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  1. Ange_lica

    Ange_lica Membro Junior

    Privato Cittadino
    Questo pomeriggio sono stata contattata dal notaio da me incaricato al rogito in qualità di acquirente, insieme all'agente immobiliare e al venditore. Dalla visura catastale risulta che la mansarda (trattasi di immobile con appartamento più mansarda collegata tramite scala interna) è difforme dalla pianta catastale poichè pare che l'architetto che si è occupato della trasformazione del sottotetto in mansarda abbia "rubato" parecchi cm da una sorta di pianerottolo confinante collegato al vano ascensore di proprietà condominiale, probabilmente per allargare il bagno che altrimenti sarebbe uno sgabuzzino.
    Domani un tecnico andrà a verificare ce non sia sbagliato il disegno del catasto... Se così non fsse, che alternative ho tenendo conto che si dovrebbe rogitare a fine mese?
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sinceramente credo sia un bel pasticcio, il tecnico che " erroneamente " si è appropriato di parte del pianerottolo la fatta grossa... il discorso è :
    1 - se le cose stanno come da piantina catastale siamo in presenza di un abuso grosso come una casa ( è il caso di dirlo )
    2 -il condominio potrebbe chiederti il ripristino dello stato di fatto fatti salvi i danni
    3 - in alternativa potresti chiedere al condominio di acquistare la parte oggetto dell'abuso
    Le prime soluzioni , sinceramente credo saranno difficilmente praticabili , tieni presente che l'atto di rogito in presenza di abuso e difformità non può essere fatto per cui il proprietario dovrebbe a sua cura e spese ripristinare o sanare il tutto per poi procedere al rogito, ma di certo so che è tuo diritto chiedere la risoluzione del contratto di compravendita per vizio occulto. Le strade percorribili a mio parere sono queste, ora dovrai scegliere quale delle possibilità è per te conveniente o possibile seguire, casomai chiedendo un parere di un tecnico di fiducia. Fabrizio
     
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  3. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Con un tecnico che fa di questi "errori" ci sarebbe da dubitare che ne esistano altri e magari urbanistici.
     
  4. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Quoto in toto i due commenti precedenti: dubito che non ci siano altri errori... tra l'altro, se per caso il fabbricato avesse esaurito la suscettività edificatoria, potrebbe essere un abuso non sanabile... sembra proprio un bel pasticcio!!!
    E comunque l'eventuale correttezza del disegno catastale di per se' non prova niente... ti serve un'indagine (comune + catasto) a 360° (come comunque in tutte le compravendite)...
     
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  5. Ange_lica

    Ange_lica Membro Junior

    Privato Cittadino
    Vi prego aiutatemiiiiiiiiiiiiiiiii, soprattutto a capire. Allora, stamattina ha fatto una perizia un tecnico incaricato dal venditore e questi ha dedotto che il "pezzo" aggiunto è di 1.50 x 1.40 cm (!!!!!!) e che il disegno catastale è corretto (ci mancherebbe altro, questo l'avevo capito anche io che sono profana in materia ed ecco perchè chiedo il vostro aiuto). Tra l'altro per motivi di lavoro non ero presente stamattina ma è chiaro che ho incaricato un mio geometra di fiducia a fare un sopralluogo la prox settimana.
    Dato che la pianta catastale è corretta, i signoroni presenti (venditore, architetto che ha fatto il bel lavoretto 12 anni fa, agente immobiliare) hanno dedotto che non è stato sottratto nulla e che è sbagliata la piantina del regolamento condominiale dove questa "fetta" risulta di proprietà comune. E vorrebbero pure chiedere ad un disegnatore di modificarla perchè il mio notatio non rogita se non c'è corrispondenza tra le due.
    Ora, da ignorante, mi dico: possiible che il costruttore abbia sbagliato a delimitare le proprietà? Non è più probabile che il tipo del catasto anni fa abbia disegnato la mansarda cosi' come gia' ristrutturata quando il proprietario aveva chiesto il condono senza verificare la rispondenza dei "confini" piuttosto che il contrario?
    Cosa devo far verificare nel dettaglio al "mio" geometa?
    Cosa significa, citando ssimone75, che se il fabbricato avesse esaurito la suscettività (cos'è?) edificatoria è un abuso non sanabile? Dove si verifica la suscettività?
    Puo' essere questo pasticco motivo di revoca del contratto? Appellandomi anche al fatto che sicuramente la casa la prendo solo se sanata ed il rogito è il 21/9 quindi non credo che per quella data il venditore riesca a fare alcunchè.....
    Vi prego datemi più dettagli possibili.
    Vi leggo!
     
  6. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Che palle!! E va bene, avrà anche sbagliato il tecnico dodici anni fa però non se ne può più di difformità non sanabili e rogiti che saltano per cose che ci sono nel 50% delle case....
     
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  7. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    allora, penso che tu ti debba avvalere di una consulenza di un tuo tecnico, ti posso solo dire che in generale la piantina del regolamento condominiale non vale nulla, vale lo stato legittimato in comune + l'accatastamento e nel tuo caso il primo accatastamento con il quale venivano assegnate le proprietà (vedere anche il primo rogito): se anche il perimetro attuale corrisponde ok, altrimenti la parte in più è condominiale.
    Altre cose tipo la suscettività (capacità) sono cose eventuali e che fanno parte di una serie di verifiche qualora si riscontrino delle difformità in comune.
    In ogni caso:
    - se non c'è conformità (comune e/o catasto) non si può andare a rogito
    - ti serve un Tecnico (tuo), altrimenti ti devi fidare delle opinioni e/o dichiarazioni degli altri...
     
  8. Ange_lica

    Ange_lica Membro Junior

    Privato Cittadino
    Rispondo a Mil
    Ma cosa scrivi????
    Tu la compreresti una casa non sanata? Immagino di no. Io ho pagato fior di quattrini di provvigione ad un'agenzia che sapeva e ha taciuto. Al venditore ho versato 60.000 € di caparra e gliene devo altri 290.000. Amico del sole, sto parlando di soldi non di noccioline, ok? Poi se succede qualcosa le grane sono le mie. Alleluja a notai cosi', con le palle, come il mio. Ben vengano a frenare questi mercenari senza scrupoli.
    E ora scusate ma sono davvero incavolata, mi aiutate? Merci
     
  9. Ange_lica

    Ange_lica Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ho sbagliato a scrivere le misure, giusto per farvi capire il pezzetto.... 1.50 x 1.40 m (e non cm).
    ssimone75@: Comunque l'unico rogito che esiste e dovrei chiedere (perchè non ho) è quello tra venditore e costruttore, giusto?
     
  10. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Capisco il fervore della discussione e la delusione della vicenda, ma mantenere la calma e moderare il linguaggio consente una maggiore fruizione della discussione a tutti.
     
  11. Ange_lica

    Ange_lica Membro Junior

    Privato Cittadino
    Io mi scuso.
     
  12. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Ma no...non ce l'avevo con te...figurati! Anzi ho sempre rimproverato alle agenzie di non fare spesso determinati controlli, poi saltano fuori dei problemi e l'acquirente di turno non sa che fare. Ce l'ho con la burocrazia, con le carte in tavola che ci vengono cambiate ogni tot anni e che secondo me danneggiano tutti, (utenti che devono pagare il tecnico, agenzie che si devono preoccupare di cose successe anni fa su un immobile, etc.). Nulla da dire sul tuo caso particolare, beninteso, il notaio ha fatto solo bene a controllare e il tecnico anni fa ha sicuramente agito in malafede e male pure per i tempi....
    Solo capita a volte di avere a che fare con leggi praticamente retroattive su questioni che fino all'altroieri andavano bene...ecco tutto.
     
  13. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non si tratta di "leggi praticamente retroattive", ma di abusi vecchi e non condonati.
    O ci piace mantenere in piedi abusi e farne anzi nuovi, che verranno poi colpiti da leggi future ?

    Angelica ti capisco : il venditore deve darsi da fare e sistemare la questione al più presto. E devi essere indennizzata dal venditore per il ritardo del rogito.
    L'agente immobiliare potrebbe non avere responsabilità. Se sono sati necessari tutti questi sopralluoghi e tecnici, senza arrivare ancora al punto, cosa si può rimproverare all'agente immobiliare ? Doveva metterci un'altro tecnico di sua fiducia ?
    Poi non avercela con "il tipo del catasto" :non è lui che ha fatto la piantina.
    Il problema è che mi accorgo che di tecnici bravi in giro, forse, ce ne sono pochi.
     
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  14. Ange_lica

    Ange_lica Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao H&F
    sai, sono arrabbiata, è passato un anno dal compromesso al rogito (che sarà fra 10 gg), e agente immobiliare e venditore, in tutto questo tempo, me ne hanno combinate di tutti i colori.

    Vado a spiegare meglio: il notaio da me incaricato al rogito, appena ricevuta la documentazione dall'agenzia immobiliare che sta mediando, per prima cosa, ha confrontato le due planimetrie (catastale e condominiale) e ad occhio nudo ha visto che qualcosa non quadrava. A sue spese (perchè a me aveva gia' dato il preventivo e mi ha detto che non le sembrava giusto aggiungermi, per correttezza, la consulenza del "suo" geometra-la stimo sta donna) ha chiesto una consulenza che ha confermato l'abuso-vizio occulto. Fatta questa premessa, scrivo che me la prendo anche con l'agente per i seguenti motivi:
    1) aveva le due visure-planimetrie e non ha fatto la verifica prima di mettere in vendita l'appartamento;
    2) voleva che rogitassi dal notaio della sua agenzia a tutti i costi, pur minacciandomi (vedi mio lungo post nella cartella "compravendita") che aveva gia' fatto le visure, pur non da me autorizzato a procedere, e non si è accorto (???) o ha fatto finta di non accorgersi dell'abuso (con lui avrei rogitato comunque, avrebbe tenuto nascosto il vizio, ne sono sicura);
    3) il "mio" notaio aveva informato l'agente perchè a sua volta avvisasse il venditore (l'agente non ha rilasciato info sul venditore perchè vuole assolutamente fare da tramite) ad inizio agosto della cosa ma lui due giorni dopo andava in ferie e ha preferito non dire nulla al venditore o forse gliel'ha detto e questi han preferito soprassedere, non lo so;
    4) non avendo più ricevuto notizie, il mio notaio ha fissato un appuntaqmento la scorsa settimana presso il suo studio e ha convocato tutti: me, venditore, agente immobiliare, perito della banca che mi concede il mutuo (o devo dire che ora non mi concede più il mutuo).

    Al di là della premessa dovuta, vi chiedo: avendo saputo dell'abuso, posso recedere (tanto il mio notaio non rogita) o bisogna per forza seguire l'iter che permette al venditore di dimostrare che l'abuso non c'è (seondo la sua ferma convinzione e quella dell'agente immobiliare poichè per loro è errata la pianta condominiale mentre quella catastale è giusta, ma su questo credo che non ci siano dubbi)?
    Il venditore vuole procedere cosi' ma, vi chiedo, è corretto?
    1) far ridisegnare da un tecnico (credo un geomatra) la piantina allegata al regolamento consominiale e suppongo depositata in comune anni fa dal costruttore (giusto?);
    2) far indire dall'amministratore una riunione straordinaria con la quale chiederà ai condomini di accettarla;
    3) a questo punto credo lui debba fare un atto per ufficializzare il tutto;
    4) rogitare sicuramente con ritardo.....
    A me non interessa sta trafila, posso recedere?
    Se fossi costretta a procedere, come si quantifica a livello "monetario" il ritardo sul prezzo di vendita?
    Il mio notaio dice che la piantina condominiale non può essere ridisegnata dal primo venuto e che bisognerebbe risalire al costruttore per capire perchè
    ha depositato una cosa in comune e poi ne ha fatta un'altra in fase di costruzione. Per lo meno lei non rogita se non ha queste risposte.
    cosa mi dite?
     
  15. Ange_lica

    Ange_lica Membro Junior

    Privato Cittadino
    In relatà, H&F, non è così; come scrivevo nel mio post precedente, l'agente sapeva e ha taciuto, il compromesso risale ad ottobre 2011, si doveva rogitare a fine settembre 2012, un anno dopo, aveva tutto il tempo di verificare. Dirò di più, ha cercato di farmi rogitare dal suo notaio in modo che io comprassi per poi accorgermi dell'abuso quando mi fosse venuto in mente di vendere in futuro. I tecnici e i sopralluoghi sono cosa recentissima, di due giorni fa. Il venditore ha bisogno dei miei soldi per pagare la casa dove andrà ad abitare (acquistata da costruttore) e vuole rogitare a tutti i costi ....
     
  16. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Alla luce dei tuoi ultimi due post, il quadro è molto dieverso da quello che appariva nel quesito.
    Ora ricollego tutto alla discussione precedente concernente chi ha diritto sulla scelta del notaio ed i dubbi su un tenetativo di raggiro, a tuo danno, si rafforzano.

    Il fatto che il tuo notaio non ritenga di rogitare è elemento concreto dell'inadempienza del venditore. La banca si è pure ritirata e non poteva fare altrimenti di fronte l'ufficialità della contestazione di abuso edilizio.

    Non capisco cosa spera il venditore ( teniamo a parte l'altro sospettato, l'agente immobiliare, che può avere solo un ruolo secondario ).
    Tu, ritengo, devi chiedere un accertamento catastale ed urbanistico agli uffici competenti. L'esito di questo accertamento produrrà il responso : se vi sono abusi, questi diventano ufficiali e il venditore deve provvedere a sanarli, se possibile, o altrimenti verrà confermata la sua indempienza con le conseguenze previste dalla legge.
    Non continuerei con pareri di parte, che si smentiscono a vicenda : accertamento pubblico.
    Peggio per il venditore, perchè era meglio studiare con discrezione il problema.
    Ma di fronte all'inerzia del venditore, tu sei costretta a procedere ufficialmente.

    Probabilmente salterà la compravendita, se non esistono rimedi.
     

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