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  1. verdoni60

    verdoni60 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve: ho dato in locazione un immobile che però ho necessità di vendere.
    E' possibile dare disdetta del contratto alla prima scadenza (ossia dopo 4 anni)? Grazie
     
  2. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Dopo i 4 anni il contratto può essere sciolto da una delle due parti comunicando la disdetta 6 mesi prima della scadenza, inviandogli una A/R motivando la sua volontà a vendere l'immobile e offrendogli la prelazione da accettare entro 60 giorni. se la disdetta non arriva entro questo termine, il contratto si ritiene rinnovato automaticamente.
    L'altra opzione che ha è vendere l'immobile con l'inquilino e il contratto in vigore anche prima (o dopo ) la prima scadenza. Il nuovo acquirente erediterà il contratto.
    Art. 3
    Disdetta del contratto da parte del locatore
    1. Alla prima scadenza dei contratti
    ...
    g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità ...
     
  3. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Non 'da una delle due parti', ma dal proprietario!
     
  4. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao, il diritto di prelazione c'è solo se prevista in contratto.
     
    A Limpida piace questo elemento.
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    No: i contratti 4+4 sono regolati dalla 431/98 (patti in deroga).
    L'art. 3 comma g), oltre a stabilire la possibilità per il locatore di dare disdetta alla prima scadenza in caso di vendita (purchè non abbia altro immobile oltre quello proprio di residenza) sancisce anche il diritto di prelazione per il conduttore, da esercitare con le modalità di cui agli art. 38 e 39 della L 392/78 (equo canone).
     
  6. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Nel caso di contratti a canone concordato (n + 2) per il comune di Roma, per default NON c'è diritto di prelazione.
     
  7. mf.gestimm

    mf.gestimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Legge 431/98 Non è la legge dei patti in deroga -
    Legge 8/8/92 n° 359 = Patti in deroga

    Alla scadenza del 4° anno sembra essere obbligatorio concedere la prelazione ma consiglio a Verdoni60 di rivolgersi
    a un legale per l'applicazione corretta del meccanismo che prevede tempistiche e comunicazione con "atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario". Io stessa sono caduta in errore applicando il diritto di prelazione lo scorso anno pensando
    (erroneamente) di aver eseguito la legge a pennello.
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi scuso per l'errata citazione: mi era sfuggita la legge del 92. (dal forum imparo sempre qualcosa di nuovo)
    L'errore non inficia però la sostanza della mia risposta: il conduttore in base alla 431/98 ha diritto alla prelazione. Circa le modalità, concordo col consiglio di mf. In ogni modo sono descritte all'art. 38 della 392/78.

    Non sono in grado di precisare la situazione per quanto riguarda i contratti "concordati" locali: forse a Roma è stato specificato qualcosa di diverso.
    A parte che il post sembra non riguardare questa specie, l'art. 2 comma 5 della 431/98 semra richiamare, per quanto riguarda la possibilità di disdetta alla prima scadenza (3° anno), il medesimo art. 3 comma g.: quindi in generale anche i contratti concordati mi sembrano soggetti alla stessa prelazione.
     
  9. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il problema, d'altronde, non è tanto prelazione sì o prelazione no, ma prelazione con quale prezzo di vendita: quello dell'immobile come occupato o quello dell'immobile come libero? Sarebbe bene precisarlo nel contratto, perché naturalmente l'inquilino si aspetta di comprarlo come occupato (da lui stesso), il che secondo me non è giusto!
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Beh, un conto è la prelazione, che attiene ad un problema giuridico, un conto è il prezzo, che è un aspetto di tipo commerciale.

    Nel caso esposto, si presenta sicuramente anche l'aspetto prezzo: nella comunicazione all'inquilino va indicato il prezzo richiesto. Questo dato diventa vincolante, nel senso che se poi il proprietario dovesse vendere, o dichiarare sull'atto, un prezzo inferiore, l'inquilino potrebbe rivalersi entro 6 mesi riscattando allo stesso prezzo dichiarato, l'immobile (ex art. 39 della 392/78). Questo è un aspetto da considerare e rispettare.

    Se il venditore ha urgenza a vendere, certamente potrà essere costretto ad accettare una svalutazione corrispondente al fatto che l'alloggio è occupato. Ma potrebbe anche trovare nell'inquilino, interesse ad acquistare ad un prezzo interessante per entrambi.
    La negoziazione è un conto: i vincoli legali un altro; ogni parte cercherà di far leva sull'aspetto che torna a proprio favore.
     
  11. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Si puo' disdettare il contratto da parte del locatore se si intende vendere l'immobile, ma a condizione che lo stesso abbia solo l'immobile dove risieda come proprieta', e ovviamente questo in oggetto.
    In tal caso li conduttore ha il diritto di prelazione. Il conduttore ovviamente alla scadenza del primo quadriennio puo' disdettare il contratto senza alcuna motivazione.
    Cordialmente
    Noel
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Anche questa volta mi permetto di precisare: sotto il profilo strettamente legale, la legge 431/98 recita:

    E' pur vero che non è difficile trovare gravi motivi, che solo il giudice può sindacare, ma è anche vero che NON può disdettare senza dare motivazioni, e senza il necessario preavviso, di legge o da contratto.

    Che poi sia pure difficile far rispettare e quindi riscuotere il periodo di preavviso è un'ulteriore problematica, legata ai tempi e costi della giustizia civile. Ma vorrei si distinguessero gli effetti pratici dall'aspetto giuridico.
     
  13. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Quell'articolo riguarda la disdetta non del quadriennio , ma in ogni momento anche dopo pochi giornio dall'ininzio.
    Al termine del primo quadriennio ripeto il conduttore ovvuiamente dandone disdetta puo' concludere il contratto senza darne la motivazione, in quanto la legge era per impedire al liocatore di disdire al primo quadriennio senxa giustificato motivo.
    Cordialmente
    Noel
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Potrei prendere atto della tua risposta, ma gentilmente ti chiederei su quale norma basi le tue affermazioni.
    la 392/78 art. 3, per altro abrogato per le locazioni abitative, prevedeva rinnovo di 4 anni se non perveniva disdetta con preavviso di 6 mesi da parte di una delle parti.
    l'art. 4 prevedeva la facoltà di consentire il recesso anticipato da parte del conduttore, oppure lo ammetteva per gravi motivi.

    la 431/98 non mi pare dica nulla in merito alla prima scadenza, riguardo al conduttore: ma appunto dà automatica facoltà di recesso anticipato per gravi motivi, in qualunque momento.

    Comunque curioso di imparare qualcosa che forse ignoro. grazie.
     
  15. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Vorrei aggiungere che, l'art.38 della legge 392/78 sul diritto di prelazione, recita che le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall’articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento
    effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Approfitto per una domanda:
    In merito al citato art. 732, vorrei un chiarimento, possibilmente con un esempio.
    Cosa si intende, con la frase:

    Grazie.
     
  17. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il diritto di prelazione, nei contratti stipulati con la legge 431/98, può essere esercitato dal conduttore, solo alla prima scadenza e non alla conclusione del contratto, a meno che non sia inserito nel contratto stesso.

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    Nemmeno alla prima scadenza? Chissà poi perché?
     
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Per quanto riguarda il primo commento, ti ringrazio: effettivamente rileggendo più attentamente la legge, mi sembra tu abbia ragione a circoscrivere il diritto di prelazione solo alla prima scadenza; almeno così sembra dalla lettura letterale del testo. Quale sia il razionale di questa impostazione parziale in parte mi sfugge, ma è anche vero che la 392 sanciva la prelazione per i soli contratti non abitativi

    Sulla seconda nota, io invece ho dubbi, come ho sopra comemntato: a meno che il contratto ROMA deroghi dall'impostazione della 431, di default per i contratti concordati non ci sono in merito differenze.
     
  19. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Certamente limpida. Caro amico se leggi la lehhe 431/98 ora e' questa che regola i contratti ad uso abitativo vedrai che detti contratti durano 4 anni (non otto), poi si dice che il locatore puo' disdettarlo alla prima scadenza solo nei casi che,,,,,.
    ma e' insito che il conduttore alla prima scadenza puo' disdettarlo.
    asll'Art 3 si afferma inoltre che il condiuttore puo' addirittura per gravi motivi disdettare in qualsiasi momento.
    Cordialmente
    Noel
     
  20. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Dato che ti esprimi al maschile (= caro amico) penso di essere chiamato in causa. Ma mi sfugge cosa tu volessi aggiungere. In ogni caso avevamo concluso in sostanza proprio quanto tu ribadisci.

    Se per caso ti riferivi ai miei dubbi sul secondo commento di Limpida, chiarisco che il significato della mia risposta era che non conoscendo il testo dei contratti a canone concordato (n + 2) per il comune di Roma, non sapevo nemmeno io spiegarmi e confermare che in essi per default NON c'è diritto di prelazione, come invece affermato da carlor.
    Questo visto che a me sembra proprio che la 431 di default per i contratti concordati non indica differenze in merito alla prelazione.

    Caso quest'ultimo, che tra l'altro esula dall'interesse specifico del post iniziale. Buona notte.
     

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