Deposito cauzionale: sembra facile...

[agenzialeonardo]

Deposito cauzionale: il locatore deve chiedere il risarcimento dei danni (con CAUSA IN TRIBUNALE!!!) o lo deve restituire al locatore.

Ogni affitto inizia, prima ancora che con la consegna delle chiavi dell’immobile, con il versamento di quello che viene detto deposito cauzionale: una somma di denaro (più semplicemente chiamata cauzione) che serve a garantire il padrone di casa da eventuali danni che, alla scadenza del contratto d’affitto, dovessero risultare all’interno dell’immobile. Così la legge consente alle parti di inserire detta clausola all’interno dell’accordo firmato dai due soggetti.

Ma che fine fa la cauzione al termine della locazione? I chiarimenti sono stati offerti da una recente ordinanza della Cassazione [1].

Alla scadenza del contratto, il locatore è sempre obbligato a restituire, al conduttore, il deposito cauzionale precedentemente ricevuto, con gli interessi.

Se però nell’immobile risultano esservi dei danni e il padrone di casa intenda trattenere la caparra a compensazione delle spese che andrà a sostenere, egli deve, nello stesso tempo, iniziare la causa in tribunale contro l’ex inquilino: causa che, appunto, servirà (in assenza di accordo tra le parti) a determinare la misura del risarcimento e, eventualmente, l’esatta parte di cauzione che potrà essere trattenuta a copertura dei danni. Se, invece, il locatore non intraprende la via giudiziale è diritto dell’inquilino chiedere la restituzione immediata del deposito e il padrone di casa non potrà opporsi.

Secondo la Suprema Corte, una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o semplicemente riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni.

L’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione agli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione, nel momento in cui avviene il rilascio dell’immobile locato. Pertanto, se il locatore trattiene la somma anche dopo il rilascio dell’immobile, senza però proporre subito una domanda giudiziale volta a definire la parte di cauzione che andrà, in tutto o in parte, a copertura dei danni, il conduttore può esigerne la restituzione.

[1] Cass. ord. n. 3882/15 del 25.02.2015.

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[Pennylove]

Ciao agenzialeonardo! Non siamo in presenza di una sentenza innovativa in senso proprio. Non si tratta, infatti, di un orientamento difforme rispetto a precedenti decisioni di legittimità già note e consolidate.

Accertati i danni imputabili al conduttore, questi andranno richiesti al medesimo, prima stragiudizialmente, e cioè tentando, in contraddittorio con questi, una definizione stragiudiziale, e poi, se questi, dopo tentativo conciliativo, non intende risarcirli, giudizialmente, e cioè promuovendo una causa.

Il locatore non può legittimamente compensare il suo credito (danno) con il suo debito (deposito cauzionale). L’operatività della compensazione fra deposito cauzionale e ragioni di credito scatta ed è legittima solo se accertata giudizialmente, salvo che le parti (o i loro avvocati) decidano – come si è detto - di determinare la fine del rapporto locativo attraverso una compensazione volontaria e stragiudiziale.

La somma versata a titolo di deposito cauzionale (che non può essere assimilato al canone di locazione, costituendo un pegno irregolare, di cui all’art. 1851 cod. civ.) passa in proprietà del locatore e su essa il conduttore vanta un diritto di credito solo al momento in cui, essendo venuta meno la sua funzione di garanzia, vale a dire sia verificato l’adempimento (canoni mensili pagati, spese condominiali pagate, assenza totale di danni ecc.), può chiederne la restituzione, con la conseguenza che il locatore, dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, non può appropriarsi di detta somma, nemmeno quando abbia fondati motivi per trattenerla (trattenere non significa appropriarsene), se prima non procede in via giudiziale chiedendone al giudice l’attribuzione legittima (per appropriarsi del deposito cauzionale il locatore deve passare dal giudice).

Pertanto, allo scopo di individuare i veri e propri danneggiamenti attribuibili con certezza al conduttore e, soprattutto, di poterne dare dimostrazione anche a distanza di tempo (è difficile attribuire dei danni se non sono stati verbalizzati o se non è stato redatto un iniziale dettagliato verbale di consegna dei locali prima della riconsegna dell’immobile) è necessario che il locatore constati o faccia constatare e verificare le condizioni dell’immobile al momento del rilascio ossia prima della riconsegna delle chiavi, salvo che la riconsegna delle stesse non sia strumentale ad un progetto di radicale ristrutturazione dell’immobile da parte del locatore (in tal caso, mancando un concreto pregiudizio, la ristrutturazione “annulla” il danno, secondo una recente pronuncia di legittimità (Cass. n°17964/2014).

Qualora, infatti, il locatore non restituisca autonomamente il deposito - senza proporre rituale domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti, ossia non sia pendente una lite – il conduttore può legittimamente pretendere l’immediata restituzione della somma versata (nel termine massimo della prescrizione decennale), ottenendo l’emissione di un decreto ingiuntivo da parte del giudice del luogo ove è sito l’immobile.

A questo punto, il locatore può dimostrare il suo diritto al trattenimento della somma causa di un inadempimento del conduttore soltanto proponendo, a sua volta, opposizione al decreto ingiuntivo e il giudice muterà il rito e, in udienza successiva, valuterà (designando un perito) i danni contestati e, in tale sede, le varie voci debiti/crediti, dare/avere tra le parti verranno conguagliate (il deposito cauzionale andrà in dare, i canoni, le spese condominiali, le bollette non pagate, i danni provati in avere).