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  1. emme

    emme Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    gentile esperti.
    ho una problematica da sottoporvi e spero nel vostro aiuto.

    Un mio cliente (locatore) non ricevendo il bonifico di pagamento di due rate mensili di affitto e degli oneri accessori ha inviato al suo inquilino (conduttore) una lettera raccomandata nella quale lo sollecitava al pagamento degli arretrati e qualora questi non fossero stati corrisposti entro 10 gioni si sarebbe avvalso della calausola risolutiva espressa (Codice Civile 1456) come previsto dal contratto.

    Per tutta risposta il conduttore gli ha inviato a sua volta una lettera raccomandata nella quale da disdetta dal contratto con tre mesi di anticipo come previsto dal contratto sottolinenado che - a questo punto - la clausola risolutiva espressa non può più avere valore.

    Come è meglio comportarsi secondo voi?
     
  2. ChiaraB di Solo Affitti

    ChiaraB di Solo Affitti Membro Attivo

    Altro Professionista
    Buongiorno,
    personalmente credo che se il conduttore ha dato disdetta, il locatore possa considerarsi fortunato.
    Rispondendo alla domanda, nel caso in cui il conduttore eserciti il diritto di recesso anticipato, l’esercizio della clausola risolutiva espressa passa in secondo piano, fermo restando l’obbligo del conduttore di rispettare il preavviso e corrispondere i canoni di locazione dovuti. Se il conduttore non rispetta i termini contrattuali, essendo rimaste scoperte due mensilità di canone, ci sono i requisiti per cui il locatore possa procedere con un atto di intimazione di sfratto al fine di ottenere il rilascio dell’immobile e un’ingiunzione di pagamento per ottenere il risarcimento dei canoni non pagati.
    A presto!
     
  3. emme

    emme Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie per la precisa risposta, ma in pratica, come deve procedere il locatore?
    Mi sembra di capire che non è sufficiente inviare la lettera di risoluzione del contratto citando la clausola risolutiva. Si deve trasmettere al conduttore un atto di intimazione di sfratto.
    Ma deve inviarlo il conduttore? Un suo legale? Un giudice?
    E' una procedura che non conosco.
    Grazie per i chiarimenti

    PS il conduttore è una società e alla firma del contratto non è stato versato assegno di deposito cauzionale ma fideiussione bancaria per tre mensilità.
    Il locatore teme il rischio di perderla se sbaglia procedura.

    Grazie ancora
     
  4. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Tramite legale che lo porta poi davanti al giudice.
     
  5. ChiaraB di Solo Affitti

    ChiaraB di Solo Affitti Membro Attivo

    Altro Professionista
    Mi scuso per il ritardo della risposta.
    La lettera con la quale si intende comunicare l’esercizio della clausola risolutiva espressa è utile, e con essa si comunica l’intenzione di esercitare l’articolo 1456 e porre termine al contratto in corso, tuttavia per concretizzare il termine del contratto di locazione e ottenere il rilascio dell’immobile occorre procedere con uno sfratto per morosità (procedura che permette di ottenere l’immobile ) oltre ad una ingiunzione di pagamento (procedura che permette di ottenere il pagamento dei canoni insoluti).
    In caso di ritardi o mancati pagamenti del canone di locazione, il locatore, generalmente invia una lettera raccomandata a.r. (ossia con ricevuta di ritorno) in cui sollecita il pagamento dei canoni arretrati entro e non oltre una certa data (generalmente 15 giorni).
    Nel caso in cui l'invio di questa raccomandata non produca alcun effetto, il locatore si rivolgerà ad un avvocato di fiducia per avviare la pratica di sfratto. A seconda del foro competente, le cause di sfratto durano in media dai 6 ad un massimo di 12 mesi. Se il pagamento continua a non avvenire l'avvocato del locatore procederà seguendo l’iter dello sfratto per morosità, che nel tentativo di semplificare, riportiamo in poche fasi:
    - L’Avvocato notificherà l'intimazione di sfratto (l’atto attraverso il quale viene certificata la morosità) e la citazione per la convalida, in cui l'inquilino moroso viene citato a comparire in Tribunale ad una data udienza.
    - L'inquilino che si presenta all'udienza può richiedere il cosiddetto "termine di grazia" (solo per le locazioni abitative, non per quelle commerciali), ovvero un periodo entro cui poter pagare, saldando in questo modo la sua morosità.
    In questi casi il Giudice è solito concedere al conduttore un adeguato periodo di tempo per il rilascio dell'immobile, periodo che di solito varia tra i tre e i quattro mesi.
    - Nel caso in cui l'inquilino non si presenti (in contumacia) oppure non si opponga, lo sfratto viene convalidato ed il Giudice fissa la data per il rilascio dell'immobile, solitamente circa un mese dopo la data dell'udienza.
    - L’atto viene inviato alla cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva. Con questa formula si ordina a tutti gli Ufficiali Giudiziari di mettere in esecuzione l'atto di sfratto ed in caso di necessità richiedere l'assistenza della forza pubblica.
    - Se il conduttore comunque non rispetta la data per il rilascio fissata dal Giudice, l’ avvocato provvederà con un atto di precetto nel quale viene intimato il rilascio dell'unità immobiliare entro circa 10 giorni dalla notifica.
    In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.
    - A questo punto se l'inquilino non provvede a lasciare l'immobile, allora occorrerà procedere con una "monitoria di sgombero". Tale atto verrà notificato al conduttore e l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica al conduttore il giorno e l'ora in cui si recherà presso l'immobile occupato, con l'assistenza della forza pubblica.
    - L'Ufficiale Giudiziario eseguirà materialmente lo sfratto avvalendosi se necessario della forza pubblica.
    - L'iter descritto si conclude con il "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.
    Nell'ipotesi in cui siano presenti mobili dell'inquilino moroso, l'Ufficiale Giudiziario ne redigerà un dettagliato elenco, nominando il proprietario custode e responsabile dei beni che l'inquilino non è riuscito a portare via.
    Per quanto riguarda la fidejussione rilasciata dal conduttore a beneficio del locatore, occorre verificare sul contratto come è stata imputata tale forma di garanzia. Se imputata a deposito cauzionale, potrà essere escussa in caso di eventuali danni arrecati all’immobile; se imputata per ogni adempimento contrattuale, potrà essere anche utilizzata in conto pigione. In entrambi i casi è valida.
     
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  6. emme

    emme Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie per la preziosissima spiegazione.
    Grazie mille davvero
    Michele
     
  7. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Non è obbligatoria la forza pubblica?? O di solito gli ufficiali giudiziari non si muovono senza forza pubblica?'

     
  8. emme

    emme Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    A proposito di forza...

    Il locatore sopracitato (tipo non irruento ma estremamente suscettibile) vorrebbe impostare la risoluzione del contratto in questo modo:

    Invio di raccomandata AR avvalendosi della clausola risolutiva espressa concedendo al conduttore 10 giorni per regolarizzare gli arretrati o in caso contrario il rilascio dei locali.

    Se entro i dieci giorni non riceve i bonifici e l'inquilino non ha lasciato i locali è sua intenzione chiudere l'utenza del gas (che è intestata al locatore) e sostituire la serratura dell'ingresso deil'appartamento affittato.

    Mi appaiono soluzioni drastiche ma queste sono le sue intenzioni.

    Cosa ne pensano gli esperti?

    Grazie
     
  9. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Si prenderà delle belle denunce e passerà inevitabilmente dalla parte del torto.
     
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  10. emme

    emme Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie mille per la risposta.
     
  11. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Il tempo minimo per ogni raccomandata per rietrare nei termini mi pare sia sempre di 15gg,
    Informalo che l'unico modo per tornare in possesso dei locali sono le vie legali, sostituire la serratura è l'ultima cosa da fare, credimi che se l'inquilino si informa va incontro a seri problemi penali.
     
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  12. emme

    emme Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie ancora per i preziosi consigli.
    Michele
     

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