Domanda su contratto di vendita in esclusiva

[Nhio]

Ciao a tutti, spero di trovarmi nella sezione (e nel forum) corretto per porvi questa domanda. Ho fatto mettere in vendita (senza esclusiva) un appartamento ad un agente il quale ha fatto visionare il mio appartamento ad un paio di possibili acquirenti. Successivamente (qualche settimana dopo) ho fatto mettere in vendita esclusiva lo stesso appartamento ad un'altra agenzia. Caso vuole che una delle persone che aveva portato il primo agente mi ha fatto una proposta. Ora chiedo a voi: le provvigioni andrebbero date al primo agente o al secondo (che tutt'oggi ha l'esclusiva) o entrambi?

 

[francesca63]

Caso vuole che una delle persone che aveva portato il primo agente mi ha fatto una proposta.

Non hai specificato con quale agenzia ti ha fatto la proposta.
Se tramite il primo, pagherai a lui le provvigioni , e all’altro la penale per aver infranto l’esclusiva.
Se tramite il secondo, prima di accettare ti consiglio di cercare un accordo con le due agenzie, per evitare problemi.
Problemi evitabili, se avessi preso accordi specifici nel dare esclusiva.

 

[Nhio]

grazie intanto della risposta.....la proposta è arrivata dal primo (quello senza esclusiva e che ha fatto visionare la casa PRIMA che firmassi l'esclusiva con la seconda agenzia). Certo non ho spiegato nei dettagli il perchè ho dato l'esclusiva ecc... ma quindi io dovrei pagare la penale anche se chi ha visitato la casa ha firmato il foglio visita in data antecedente alla firma del contratto di esclusiva con la seconda agenzia?

 

[francesca63]

Se accetterai la proposta del primo agente dovrai la penale, se prevista contrattualmente, per aver disatteso l’esclusiva con il secondo.
Se la penale non è prevista, saresti tenuto a risarcire solo eventuali danni dimostrabili subiti dall’agenzia.
Per evitare la penale, avresti dovuto, in sede di conferimento di esclusiva, segnalare al secondo agente i nominativi di chi aveva visto la casa con il primo agente, e concordare che, solo per quei due nominativi, saresti stato libero di vendere senza nulla dovere.
Naturalmente il secondo agente sarebbe stato libero di non accettare l’accordo, e rinunciare all’esclusiva.

Questa è la regola: poi può essere che la seconda agenzia non ti chieda nulla, o meno del previsto, ma non ci conterei troppo.

 

[PyerSilvio]

ma quindi io dovrei pagare la penale anche se chi ha visitato la casa ha firmato il foglio visita in data antecedente alla firma del contratto di esclusiva con la seconda agenzia?

Eccerto.

Se fai i pasticci quelle sono le conseguenze.

Certo che siete dei begli elementi.

Il primo agente, che ha fatto l'azione "chirurgica", in un paio di appuntamenti aveva individuato il cliente adatto per quel prodotto.
Altro che "caso vuole".

Il secondo agente, sulla scorta del primo, non ha dovuto muoversi più di tanto, atteso che il cliente gia' conosceva l'oggetto.

Mediatore e cliente, entrambi sapevano, dell'intervento e del contatto precedente, posto in essere dal primo agente.

Agiscono di conserva tra di loro.
Sicuri di incontrare quello che si aspettavano di trovare.

Invece di discutere sui fogli visita che ha firmato l'acquirente, associandoti di fatto alla sua azione fraudolenta, dovevi fin da subito dare un altola' ad entrambi.

Se loro procedono di comune accordo e tu li assecondi significa che il pollo sei tu.

Evidentemente non si sbagliavano.

 

[cristian casabella]

grazie intanto della risposta.....la proposta è arrivata dal primo (quello senza esclusiva e che ha fatto visionare la casa PRIMA che firmassi l'esclusiva con la seconda agenzia). Certo non ho spiegato nei dettagli il perchè ho dato l'esclusiva ecc... ma quindi io dovrei pagare la penale anche se chi ha visitato la casa ha firmato il foglio visita in data antecedente alla firma del contratto di esclusiva con la seconda agenzia?

Ma scusa, dal momento che dai un'esclusiva, la penale la devi sempre e comunque, se vendi a terzi....fossero pure tuoi parenti. Il fatto che chi compra abbia visto la casa il giorno prima o un anno prima niente cambia

Da quanto da te descritto, non si capisce che non gli hai dato l'esclusiva a quell'agente che già ti aveva fatto un paio di appuntamenti....magari l'altro manco te ne ha fatto uno

 

[Nhio]

esatto, il secondo agente non ne ha fatto neanche uno ed era (verbalmente) consapevole del fatto che con il primo (che tra l'altro aveva pubblicato l'annuncio del mio appartamento) avevo già fatto alcune visite.

Capisco molto bene le vostre risposte. Non ho dato dettagli sul motivo e come mi sia trovato in questa situazione anche perchè legalmente credo che poco importi, quindi volevo semplicemente un vostro aiuto/opinione.

Avrei un'altra domanda, forse più complessa, ma ho timore a farla ....forse avrei bisogno di fare una chiacchierata per spiegare bene l'accaduto ed evitare di rischiare di venire frainteso qui su un forum pubblico ... solo che non conosco avvocati e non saprei come muovermi. Sapete dirmi se esistono associazioni o intermediari che potrebbero aiutarmi?

 

[francesca63]

Se non spieghi a grandi linee l’argomento della tua domanda, sarà difficile suggerire qualcosa.

 

[Nhio]

ok ci provo dicendo le cose più importanti...
- metto in vendita la mia casa con un agente di mia conoscenza senza esclusiva
- mi porta delle persone a vedere casa mia
- qualche giorno dopo trovo una casa che mi piace e vorrei acquistare ma è in vendita con un'altra agenzia
- questa agenzia mi dice che se voglio fare una proposta posso firmare un documento con la mia proposta scritta
- contestualmente al documento con la mia proposta mi fa firmare il contratto di vendita della mia in esclusiva: io a voce gli dico che a loro faccio vendere la mia casa SOLO se viene accettata la mia proposta per la casa che vorrei acquistare in modo da gestire la trattativa (sia acquisto che vendita con loro): *metto un asterisco perchè spiego meglio dopo
- avviso entrambe le agenzie di tutto quanto: la prima sa della seconda e sa della mia proposta fatta per la casa che vorrei acquistare; la seconda sa che la prima ha da tempo pubblicato l'annuncio e che sono già venute delle persone
- il venditore NON accetta la mia proposta...io chiedo di svincolarmi da tutto convinto che il documento di vendita esclusiva fosse vincolato all'accettazione della mia proposta.... loro mi dicono: no bello.... ora tu hai firmato il contratto con noi e noi vendiamo la tua casa.... io ci litigo e gli dico che mi hanno ingannato e loro non ne vogliono sapere nulla.
- ora è arrivato il primo agente dicendomi che ha una proposta di vendita della mia casa.

* l'inganno sta nel fatto che nel contratto della mia proposta c'è scritto che la mia proposta fatta per l'acquisto è vincolata alla vendita della mia casa (in sostanza, se entro un anno non riesco a vendere, non sono obbligato ad acquistare) e io ingenuamente ho dato per scontato anche il contrario (sebbene ripetuto a voce TAAAAANTE volte) e cioè che per me non aveva senso dare in vendita la casa a loro se il venditore non avesse accettato la mia proposta, tant'è che la mia casa era già in vendita con un altro agente.

Aggiungo (1): la persona con cui ho parlato e firmato il contratto non ha il patentino e il numero REA, difatti i dati scritti nel contratto e la firma appartengono al titolare dell'agenzia che mai ho visto in vita mia e il giorno del contratto era in vacanza (la firma è stata contraffatta dal ragazzo)

Aggiungo (2): a voce ho detto di NON pubblicare l'annuncio finchè non avessi avuto conferma dell'accettazione della mia proposta.... a voce mi hanno confermato che non avrebbero messo l'annuncio. Qualche giorno dopo per telefono mi hanno chiesto alcune informazioni per "preparare" l'annuncio dicendomi che NON l'avrebbero pubblicato in attesa della risposta del venditore che nel frattempo era partito per le vacanze. Io mi sono arrabbiato perchè ho detto che se sapevano che questo partiva per le vacanze avrebbero anche potuto lasciarmi del tempo prima di andare in ufficio di fretta e furia a fare la proposta. Loro pubblicano l'annuncio senza dirmelo (tra l'altro non erano e non sono in possesso dell'APE) ma io lo scopro perchè se ne accorge un mio vicino di casa... io scrivo a loro su whatsapp (incomincio a pensare, forse tardivamente, che le cose scritte siano meglio delle cose dette per telefono) di rimuovere l'annuncio, ma non mi rispondono e fanno finta di niente.
Di recente vado in ufficio da loro per sentirmi dire che la proposta non è accettata ma che oramai loro hanno l'esclusiva. Io gli dico che sono disposto a pagarli per il lavoro (praticamente nullo) che hanno fatto.... ma nulla.

Ci sarebbero altri particolari ma ho dovuto sintetizzare. Situazione difficile: lo so. Sono un pollo: lo so. Sono una persona scorretta che ha voluto approfittare di qualcuno: no questo non lo accetto.

 

[francesca63]

Ti sei comportato un po’ ingenuamente, con persone che , invece, hanno un bel pelo sullo stomaco. E’ sconfortante pensare che alcuni agenti approfittino dell’ingenuita’ altrui...
Non avresti dovuto dare esclusiva “sotto ricatto” di non farti fare la proposta.

Nel contratto con l’agenzia, è prevista una penale per la violazione dell’esclusiva o comunque in caso di tua vendita tramite altri canali ? Di che entità?