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Frenz

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Buongiorno, a qualcuno di voi è capitata un'operazione di acquisto di un box ad un'asta giudiziaria per il quale si voglia beneficiare della detrazione del 50% dei costi di costruzione?
Che dicitura devo far inserire nel decreto di trasferimento?
Consigli in generale?
Grazie.
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
La detrazione del 50% del costo di costruzione vale se compri dal costruttore (non è il tuo caso) e se metti il box come pertinenza della prima casa.

Tu l'hai acquistato ad un'asta giudiziaria, che nulla c'entra con il costruttore.

Correggetemi se sbaglio, ma temo che tu non abbia alcun diritto alla detrazione.
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Leggendo qui:


Vedo che, diversamente da quanto sostenevo, l'aggiudicatario acquisisce le agevolazioni fiscali, a patto che - ovviamente - il precedente proprietario ne avesse diritto e avesse iniziato a fruirne.
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Il comma 8 dell'art. 16 bis TUIR prevede infatti quanto segue: "In caso di vendita dell'unita' immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte e' trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unita' immobiliare."

L'inciso "salvo diverso accordo delle parti" significa che le parti, ossia l'esecutato espropriato e l'aggiudicatario del bene potrebbero concordare e inserire nel decreto di trasferimento il fatto che la detrazione resta in capo al venditore/esecutato. (5) In mancanza di accordi la detrazione passa all'acquirente.
Nel caso di vendita di un immobile a seguito di esecuzione forzata non vi è mai un accordo delle parti, che spesso neppure si conoscono, pertanto il decreto di trasferimento, in modo implicito e per legge, trasferisce all'aggiudicatario dell'immobile, assieme alla proprietà del bene, anche le annualità residue di detrazioni fiscali.

Dovresti solo verificare se l'esecutato avesse diritto alle detrazioni fiscali che tu erediterai in qualità di aggiudicatario.
 

Frenz

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Leggendo qui:


Vedo che, diversamente da quanto sostenevo, l'aggiudicatario acquisisce le agevolazioni fiscali, a patto che - ovviamente - il precedente proprietario ne avesse diritto e avesse iniziato a fruirne.
Il precedente proprietario è il costruttore che ha costruito il box e si è reso disponibile a produrre la dichiarazione sul costo di costruzione. Il caso mi sembra diverso da quello da te citato. Che si può fare?
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Quindi il tuo è il caso del costruttore che è stato esecutato?
Beh, se lui dichiara il costo di costruzione, e il titolare del box diventi tu, credo proprio che tu possa fruire delle detrazioni, però credo sia necessario che metti questo box come pertinenza di un'abitazione.

Se prendi il box senza legarlo pertinenzialmente a un'abitazione (dichiarazione che deve risultare nel rogito notarile) il diritto alla detrazione, che io sappia, decade.

Può anche essere il secondo box, il terzo box, legato pertinenzialmente, l'importante è che il legame pertinenziale si evinca dal rogito notarile.
 

Frenz

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Quindi il tuo è il caso del costruttore che è stato esecutato?
Beh, se lui dichiara il costo di costruzione, e il titolare del box diventi tu, credo proprio che tu possa fruire delle detrazioni, però credo sia necessario che metti questo box come pertinenza di un'abitazione.

Se prendi il box senza legarlo pertinenzialmente a un'abitazione (dichiarazione che deve risultare nel rogito notarile) il diritto alla detrazione, che io sappia, decade.

Può anche essere il secondo box, il terzo box, legato pertinenzialmente, l'importante è che il legame pertinenziale si evinca dal rogito notarile.
Posso costituire il vincolo pertinenziale nel decreto di trasferimento considerato che non ci sarà il rogito notarile?
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Se non ci sarà il rogito notarile, è indispensabile costituire il vincolo nel decreto di trasferimento.

Diversamente, non avresti un titolo di proprietà del box, dove esso viene dichiarato pertinenziale di un'abitazione.

L'Agenzia delle Entrate potrebbe chiedere di visionare tale titolo per accertamenti sul diritto alla detrazione (anche se di solito non lo fa mai).
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Per quanto riguarda le parole magiche da usare per dichiarare la pertinenzialità, in un rogito di un anno fa nel mio caso sono state usate queste, ma un notaio potrà assisterti e consigliarti per il meglio su cosa inserire nel decreto di trasferimento.

Le parti richiedono, ai sensi dell'art. 1, comma 497, della
Legge 23 dicembre 2005, n. 266, che la base imponibile ai fini
dell'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale,
sia costituita dal valore degli immobili determinato
ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5, D.P.R. 26 aprile 1986 n.
131, trattandosi di cessione nei confronti di persona fisica
che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche
o professionali, di pertinenza di abitazione.----------
A tal fine la parte acquirente dichiara che l’immobile oggetto
del presente atto costituisce pertinenza dell’appartamento di
sua proprietà sito in Comune di XXXXXXXX, via YYYYYYYYYYY
n. ZZZZ, acquistato con atto a rogito del notaio NOME_DEL_NOTAIO
di NOME_CITTA' in data DATA_DEL_ROGITO, rep. n. NUMERO_DI_REPERTORIO, registrato
in data DATA_DI_REGISTRAZIONE al n. NUMERO_DI_REGISTRAZIONE, serie SERIE_DI_REGISTRAZIONE.-----------
Dichiarano quindi che tale valore è pari ad Euro VALORE_IN_EURO
(VALORE_IN_LETTERE).-----
Art. 11 - Le parti richiedono l'applicazione delle agevolazioni
fiscali per l'acquisto di pertinenze della prima casa, ai
sensi della nota II bis dell'art. 1 della tariffa, parte prima,
allegata al T.U. 131/1986, e successive modificazioni e
integrazioni.-------------------------------------------------
tal fine la parte acquirente dichiara:----------------------
A) di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge
dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di
altra autorimessa, nel territorio del Comune in cui è situato
l'immobile acquistato, pertinenza dell'abitazione di cui appresso;-------------------------------------------------------
B) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime
di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti
di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà
su altra autorimessa acquistata dalla stessa parte acquirente
o dal coniuge con le agevolazioni di cui alla nota IIbis
all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al T.U.
delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, come modificata
dall'art. 3, comma 131, della legge 28 dicembre 1995,
n. 549 ovvero di cui all'articolo 1 della legge 22 aprile
1982, n. 168, e alle successive disposizioni agevolative per
l'acquisto della "prima casa", richiamate nella citata nota
II-bis, sotto la lettera c);----------------------------------
C) l'unità immobiliare urbana oggetto del presente atto è destinata
a pertinenza dell'appartamento ad uso di abitazione
acquistato dall'odierna parte acquirente con atto del notaio
NOME_DEL_NOTAIO, descritto al superiore art. xxx, per il quale la
stessa parte acquirente ha usufruito delle agevolazioni fiscali
per la prima casa.-----------------------------------------
Dichiara inoltre di essere a conoscenza delle conseguenze in
caso di rivendita entro cinque anni dall'acquisto.------------
 

Frenz

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Per quanto riguarda le parole magiche da usare per dichiarare la pertinenzialità, in un rogito di un anno fa nel mio caso sono state usate queste, ma un notaio potrà assisterti e consigliarti per il meglio su cosa inserire nel decreto di trasferimento.

Le parti richiedono, ai sensi dell'art. 1, comma 497, della
Legge 23 dicembre 2005, n. 266, che la base imponibile ai fini
dell'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale,
sia costituita dal valore degli immobili determinato
ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5, D.P.R. 26 aprile 1986 n.
131, trattandosi di cessione nei confronti di persona fisica
che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche
o professionali, di pertinenza di abitazione.----------
A tal fine la parte acquirente dichiara che l’immobile oggetto
del presente atto costituisce pertinenza dell’appartamento di
sua proprietà sito in Comune di XXXXXXXX, via YYYYYYYYYYY
n. ZZZZ, acquistato con atto a rogito del notaio NOME_DEL_NOTAIO
di NOME_CITTA' in data DATA_DEL_ROGITO, rep. n. NUMERO_DI_REPERTORIO, registrato
in data DATA_DI_REGISTRAZIONE al n. NUMERO_DI_REGISTRAZIONE, serie SERIE_DI_REGISTRAZIONE.-----------
Dichiarano quindi che tale valore è pari ad Euro VALORE_IN_EURO
(VALORE_IN_LETTERE).-----
Art. 11 - Le parti richiedono l'applicazione delle agevolazioni
fiscali per l'acquisto di pertinenze della prima casa, ai
sensi della nota II bis dell'art. 1 della tariffa, parte prima,
allegata al T.U. 131/1986, e successive modificazioni e
integrazioni.-------------------------------------------------
tal fine la parte acquirente dichiara:----------------------
A) di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge
dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di
altra autorimessa, nel territorio del Comune in cui è situato
l'immobile acquistato, pertinenza dell'abitazione di cui appresso;-------------------------------------------------------
B) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime
di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti
di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà
su altra autorimessa acquistata dalla stessa parte acquirente
o dal coniuge con le agevolazioni di cui alla nota IIbis
all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al T.U.
delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, come modificata
dall'art. 3, comma 131, della legge 28 dicembre 1995,
n. 549 ovvero di cui all'articolo 1 della legge 22 aprile
1982, n. 168, e alle successive disposizioni agevolative per
l'acquisto della "prima casa", richiamate nella citata nota
II-bis, sotto la lettera c);----------------------------------
C) l'unità immobiliare urbana oggetto del presente atto è destinata
a pertinenza dell'appartamento ad uso di abitazione
acquistato dall'odierna parte acquirente con atto del notaio
NOME_DEL_NOTAIO, descritto al superiore art. xxx, per il quale la
stessa parte acquirente ha usufruito delle agevolazioni fiscali
per la prima casa.-----------------------------------------
Dichiara inoltre di essere a conoscenza delle conseguenze in
caso di rivendita entro cinque anni dall'acquisto.------------
Grazie per le informazioni, utile anche questo stralcio di atto
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Non so se sia possibile, per il semplice fatto che, a fronte della dichiarazione del costo di costruzione da parte del costruttore, bisogna pagare con un bonifico speciale, destinato proprio a questo tipo di detrazione.
 

Frenz

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Non so se sia possibile, per il semplice fatto che, a fronte della dichiarazione del costo di costruzione da parte del costruttore, bisogna pagare con un bonifico speciale, destinato proprio a questo tipo di detrazione.
C'è una circolare dell'agenzia delle entrate che chiarisce che la detrazione è riconosciuta anche senza il bonifico parlante.
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Non so se sia possibile, per il semplice fatto che, a fronte della dichiarazione del costo di costruzione da parte del costruttore, bisogna pagare con un bonifico speciale, destinato proprio a questo tipo di detrazione.
Beh, al pagante non cambia nulla, può benissimo scegliere di fare il bonifico speciale destinato alla ristrutturazione edilizia.
Il ricevente subirà una TEMPORANEA decurtazione dell'8% a titolo di RITENUTA DI ACCONTO, ma poi al momento di fare i conti col fisco, lo recupera.
Non cambia niente.
Di sicuro al pagante conviene fare il bonifico speciale, anziché appellarsi al fatto che "la detrazione spetterebbe anche se...".
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Aggiungo che, facendo il bonifico "speciale" (ossia dedicato alle ristrutturazioni edilizie), gli finisce automaticamente nelle NOTE FINALI del 730 PRECOMPILATO 2020 (redditi 2019).

Poi chiaramente lui dovrà richiamare tali note dichiarando nel 730 qual è l'immobile, foglio/particella/subalterno, codice fiscale avente diritto, e così via.
 

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