1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. mauretto1962

    mauretto1962 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, sono nuovo del forum e desidero porre un quesito che mi riguarda da vicino:

    Nel mese di febbraio 2011 stipulo un compromesso dinanzi al notaio, per la vendita del mio appartamento a favore di una coppia di fidanzati.
    Nel compromesso viene esplicitato che l'immobile in vendita è privo del certificato di agibilità e che vi è una vistosa macchia di umido.
    Per quanto detto, viene specificato il prezzo di vendita "di favore" o "scontato" dell'immobile, che ammonta ad euro 55.000 (contro il valore di mercato che sarebbe 75.000) e mi viene data una caparra di euro 2.000
    Si fissa come data di risoluzione della pratica il 15 settembre 2011, data entro la quale , la parte acquirente dovrebbe darmi il resto della somma, previa approvazione del mutuo da loro richiesto.
    Nel mese di maggio 2011 viene effettuata la perizia fotografica dell'immobile da parte del personale della banca cui la parte venditrice ha richiesto il mutuo.
    Qualche giorno dopo contatto telefonicamente l'agente finanziario (la parte acquirente ha fatto richiesta del mutuo non direttamente alla banca, ma tramite un'agenzia finanziaria) che mi dice testualmente che "la banca ha richiesto una controperizia, in quanto è stata riscontrata una sproporzione fra il prezzo di vendita della casa (55.000 euro) ed il mutuo richiesto dalla parte acquirente (70.000 euro).
    Avviso per telefono la parte acquirente del colloquio telefonico avuto con il loro agente.
    Seguono mesi di silenzio.
    In prossimità dell'avvicinarsi del 15 settembre, data della risoluzione della pratica, il notaio mi consiglia di fare un telegramma alla parte acquirente, ricordando che nella data prevista (15 settembre), come previsto nel compromesso, si terrà la definizione della pratica in questione.
    Oggi , 14 settembre, mi arriva un telegramma della parte venditrice che riporta testualmente "...la mancanza della certificazione di agibilità non ci consente di usufruire dell'operazione di mutuo. La invito ad attrezzarvi per ottenere tale certificazione che consente la stipula dell'atto notarile valido a tutti gli effetti di legge".

    Come dovrò comportarmi? devo tenere la caparra ? o devo restituirla? Ciò è legato alla conoscenza del reale motivo della mancata erogazione del mutuo oppure no?. Su mia richiesta la parte acquirente può richiedere alla banca una prova scritta dei reali motivi della mancata erogazione del mutuo? Ho le idee molto confuse e vorrei comportarmi come previsto dalla legge, senza fare cattive figure e nemmeno senza...farmi fregare.
    Grazie.
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    allora dipende da cosa c'e' scritto sulla proposta/preliminare.
    c'e' una clausola sospensiva mutuo??
    Gli acquirenti hanno richiesto per iscritto sulla proposta di volere l'agibilita' come condizione per
    la validita' del contratto?
     
  3. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    ps.notizia fresca fresca.........................

    Cassazione: vendita di immobile senza certificato di abitabilità? Aliud pro alio. Risarcimento del danno per ridotta commerciabilità.

    Con al sentenza n. 17707, depositata il 29 agosto 2011, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha stabilito che la vendita di un immobile privo del certificato di abitabilità dà diritto al risarcimento del danno (Artt. 1453, 1495). Secondo la Corte, nel caso specifico si configura una ipotesi di vendita di aliud pro alio con la conseguente possibilità di richiedere la risoluzione del contrarro e il relativo risarcimento del danno. Come si legge dalla parte motiva della sentenza dei giudici di legittimità, la vendita di immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di abitabilità, incidendo sull'attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilità e, configurando un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio", legittima l'acquirente a domandare il risarcimento dei danni, per la ridotta commerciabilità del bene.


    Cassazione: vendita di immobile senza certificato di abitabilit? Aliud pro alio. Risarcimento del danno per ridotta commerciabilit.
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il motivo della mancanza del certificato di agibilità, qual'è ??? e non solo se l'immobile viene venduto a 55.000 € e i compratori hanno richiesto 70.000 € la banca non darà mai il mutuo, in quanto per legge non può superare l'80% dell'importo di vendita, si potrebbe configurare l'ipotesi di evasione fiscale e la Banca è corresponsabile con il compratore... e questo l'agenzia finanziaria lo deve sapere altrimenti è meglio che và a vendere le figurine Panini al mercato. Fabrizio
     
  5. mauretto1962

    mauretto1962 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Rispondo:

    - la parte acquirente non ha chiesto la produzione del certificato di agibilità come condizione per
    la validita' del contratto, anzi, la mancanza dello stesso è ben esplicitata sul compromesso
    - non vi è nessuna clausola in tal senso
    la parte acquirente ha chiesto 70.000 a fronte di 55.000 per eventuali spese di lavoretti vari o arredamento della casa ecc.

    Comunque sono venuto a sapere che la banca non ha erogato il mutuo in quanto la coppia è, lei disoccupata e lui con lavoro a tempo determinato. Ho la sensazione che l'agente finanziario li abbia buggerati, anche l'agente non gode di un buon nome nell'ambiente immobiliare......
     
  6. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ho l'impressione che lagente finanziario abbia buggerato tutti e due, penso ti convenga contattare i compratori, restituire i 2.000 € e chiuderla pacificamente qui , altrimenti prevedo che ci sarà pane per gli avvocati. Fabrizio
     
  7. mauretto1962

    mauretto1962 Membro Junior

    Privato Cittadino
    perchè dici così fabrizio? sarebbe come cedere alla disonestà ed alla malafede di quel tizio. Le carte parlano chiaro e sono a mio favore, la parte acquirente è inadempiente e perde la caparra, punto. Non credi sia così?
    Inoltre da parte dei due ragazzi non ho visto collaborazione ed educazione, ho la sensazione netta che sia tutto orchestrato con la loro consapevolezza...Mauro.
     
  8. mauretto1962

    mauretto1962 Membro Junior

    Privato Cittadino
    inoltre, se avessero dato , che so, 10.000 euro di caparra, allora il gioco di mettere l'avvocato varrebbe la candela, ma per duemila euro, vanno a spendere di più per imbastire una causa che per i soldi che dovrebbero recuperare. Io mica voglio fare il furbo, ma in questi 7 mesi sono rimasto bloccato a causa loro per la vendita della casa e adesso mi trovo a doverla vendere per colpa loro iniziando tutto da capo, avendo perso 7 mesi di tempo e le regole parlano chiaro: gli inadempienti sono loro.
     
  9. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    La sentenza 17707 riguarda un'immobile ove si è verificato essere privo dei requisiti a posteriori rispetto agli accordi tra le parti.
    Nel caso specifico il nostro acquirente ha stipulato davanti al notaio (e ritengo anche registrato) un compromesso dove si precisava che l'immobile era privo di certificato di agibilità e a fronte di ciò, è stato venduto ad un prezzo vantaggioso per gli acquirenti.
    ...è un po' diverso...
     
    A pensoperme e Diego Antonello piace questo messaggio.
  10. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Restituisci la caparra e amen.
    Loro non otterranno mai il mutuo.
    L'abitabilita' non e' essenziale per l'ottenimento di un mutuo, solo se volessero un mutuo agevolato prima casa, ma esistono tantissimi altri mutui che non lo richiedono (es, se compro una casa al grezzo e' ovvio che non ho abitabilita', ma un mutuo costruzione per finire la casa me lo fanno, anche se poi non ho diritto alla detrazione IRPEF di parte della quota interessi e ho uno spread maggiore).
    L'abitabilita' non e' neanche requisito essenziale, in tal caso no esisterebbero le compravendite di rustici. Si possono fare anche come prima casa, ma hai un tot di tempo per poi entrarci.

    In altre parole, non possono attaccarsi al non aver ottenuto il mutuo per colpa tua perche' non hai abitabilita'. E' stata esplicitata chiaramente al compromesso sa sua mancanza, con opportuno deprezzamento e loro si dovevano muovere di conseguenza per ottenere un mutuo coerente. E' chiaro che non otterranno mai un mutuo prima casa per un immobile non abitabile (tantomeno uno al 130% senza garanzie aggiuntive, neanche ai tempi d'oro dei subprime), ma non era quello che dovevano chiedere per un immobile in quelle condizioni.

    Infine, sono degli spiantati completi. Non hanno neanche una lira da parte per comprare due sedie e un materasso dell'ikea e vogliono comprare casa... lascia perdere. Con il minore disturbo possibile. E lascia gli avvocati a sbranare qualcun altro.
     
    A studiopci, ccc1956 e Bagudi piace questo elemento.
  11. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Un Agente Finanziario che non sà a priori che una disoccupata ed un contratto a termine , non avranno mai il mutuo ( neanche ai tempi d'oro in cui si davano anche alle mummie se dimostravano aver avuto un reddito :D), un A.F. che non sà che non è possibile oggi, tecnicamente e legalmente, avere un mutuo per un importo superiore al prezzo di vendita ( a meno che non si scorpori per acquisto e ristrutturazione o per acquisto e spese ) delle due l'una... o è un venditore di castagne al forno o è un tr.... ehm... uno sprovveduto a cui interessa forse spillare i 1.000 € per la pratica, ma una cosa è certa l'operazione non sarebbe mai stata possibile, poi vogliamo disquisire anche fino a domani su chi ha sbagliato, truffato o creduto ma il frutto resta questo. Ti ho consigliato , supportato da Wile, di restituire la caparra e chiudere bonariamente la cosa, perchè potrai anche avere ragione, ma se i compratori iniziano un procedimento amministrativo legale nei tuoi confronti ( specie se è stata prevista una clausola sospensiva del mutuo ) avrai soddisfazione ( forse , perchè in Italia non si sa mai ) ma nel frattempo dovrai correre dietro agli avvocati. Fabrizio
     
    A pensoperme, ccc1956 e Bagudi piace questo elemento.
  12. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    in questo caso la parte acquirente era a conscenza della mancanza di quel documento, tant'è vero che il prezzo fissato ne teneva conto.( ridotta commerciabilità) - o sbaglio?Massimo:fiore:

    Aggiunto dopo 2 minuti...

    Se il compromesso non contiene clausole sospensive, non vedo perchè tu debba restituire la caparra.Massimo:fiore:
     
  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sono daccordo con te Massimo... ma il consiglio di restituire e chiudere bonariamente e solo per evitare una lungaggine amministrativa che sicuramente ci sarà. Fabrizio
     
  14. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    apprezzo la tua cautela, altrimenti che moderatore saresti?Massimo:fiore:
     
  15. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
  16. mauretto1962

    mauretto1962 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti e vi racconto come è andata, non prima di ringraziarvi per le gentili e professionali risposte e consigli che mi avete dato.
    Ho tenuto la caparra. La parte acquirente si è presentata con l'agente finanziario il quale ha detto che non ha avuto il mutuo per la mancanza del certificato di agibilità. Il notaio gli ha fatto presente che tale mancanza era stata esplicitata sul compromesso ed io ho aggiunto che in quanto tale, se fosse stato realmente motivo ostativo all'erogazione del mutuo, la banca leggendo il compromesso non avrebbe nemmeno dato luogo alla perizia.(che invece è stata fatta a maggio).
    Loro hanno detto che si sarebbero rivolti all'avvocato ed io li ho invitati a farlo tranquillamente. Il notaio gli ha fatto notare che avrebbero speso di più dei 2000 euro che volevano indietro. Alla fine il notaio ha proposta una compensazione, tipo che gli restituivo solo 1.000 euro e le altre mille le perdevano. Io ho rifiutato e ho detto agli acquirenti che se mi avessero procurato una carta DELLA BANCA in cui era scritto che non gli hanno dato il mutuo per la mancanza del certificato di agibilità, gli avrei restituito i 2.000 euro, altrimenti fateveli restituire dal vostro agente..... Tanto so che quella carta non la avranno mai, perchè so che il motivo per cui non lo hanno avuto non è quello, bensì la sproporzione della cifra richiesta e la precarietà del loro lavoro.
     
  17. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    sei nel giusto.Speriamo, per te, che la banca non ti giochi un brutto tiro....ma non voglio portarti sfiga.Massimo:fiore:
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina