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  1. alanto

    alanto Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Sono proprietario di un immobile C/02 in Milano, con contratto locazione non abitativa prima scadenza ca ottobre 2017.

    L’inquilino paga ca €2700/anno più spese condominiali, il che rende inaccettabili azioni legali costose.

    Da contratto dovrebbe pagare all'inizio di ciascun trimestre, ma lo fa sempre, dopo estenuanti solleciti, con 2 o addirittura 3 mesi di ritardo.

    Voglio vendere l'immobile, ma il locatario boicotta le poche visite che riesco a ottenere, ritardando la risposta di settimane, così che potenziali compratori desistono.

    Si rifiuta di fatto anche di firmare la rinuncia alla prelazione. Per quest’ultima ho inviato un messaggio pec con allegata la rinuncia alla prelazione che gli chiedo di firmare, finora senza risposta, dicendo che l'alternativa è che compri lui, alla cifra minima indicata nella rinuncia.
    Qualche minuto fa mi ha inviato un messaggio whatsapp dicendo che se ne va se gli pago una buonuscita di 2000 euro, ma ancora non ha firmato la rinuncia alla prelazione.

    Domande
    > se la pec equivale a una racc ar. Vale il silenzio assenso?
    > se si, quanto devo aspettare dalla data della pec, prima di poter rogitare?
    > Voglio sfrattarlo al più presto. Esiste un modo economico per sfrattarlo perché moroso?

    Grazie per la risposta più sollecita.
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma il diritto di prelazione gliel'hai concesso tu?
     
  3. alanto

    alanto Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    non ho concesso niente. Pensavo che fosse un diritto di legge del locatario, anche per immobili non abitativi. Non è così?
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non mi risulta, al limite ci potrebbe essere alla scadenza dei quattro anni (per i C2 non ne sono certo), durante la locazione tu vendi l'immobile occupato e l'acquirente subentra nel tuo contratto di locazione. Nessuna prelazione se non l'hai espressamente concessa
    Chiediamo conferma anche all' @Avv Luigi Polidoro che ti potrà aiutare anche x il discorso sfratto che è molto piu delicato come discorso
     
    A Avv Luigi Polidoro e ab.qualcosa piace questo messaggio.
  5. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per alcune tipologie di attività la legge prevede il diritto di prelazione.

    Ma un C/2?
    Mi sembra strano.

    E comunque in caso non vale il "silenzio assenso" rispetto alla richiesta di rinuncia alla prelazione, ma, una volta notificata la prelazione stessa a mezzo ufficiale giudiziario, il conduttore potrà far decorrere i termini temporali per esercitarla (mi par di ricordare 60 giorni).
     
    A Avv Luigi Polidoro piace questo elemento.
  6. alanto

    alanto Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    grazie, ma gradirei un parere certo, magari con indicazione della legge relativa.
    il contratto di locazione non abitativa/commerciale è di 6 anni, non quattro.
    La richiesta di rinuncia all prelazione certo non va fatta con ufficiale giudiziario.
    Per lo sfratto di non abitativo per morosità spero non sia critico come un abitativo, ma anche qui gradirei un parere di esperto.
    Grazie comunque
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Hai affittato questo locale ad uso magazzino o deposito , categoria C/2, con specificata l'indicazione circa l'uso che lo doveva destinare il conduttore?
     
    A Avv Luigi Polidoro piace questo elemento.
  9. alanto

    alanto Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Mi sembra che la risposta citata dalla gentile Bagudi sia decisiva: occorre avere rinuncia alla prelazione.
    Potreste anche informarmi su come si fa a chiedere a un ufficiale giudiziario di consegnare al conduttore la richiesta di rinuncia alla prelazione o in alternativa l'acquisto? Grazie, apprezzo molto il vostro supporto.
     
  10. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Premesso che sto rispondendo all'altro thread, quello che dicevo io è che la prelazione va comunicata via ufficiale giudiziario, poi il conduttore può rinunciarvi in calce alla stessa, o può far decorrere i 60 giorni.
    Questo quanto mi risulta.
     
  11. alanto

    alanto Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    avevo mal interpretato
    grazie
     
  12. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    La prelazione viene concessa dagli artt. 38, 39 40 e 41 Legge 392/1978 ai conduttori per uso non abitativo, qualora nell'immobile venga svolta attività che comporta contatti con il pubblico.
    Si discute quale debba essere la forma della comunicazione: alcune sentenze ammettono la raccomandata con ricevuta di ritorno, ma per stare sicuri è preferibile notificare tramite ufficiale giudiziario come già diceva @ab.qualcosa .
    Il conduttore può esercitare il diritto di prelazione nei successivi 60 giorni, se non accetta entro la scadenza del termine tu potrai vendere ad altri alle medesime condizioni.
    Se la comunicazione è stata inviata tramite pec e la pec è stata regolarmente ricevuta, scaduto il 60° giorno potrai rogitare con altri.
    Per quanto concerne lo sfratto per morosità, potrai richiederlo nel caso di inadempimento ai sensi dell'art. 5 Legge 392/1978: mancato pagamento del canone trascorsi 20 gg dalla scadenza, oppure mancato pagamento di oneri accessori qualora la loro entità sia pari a quella di due mensilità.
     
    A Antonello, marcellogall, Bagudi e 1 altro utente piace questo messaggio.
  13. alanto

    alanto Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Gentile avv. Polidoro,
    ora la problematica mi è del tutto chiara, e mi comporterò di conseguenza, già che ho ricevuta di accettazione della mia pec, che ho inviato allegando copia della rinuncia alla prelazione che voglio che il conduttore mi firmi, naturalmente offrendo l'alternativa di acquisto al prezzo minimo indicato nel testo della rinuncia.
    Ma gradirei molto una sua risposta su un questo ancora più complesso.
    Il probabile acquirente è moglie del conduttore, che comprerebbe, per sua esplicita volontà, all'insaputa del marito, titolare della società a cui l'immobile C2 è locato. La signora è in comunione di beni, il che significa che quanto compra sarà al 50% di proprietà del marito. Anche in questo caso vale la procedura per il diritto di prelazione?
    Le sarò molto grato per l suo parere professionale.
     
  14. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Beh la signora, pur essendo in comunione dei beni, potrebbe acquistare come bene personale sussistendone i presupposti.
    Quindi è corretto notificare le condizioni di vendita per la prelazione..... sempre che la prelazione ci sia.
    Che attività veniva svolta nell'immobile? @Antonello infatti ti ha chiesto quale fosse l'uso del locale riportato in contratto.
     
    A Antonello piace questo elemento.
  15. alanto

    alanto Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    si tratta di un seminterrato cantina, e il contratto lo prevede come deposito. Il conduttore lo utilizza come deposito delle sue cose (lavora nell'edilizia), ma ha anche due scrivanie dove probabilmente si ferma occasionalmente, immagino per immettere dati nei computer.
    In effetti la compratrice mi chiede di fare il rogito il 28 dicembre, ma con l'ostruzionismo dl marito forse non avrò la rinuncia firmata, dato l'ostruzionismo del conduttore. Cosa devo fare? rimandare aspettando i 60 gg dalla mia pec di cui ho avviso di accettazione?
     
  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non avendo l'attività condotta dall'affittuario contatti con il pubblico e non rientrando l'immobile tra quelli idonei a svolgere attività come indicate nell'art. 27 della legge 392/78 (industriali, commerciali, artigianali ed alberghiere), non sussiste alcun diritto per la perdita dell'avviamento, in caso di disdetta da parte della proprietà e neppure il diritto ad esercitare la prelazione.
    Oramai che hai chiesto al conduttore di esercitare o meno il diritto di prelazione, ripeto non obbligatorio in questo caso, per evitare prese di posizione o cavilli di vario e variegato genere, per estrema prudenza conviene attendere lo scadere dei 60 giorni.
    Puoi indicare il prezzo richiesto per la vendita di questo immobile?
     
    A Avv Luigi Polidoro piace questo elemento.
  17. alanto

    alanto Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    grazie per le risposte esaustive che mi sta dando. Sono di molto aiuto.
    l'immobile l'ho acquistato per €43mila, e per estrema urgenza l'ho offerto a conduttore (e alla moglie non potrei fare un prezzo diverso) per solo €10mila (catastale ca. €12mila). In realtà ho fatto inserzione e trovando interessati per €15mila. Il problema è l'ostruzionismo del conduttore, per cui spesso non riesco a far visitare i locali e perdo i potenziali compratori. Dato il canone d'affitto (€2100/anno) ovviamente non penso di spendere soldi in azioni legali, ma se trovassi il modo di sfrattarlo sarei molto molto contento.
     
  18. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    :stretta_di_mano::stretta_di_mano::stretta_di_mano:
     
  19. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Leggo: prezzo di acquisto 43 mila e offerto in vendita a 10 mila.
    E' giusto?
     
  20. alanto

    alanto Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    purtroppo si, è giusto. Questo è il mercato come lo hanno ridotto quegli esperti di governo che sono i nostri governanti. È drammatico!
     

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