Diritti immobiliari su parti comuni venduti due volte

[Luigi1959]

Nel 1985 acquistai un appartamento, nonché i diritti di 1/24 sulla sala condominiale di circa 32 mq. e "i proporzionali diritti sulle parti comuni e di uso comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., ivi compresi ogni accessione, accessorio, adiacenze, dipendenze, pertinenze, servitù attive e passive, etc."; il venditore si riservò solo la proprietà di una soffitta nell'edificio.
Oggi ho scoperto che il venditore del mio immobile (che, ripeto, nel condominio possiede solo una soffitta), di recente, ha "rivenduto" ad altri acquirenti i diritti sulle parti condominiali (sala riunioni compresa) già ceduti a me a suo tempo. Come mi posso rivalere nei suoi confronti? Ritengo che il vecchio proprietario abbia commesso un illecito penale: non credo sia infatti possibile vendere ad altri dei diritti già completamente alienati in precedenza.
Ringrazio sin d'ora chi mi vorrà fornire delucidazioni.

 

[Valerio Spallina]

"Rivenduto" con atto notarile?

 

[Luigi1959]

Non solo rivenduti con atto notarile, ma anche preventivamente inseriti nella successione ereditaria legittima di colui che me li aveva a suo tempo ceduti.
Grazie

 

[Valerio Spallina]

Si potrebbe delineare, a mio parere. una responsabilità professionale del notaio, coperta da assicurazione RCA obbligatoria.
Io contatterei il notaio che ha rogitato la rivendita per spiegazioni.
Potrebbe essere generata da uso di frasi di "rito" negli Atti. Una telefonata al notaio costa poco e può dare spunti su come impostare la rivendica della proprietà.
Prima di pensare alle azioni ( penali e/o civili ), andrebbero confrontati gli Atti notarili.
Anche la soffitta avrà una quota di parti condominiali, quali le scale, atrio di ingresso, etc..

 

[Luigi1959]

Ma a me hanno venduto, con relativi riferimenti catastali, i precisi diritti di 1/24 della sala condominiale (di mq. 32 e del valore di almeno 40.000 euro), ubicata al piano terreno con accesso dal cortile condominiale e trasformabile in garage, oltre ai pari diritti sulle parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Sia 1/24 della sala condominiale che gli altri diritti comuni, sono stati inseriti dal figlio nella successione legittima del padre (che a suo tempo li aveva venduti a me) e poi, sempre dal figlio, ceduti ad altri comproprietari nel palazzo.
Non credo sia una cosa possibile e, comunque, la successione è stata presentata dall'erede. E' chiaro che informerò anche il notaio che ha redatto il successivo rogito.

 

[Bastimento]

LA chiave della risposta sta nei millesimi attribuiti, (o attribuibili) alla soffitta: parrebbe infatti che questa non avesse un valore millesimale: l'erore sarebbe quindi da far risalire alla mancata revisione dei millesimi, a fronte di un frazionamento (soffitta rispetto all'immobile).

Certamente non si possono cedere due volte gli stessi diritti, ma forse già all'origine la frazione attribuibile agli appartamenti non era 1/24, e la frazione attribuibile alla soffitta non era nulla.

 

[Luigi1959]

Essendo 24 appartamenti, io ho acquistato (ripeto acquistato) 1/24 del locale riunioni di 32 mq., locale di alto valore commerciale.
Non parlo degli altri diritti, che potrebbero anche essere irrisori; ma è giusto presentare una successione di morte contenente un bene ben preciso a me venduto e, per di più, rivendere tale bene ad altri successivamente?
A me pare che vi sia una doppia frode:
1) successione di bene non di proprietà;
2) vendita di bene non di proprietà.
Saluti

 

[Valerio Spallina]

Essendo 24 appartamenti, io ho acquistato (ripeto acquistato) 1/24 del locale riunioni di 32 mq., locale di alto valore commerciale.
Non parlo degli altri diritti, che potrebbero anche essere irrisori; ma è giusto presentare una successione di morte contenente un bene ben preciso a me venduto e, per di più, rivendere tale bene ad altri successivamente?
A me pare che vi sia una doppia frode:
1) successione di bene non di proprietà;
2) vendita di bene non di proprietà.
Saluti

Trovo pregevole il post di Bastimento.
Voglio sperare che il figlio/erede sia in buona fede ed all'oscuro della vendita del 1/24 a te da parte del padre.
E' successa una cosa simile a me : alla morte di mio padre ho incluso nell'asse ereditario un terreno, che poi si è scoperto essere stato donato da mio padre a mia sorella con rinunzia a "collazione" e quindi non più nell'asse ereditario. Solo la lettura attenta dell'Atto notarile, ha evidenziato il punto ( dopo liti varie, avevo torto io ).

Io ritorno sulle responsabilità dei notai, il tuo all'acquisto ed il notaio della rivendita:
alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, non sono esperto, può risultare qualche evidenza ?

I notai hanno l'obbligo di fare il cosidetto "allineamento" cioè controllare di persona chi sono i veri proprietari degli immobili.

Il tuo notaio, secondo me, doveva fare una voltura sul 1/24 a tuo nome, cioè, mi corregano gli amici professionisti, questo locale riunioni dovrebbe risultare posseduto da 24 proprietari con nome e cognome.

Individuato chi ha sbagliato, puoi muoverti, ma accusare di frode qualcuno senza prove è un grave rischio per te.

Quindi, secondo me, :

1-vedere se ci sono stati errori notarili o professionali di tecnici (frazionamento)
2-contestare le responsbilità accertate ( si rischia penalmente, calunnia etc )

Bisogna guardare con attenzione la documentazione esistente chi ha sbagliato o frodato ?

 

[Bastimento]

Il problema della individuazione della comproprietà delle parti comuni e della possibilità di alienazione separata della propria quota è stata già affrontata su questo forum in una altra discussione.

Intanto ricordo che è sostanzialmente emerso che ciascuno è libero di vendere la propria quota (sempre ammesso che ne sia ancora titolare..) anche ad estranei al condominio, e non occorre alcun consenso maggioritario. (Già questo, coerente con la libera proprietà privata, fa a mio parere a pugni con alcuni vincoli che il condominio crea)

Ma è anche emersa una notevole disattenzione, sia da parte dei tecnici che solitamente compilano le pratiche catastali, sia dei notai che non entrano nel dettaglio, sia del catasto che finora ha preso per buona qualunque soluzione, ecc.
Messo tutto nel calderone spesso la titolarità catastale di questo bene comune non sempre segue i vari condomini: a volte viene attribuita al condominio, a volte non vengono aggiornati tutti i passaggi di compravendita delle u.i. del condominio ecc.
Anche senza malafede, è facile quindi, se non si usa anche una memoria storica, che quueste parti comuni abbiano una "vita" catastale abbastanza atipica.

A mio modesto parere il caso di luigi è sintomatico e presenta fin dall'origine alcune anomalie: intanto non è detto che essendoci 24 appartamenti uno diventa proprietario di 1/24: questo capiterebbe nella sola condizione di 24 appartamenti di pari valore e consistenza; sarebbe stato meglio parlare di millesimi: e le parti comuni apparterrebbero in proporzione ai millesimi di proprietà.

Chi si è riservato la proprietà della soffitta, implicitamente si è anche riservato una quota di parti comuni, compresa la sala riunioni. Certamente

Bisognerebbe poi verificare come è stata censita a catasto questa sala: se fosse bene comune non censibile, non risulterebbe da nessuna parte la titolarità disgiunta dall'immobile principale.

 

[Valerio Spallina]

Ciao Luigi59.
Leggiamo l'interessante post di Bastimento e soprattutto :
-la differenza fra 1/24 e la quota millesimi di proprietà
-il tipo di accatastamento disgiunto o legato all'immobile.

Ne derivano delle conseguenze inequivocabili, che devono ritrovarsi negli Atti notarili.

Tu hai acquistato nel 1985 e la responsabilità del tuo notaio è, se non erro, ampiamente prescritta.

Non mi sembra che hai indicato l'anno del rogito di rivendita. Anche questo rileva sulla prescrizione di responsabilità del 2° notaio.

Una volta dipanata la matassa su come è nato il problema, puoi valutare l'azione da sviluppare giuridicamente in sede civile. La sede penale può essere percorribile solo
se emergessero i riscontri di malafede o truffa da parte di una persona specifica.

Vedrei, innanzittutto e velocemente (prescrizioni e decadenze varie), una ricognizione accurata degli Atti e dell posizione catastale.

Anche l'amministratore del condominio può dare elementi ( ad esempio come è trattato fiscalmente ed amministrativamente tale locale : ICI/IMU, manutenzione ordinaria e straordinaria ). In sintesi se ti sei comportato da proprietario in buona fede, potresti anche esserne divenuto proprietario per usucapione, qualora non fosse già tuo nell'Atto del 1985.

Preciso non sono avvocato, e scrivo ispirato da buon senso/logica per darti spunti di riflessione e approfondimento ( prendi il mio post con le pinze ).

Quindi : esame documenti + telefonata al 2° notaio + amministratore di condominio. Poi la sintesi, magari con il consiglio di Bastimento.