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  1. Il libero

    Il libero Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    sono un novizio nella compravendita degli immobili ed ho un dubbio che mi ha fatto perdere più di una notte di sonno. Ho visitato un attico molto molto interessante e proprio domani dovrei andare in agenzia per formulare una proposta di acquisto. Durante la prima visita, l'agente mi ha anticipato che la pianta catastale non è fedele (mancherebbero una cabina armadio ed uno sgabuzzino), mentre una veranda, costruita sul terrazzo e all'interno della quale sorge la cucina, sarebbe stata regolarmente condonata ed accatastata. E qui sorgono i miei dubbi:
    1) l'agente mi ha detto che avrebbe provveduto a far modificare la pianta catastale prima del compromesso, tuttavia io, pur nella mia ignoranza in tali temi, trovo molto difficile che riesca a farlo in così breve tempo. Secondo voi è possibile una cosa del genere? E, nel caso in cui non ci riuscisse, potrei ugualmente acquistarla senza preoccupazioni?
    2) E questo è il mio dubbio più grande. Parlando con l'agente mi è sembrato di capire che, contestualmente alla proposta di acquisto, dovrei depositare un assegno di 5000 euro in agenzia prima di poter visionare i documenti che attestino il corretto condono della veranda. Qualora la mia offerta venisse accettata, ma io in seguito scoprissi che, ad esempio, la veranda risultasse accatastata come locale tecnico (cosa che mi è già successa una volta), potrei riavere indietro l'assegno oppure i miei soldi andrebbero perduti per sempre?
    Vi ringrazio anticipatamente per le risposte.
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Basta fare una proposta condizionata alla conformità catastale e urbanistica: nel caso in cui questa condizione non si avverasse, sei autorizzato a ritirarti senza perdere nulla.

    Essendo una proposta condizionata, l'assegno non può essere incassato prima dell'avverarsi della condizione.

    Rifare una planimetria non è certamente complicato nè lungo: l'importante è che il catasto corrisponda alla situazione urbanistica, cioè a quanto è stato concessionato in comune e con il condono effettuato per la veranda.

    Se vuoi essere tranquillissimo, rivolgiti ad un tecnico e fagli fare tutte le verifiche necessarie, scrivendolo già nella proposta.
     
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  3. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, rispondo alle tue domande evitando di esprimermi sul resto:
    1 - la difformità della piantina catastale è motivo di impossibilità al rogito... il notaio non rogita, per cui è necessario presentare la variazione al catasto, variazione che deve essere fatta da un professionista pratico dell'attività e su esplicito incarico del proprietario... non dell'agente.
    2 - che la difformità possa essere sanata prima del compromesso, dipende dai giorni che mancherebbero al compromesso ... ma tieni presente che questo è l'ultimo dei problemi perchè comunque è necessario che la situazione sia in ordine per il rogito ... quindi siamo ampiamente nei tempi.
    3 - per il tuo dubbio più grande , la visione dei documenti , tieni presente che la procedura è anomala oltre che scorretta... sia ben chiaro nessuna legge se non quella del buon senso obbliga alla visione dei documenti prima , però come dicevo in mancanza di buon senso degli altri, se sei interessato all'immobile chiarisci con il collega che prima vedi la documentazione e poi fai la proposta... e comunque credo sia meglio tu ti faccia seguire da un professionista di fiducia. Fabrizio

    P.S. non ho visto la risposta perchè stavo scrivendo
     
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  4. Il libero

    Il libero Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vi ringrazio infinitamente per l'aiuto. Faccio solo una precisazione: so che la variazione al catasto deve essere presentata da un tecnico incaricato dal venditore, tuttavia ho detto che l'agente avrebbe provveduto a far modificare la pianta perché, a quanto ho capito, sta aiutando molto il proprietario affinché questa situazione si sblocchi in fretta. Grazie ancora per il vostro tempo.
     
  5. Il libero

    Il libero Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Approfittando ancora una volta della vostra gentilezza, vorrei rivolgervi un'ulteriore domanda riguardo al mio caso. Ho ottenuto i documenti catastali ed effettivamente non c'è alcun problema. Poche ore fa l'agente mi ha inviato una copia della proposta di acquisto immobiliare che io dovrei andare ad firmare nei prossimi giorni. Come da voi consigliato, ho mostrato il contratto ad un mio amico avvocato, il quale, da persona molto pignola quale lui è, mi ha detto di non essere assolutamente d'accordo sulla seguente frase: "Con la comunicazione di avvenuta accettazione, la presente proposta costituirà contratto preliminare di compravendita immobiliare con ogni altra conseguenza di legge anche in ordine ai diritti vantati dal mediatore". Ora, visto che l'agente mi ha già preannunciato che dopo una decina di giorni dall'accettazione della proposta ci dovremo incontrare con il venditore per firmare un contratto preliminare, la domanda che tutti e due ci rivolgiamo è: a cosa serve fare il preliminare se l'accettazione della proposta d'acquisto costituisce già di per sé un contratto preliminare? A vostro avviso una frase del genere è congrua o dovrei richiederne la cancellazione? Grazie ancora per l'aiuto.
     
  6. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    la proposta con l'accettazione è già preliminare ed è opportuna la registazione
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Aggiungo: "Secondo una sentenza della Cassazione, la proposta con l'accettazione ecc.."
     
  8. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Forse la frase è indicata al fine di sottolineare che con l'accettazione matura la provvigione, e mi pare se la stia sudando.
     
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ti ha comunicato a voce che dovrete sottoscrivere il compromesso o é contemplato anche nella proposta chesso nelle condizioni di pagamento. Se fosse così il tuo amico avvocato ha ragione ad avere perplessità anche perché abbiamo avuto chilometri di sentenze che hanno stabilito che se la proposta di acquisto rimanda espressamente ad un preliminare ovvero la promessa di promessa é nulla. Detto questo aggiungerei a quella frase l'accettazione della presente proposta da parte del proprietario dell'immobile perfeziona un preliminare di vendita con effetti contrattuali vincolanti per le parti il cui testo in seguito potrà essere da queste ultime riprodotto con eventuali integrazioni o modifiche dalle stesse concordate in un contratto di compravendita in forma privata.
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Top non volevo quotare te ma Libero scusa.
     
  11. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    no pronlem ho visto che non ti rivolgevi a me
     

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