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cristian casabella

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Scoperto da poco, il diritto di trascinamento può avvenire anche in caso di vendita di immobili con più proprietari. La domanda è se una volta venduta una parte di quota di proprietà dell'immobile, se in un precedente rogito notarile era previsto il diritto di trascinamento, questo si trasferire al futuro compratore.
Oppure, una volta venduta la propria quota il nuovo proprietario è esente da questo vincolo?
 

cristian casabella

Membro Attivo
Agente Immobiliare
(giuro che sto cercando su Google cos'è il diritto di trascinamento)
Nel diritto societario è l'obbligo da parte del socio minoritario di vendere le proprie quote se il socio maggioritario vendendo le sue, lo pretende. Dovrebbe valere anche nel caso contrario ma solo se concordato nello statuto... Mi diceva un legale che si può applicare anche in caso una persona fisica possegga il 70% di un immobile e vendendo la sua quota possa obbligare chi ha il 30% di vendere la propria. Questo ovviamente a valori di mercato reali
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Sul fatto che si tramandi di rogito in rogito devo documentarmi con Google, finora non ho trovato nulla.

Secondo me, se non viene menzionato espressamente, al primo rogito utile si estingue.
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Mi associo.......anche io non conoscevo cosa fosse il "diritto di trascinamento" !

per certi versio, sembra interessante questo passaggio
Mi diceva un legale che si può applicare anche in caso una persona fisica possegga il 70% di un immobile e vendendo la sua quota possa obbligare chi ha il 30% di vendere la propria.
sarebbe interessante sapere questa affermazione da quali fonti derivi.
sarebbe una soluzione nei tanti casi delle comproprietà .......anche se lederebbe i diritti dei minoritari di mantenere le proprie quote (minoritarie) della comproprietà.
 
Ultima modifica:

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Comunque anche se troviamo una Sentenza della Corte Suprema, sappiate che non fa legge.

Però sarebbe già qualcosa.

Continuerò a ravanare con calma, il quesito è molto interessante.

In mancanza di pezze legali d'appoggio, secondo me (senza presunzione di esattezza) vale la logica: se nel primo rogito utile non viene menzionato il diritto di trascinamento, si perde, perché la parte acquirente non poteva sapere della sua esistenza.

Mi diceva un legale che si può applicare anche in caso una persona fisica possegga il 70% di un immobile e vendendo la sua quota possa obbligare chi ha il 30% di vendere la propria
Se non c'è un atto costitutivo di tale diritto di trascinamento, tale diritto non può scaturire giocoforza, a mio avviso.
O si trova un rogito dove la parte acquirente acquisisce e prende atto e accetta senza riserva alcuna il diritto di trascinamento per sé e aventi causa, oppure il diritto di trascinamento a mio parere non è applicabile.
Anche perché abbiamo detto a più riprese, e in più thread, che si può vendere anche una frazione di immobile. Lasciate stare il fatto che nel caso reale nessuno comprerebbe 1 / 12 di un appartamento, però si può fare. E se hai 11 / 12 di proprietà su un appartamento, non puoi obbligare a vendere anche chi detiene 1 / 12, a meno che nel titolo costitutivo del diritto di proprietà di chi ha 1 / 12 non sia menzionato e accettato dall'acquirente tale diritto di trascinamento.

Tra l'altro tale clausola deve essere ORIGINARIAMENTE INTRODOTTA ALL'UNANIMITA':

È necessaria l’unanimità per introdurre tale clausola nello statuto sociale?
La clausola drag along, diversamente dalla tag along, non è assimilabile a una mera clausola che limita la circolazione delle partecipazioni sociali, ma implica un meccanismo ben più gravoso che determina a carico del socio di minoranza uno stato di soggezione, senza termine alcuno, al potere della maggioranza volto alla cessione del rapporto sociale. Per questo motivo la dottrina maggioritaria e la Giurisprudenza, che si è occupata dall’argomento, ritengono che tale clausola debba essere introdotta all’unanimità e in particolare con il consenso di quei soci di minoranza che potrebbero, potenzialmente, subire gli effetti della clausola di drag along.

FONTE: La clausola di drag along
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Anche perché abbiamo detto a più riprese, e in più thread, che si può vendere anche una frazione di immobile.
esatto ........altrimenti il problema delle tante comproprietà sarebbe facilmente risolvibile.
Sono dello stesso avviso che nell'ambito degli immobili convenzionali il "diritto di trascinamento" debba rientrare in un accordo tra le parti, liberamente formalizzato.
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Traslando nel caso degli immobili, il titolo costitutivo del diritto di trascinamento deve essere accettato da tutti i partecipanti al rogito.

In occasione di una compravendita bisogna procurarsi TUTTI GLI ATTI NOTARILI DELLE PRECEDENTI COMPRAVENDITE, e verificare:

- Quando è stato costituito il diritto di trascinamento, e chi ha coinvolto;
- Se l'accettazione è solo per sé, oppure per sé ed aventi causa;
- Se esistono rogiti successivi dove viene applicato anche se non più menzionato;
- Se non esistono rogiti successivi di applicazione del medesimo diritto.

E' importante, insomma, definire l'ambito di applicazione e la portata del diritto di trascinamento.

Già il fatto che venga costituito "per sé" oppure "per sé ed aventi causa" cambia radicalmente le cose: nel secondo caso, diminuisce enormemente il valore dell'immobile, perché pluriproprietari si trovano alla mercè del detentore della quota maggiore, che può fare loro il bello e il cattivo tempo e vendere al prezzo che vuole e quando vuole.

Un'altra cosa che mi sento di dire è che al primo rogito utile conviene, se esistono atti precedenti che fanno leva sul diritto di trascinamento, dichiarare che la parte venditrice dichiara estinto tale diritto, per sé ed aventi causa, ad ogni effetto di legge, e senza corresponsione di indennizzo alcuno.

Solo chi ha acquistato in forza del diritto di trascinamento può scegliere, sul rogito notarile della prima vendita utile, di estinguerlo.
 

cristian casabella

Membro Attivo
Agente Immobiliare
esatto ........altrimenti il problema delle tante comproprietà sarebbe facilmente risolvibile.
Sono dello stesso avviso che nell'ambito degli immobili convenzionali il "diritto di trascinamento" debba rientrare in un accordo tra le parti, liberamente formalizzato.
Di certo deve essere contemplato e accettato da tutte le parti, nel mio caso specifico si tratta di un immobile ad oggi di unica proprietà che per motivi commerciali sarà venduto in quota per il 30% a soggetti privati. Lo scopo essendo un immobile di pregio è quello di poi rivenderlo a prezzo maggiorato facendo guadagnare tutti ma ci si deve garantire che la minoranza della quota non possa opporsi in caso (ovvio) che il probabile futuro acquirente voglia il 100% della proprietà e non il 70%; ciò a detta di un legale è possibile ma si deve fin dal primo preliminare prevederlo
La mia domanda era se, nel caso il 30% appena acquistato, venga venduto successivamente ad altri, il diritto previsto nel rogito appena sottoscritto passi anche al nuovo proprietario del 30%
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
ci si deve garantire che la minoranza della quota non possa opporsi in caso (ovvio) che il probabile futuro acquirente voglia il 100% della proprietà e non il 70%; ciò a detta di un legale è possibile ma si deve fin dal primo preliminare prevederlo
concordo che sono condizioni da prevedere e porre in essere con gli strumenti deputati: preliminare e successivo rogito.
La mia domanda era se, nel caso il 30% appena acquistato, venga venduto successivamente ad altri, il diritto previsto nel rogito appena sottoscritto passi anche al nuovo proprietario del 30%
a mio avviso nel secondo rogito si trasferisce il tutto se espressamente menzionato.......al pari di altri diritti e servitù .......ma come nel primo deve essere menzionato anche nel secondo. Con tale menzione è atteso che il secondo acquirente accetta.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
La mia domanda era se, nel caso il 30% appena acquistato, venga venduto successivamente ad altri, il diritto previsto nel rogito appena sottoscritto passi anche al nuovo proprietario del 30%
Il primo venditore, se vuole che il vincolo valga anche per eventuali successivi acquirenti del 30%, deve provvedere a mettere nero su bianco questa clausola da subito, in maniera chiara e trasparente.
Mi sfugge il senso di tale operazione.
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Mi sfugge il senso di tale operazione.
Provo a darti la mia spiegazione (senza presunzione di esattezza).
Il primo venditore è riuscito a vendere a 30.000 Euro con clausola del diritto di trascinamento. Però il primo venditore ben sa che senza clausola varrebbe almeno 70.000 Euro. E così obbliga l'acquirente ad accettare la clausola, pensando, "Vuoi pagare di meno? E io ti trascrivo anche nel tuo rogito la clausola del diritto di trascinamento!". Correggetemi se sbaglio.
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
perchè indichi
Il primo venditore è riuscito a vendere a 30.000 Euro .....quello che varrebbe almeno 70.000.
quindi è un allocco che vende a 3, invece che a 7 ........
a me invece sfugge questo ragionamento :risata:

PS: questa mattina non ho voglia di far NULLA, ma proprio nulla e apatia completa ......non mi stressate anche con questi ragionamenti :) :)
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
(Sono troppo stanco per correggermi perché ho scritto una cavolata)
(ho la settimana ancora sulle (s)palle, perdonatemi)
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
E se hai 11 / 12 di proprietà su un appartamento, non puoi obbligare a vendere anche chi detiene 1 / 12
Non so dirti se vale per tutti. Spiego:
Qualche anno fa ero da un amministratore condominiale e capita che in palazzo un condomino decida di acquistare il gabbiotto del portinaio (il servizio di portineria era stato disdetto anni prima).
Detto gabbiotto, al piano rialzato, confinava con l'appartamento del condomino interessato all'acquisto (intendeva ampliare la cucina).
Il loculo non veniva utilizzato, nemmeno per riporvi passeggini come spesso accade.
Il condomino presenta la proposta d'acquisto al condominio che all'unanimità accetta fatto salvo per una signora al terzo piano.
Il condomino blandisce e tenta più volte ma nulla sortisce effetti sulla vegliarda.
Al che, il condomino acquista le quote d'immobile dai singoli e si ritrova con qualcosa come il 90/95% della proprietà, va per vie legali ed il giudice obbliga la vendita della quota residua.

Non ho idea di come sia stato possibile. Lumi in merito?
 

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