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  1. Bulldozer

    Bulldozer Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,

    sono nuovo da queste parti e vi scrivo per chiedervi info in merito alla mia situazione:

    Sto entrando in un'appartamento con due conduttori sostituendone uno. Il contratto di locazione ad uso abitativo è stato firmato dai due conduttori e un fidejussore (padre del conduttore che rimane in casa). Il locatore, oltre a una mia copia del mio documento d'identità, ha chiesto di dividere la spesa dei 67 euro per il mod. F23 con il conduttore uscente. (il locatore mi ha consegnato una copia del contratto)

    Al tempo della stipula del contratto entrambi i locatori hanno versato il deposito cauzionale dividendone la spesa (3 affitti anticipati). Ieri, parlando con la proprietaria di casa ho notato la sua ignoranza in materia...infatti per tutte le pratiche e procedure lei si affida a un'agenzia. L'agenzia e di conseguenza la proprietaria, hanno lasciato liberi di risolvere la questione caparra tra il conduttore entrante e quello uscente. Quindi il locatore non restituirà parte delle caparra al conduttore uscente, ma sarò io a farlo.

    Detto questo avrei due domande:

    - è normale che il subentrante non firmi nulla? per stare tranquillo oltre alla copia del contratto è bene avere una copia del mod. F23?

    - pagando la metà del deposito al conduttore uscente, dove viene tracciato che la metà della caparra in possesso del locatore dovrà essere restituita al subentrante (cioè a me)? posso mettere per iscritto il passaggio di denaro? se si con quale modulo o dichiarazione? e da chi dovrà essere firmato (dai 2 conduttori e il locatore?)

    Grazie per le future risposte..ogni consiglio è ben accetto
    Ciao
     
  2. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Ciao Bulldozer! :) La situazione che descrivi è tipica delle locazioni condivise. In casi come questo, è solo al momento della riconsegna dell’immobile che il locatore deve restituire il deposito cauzionale ricevuto: il relativo credito diventa, infatti, esigibile solo al termine della locazione, a patto che i conduttori abbiano adempiuto tutte le obbligazioni gravanti sul contratto. In un contratto intestato ad A e B, in genere, quando A se ne va, B gli deve restituire metà del deposito cauzionale, richiedendo, a sua volta (nell’eventualità di un subentro), metà del deposito cauzionale a C (subentrante).

    E’ opportuno formalizzare con scrittura privata (non c’è un modulo apposito) - firmata da tutte le parti in causa, compreso il locatore, essendo tale passaggio subordinato al suo consenso, e che può essere registrata (per la certezza di tutte le parti) - la cessione di quota di contratto (50%) da A a C, in modo che A possa essere liberato dagli obblighi e dai diritti derivanti dal contratto che passano – dalla data X – a C, che se li assume, al pari di B, liberandolo da ogni vincolo.

    Nell'atto che andrete a sottoscrivere occorre dichiarare che ogni pendenza economica (canone, oneri condominiali ecc.) è già stata regolata fra le parti, in particolare, fra A e C, la quota di spettanza del deposito cauzionale: non facendo tale atto (tutti i contratti riportano, in genere, una clausola di questo tipo: “Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto”), A manterrebbe, a fini civilistici, gli obblighi derivanti dal contratto originario. Il pagamento dei 67 euro per la cessione (imposta di registro) ha valenza solo fiscale: il locatore dovrebbe consegnarti una copia del mod. F23 e una copia del contratto di locazione con gli estremi di registrazione, che ti serviranno per godere eventualmente di bonus fiscali (detrazioni IRPEF per canoni di locazione) e per il rilascio del contrassegno dell’autorizzazione permanente nelle zone a traffico limitato del centro cittadino.
     
    A Bagudi, Avv Luigi Polidoro e Sim piace questo elemento.
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    da registrare?
     
  4. Bulldozer

    Bulldozer Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Penny grazie mille per il riscontro..ho già provveduto con un legale a stilare la scrittura privata.
     
  5. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Dal punto di vista formale occorre fare una scrittura privata modificativa del contratto originale: tale condizione è essenziale per la validità dell’atto di subentro, ai sensi dell’art. 1406 del cod. civ. Per la cessione di contratto devono osservarsi le stesse forme prescritte per il contratto a cui si riferisce, inoltre, essendo un contratto plurilaterale, le modifiche devono essere sottoscritte da tutte le parti in causa per liberare il conduttore uscente.

    Non è indispensabile registrare la scrittura privata: la registrazione dell’atto effettuata da una delle parti è data dalla necessità di superare eventuali controversie che potessero sorgere successivamente (ad es. smarrimento del documento) e di attribuire all’atto stesso “data certa”. La norma codicistica (art. 2704, primo comma) prevede infatti che “la data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi se non dal giorno in cui la scrittura privata è stata registrata […]”. Gli uffici locali, in genere, se porti in registrazione la scrittura privata, essendo la cessione già formalizzata con il mod. F23 (l’imposta di registro è già stata assolta), ti fanno pagare soli i bolli sull’atto.
     
    A Avv Luigi Polidoro e Umberto Granducato piace questo messaggio.

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