni che, come questa, trascendono i "documenti in regola"
     
  18. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Secondo il RUE si'. La data e' molto approssimativa, visto che non ci sono testimonianze. Questa datazione e' stata data da quel che ho capito in base alla topologia del fabbricato. Fanno riferimento al catasto gregoriano IGM 1893 e indicano una costruzione post 1835. Non so esattamente cio'che significhi, ma il Comune ha previsto per quel fabbricato la possibilita' di tale intervento. Ti garantisco che non ha nessunpregio aechitettonico oltre ad essere una vecchia casa di campagna con scarsissimi interventi manutentivi (e nonostante tutto e' stata abitata da una anziana signora fino alla sua morte, avvenuta non piu' di 4 anni fa).
     
  19. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Nemmeno la mia l'aveva.. ma era in "zona paesaggistica"... ripeto: fuggi a gambe levate se è solo per il prezzo e non hai "certezze" su cosa puoi farci e come. Io la mia la pagai 80milioni col terreno nel '90 ... quindi non ci ho rimesso ristrutturandola a partire dal 2000... L'avessi comprata oggi sarebbe stata un suicidio con i problemi che ho avuto.
     
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  20. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Però… Vecchia casa di campagna… Bisognerebbe vederla, con un consolidamento come si deve, il tetto rifatto, i muri trattati, infissi in ferro-finestra… si possono ottenere anche soluzioni di un certo fascino che magari mantengono un valore del tempo diverso dalla villetta di nuova costruzione...
    E la soprintendenza? Secondo me, le problematiche che rischiano di scappare fuori dalla demolizione di un immobile così datato non sono da sottovalutare
     

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