Donazione di usufrutto ad un figlio

[apbergamo]

Ciao a tutti,
mio padre ha due immobili: in uno risiede lui, nell'altro abita mia sorella (non ci sono altri fratelli/sorelle oltre a me e lei) con contratto di comodato gratuito.
Ai fini ICI questo permetteva di gestire il secondo immobile come "prima casa", ora con l'IMU non più, con un maggiore costo di oltre €1500/anno. Vorremmo cercare di trovare una soluzione che consenta di gestire questo secondo immobile come "prima casa", tenendo conto che io e mia sorella siamo già d'accordo sul fatto che, alla morte dei genitori, quello dove lei vive resterà a lei e io prenderò quello dove vive mio padre (sono circa di ugual valore).
Per il discorso IMU, le uniche soluzioni possibili sono che mia sorella sia 1) proprietaria dell'immobile o 2) usufruttuaria dello stesso. Per diventare proprietaria dovrebbe acquistarlo (ma non ha reddito che possa giustificare tale acquisto, e comunque la vendita comporta una tassazione piuttosto elevata) o riceverlo in donazione, con tutti i noti problemi di rivendibilità (al momento non ha nessuna intenzione di venderlo... ma non si sa mai nella vita).
L'alternativa è che mio padre le doni l'usufrutto (proprio mediante donazione, non vendita in modo da ottimizzare i costi). In questo caso cosa succede se un domani si volesse vendere l'immobile (assumendo il pieno accordo in tal senso di usufruttuario e nudo proprietario)? Ci sono problemi di rivendibilità dell'immobile per il fatto che l'usufrutto sia stato "donato"?

Grazie in anticipo per il vosto aiuto

PS: una piccola parentesi: ieri mi sono incontrato con un notaio, o meglio con un avvocato che lavora nello studio di un notaio (perchè ... beh dopo le 6 il notaio non riceve... beato lui!) che ha invece minimizzato i problemi di rivendita degli immobili qualora mia padre faccia contestualmente una donazione a me ed una a mia sorella, di uguale valore, ed entrambi firmiamo un nulla-osta sulla donazione all'altro. Secondo me (grazie a quanto ho imparato su questo forum) questo non basta a risolvere totalmente i problemi di rivendibilità, chi ha ragione?

 

[marcellogall]

Ciao a tutti,
mio padre ha due immobili: in uno risiede lui, nell'altro abita mia sorella (non ci sono altri fratelli/sorelle oltre a me e lei) con contratto di comodato gratuito.
Ai fini ICI questo permetteva di gestire il secondo immobile come "prima casa", ora con l'IMU non più, con un maggiore costo di oltre €1500/anno. Vorremmo cercare di trovare una soluzione che consenta di gestire questo secondo immobile come "prima casa", tenendo conto che io e mia sorella siamo già d'accordo sul fatto che, alla morte dei genitori, quello dove lei vive resterà a lei e io prenderò quello dove vive mio padre (sono circa di ugual valore).
Per il discorso IMU, le uniche soluzioni possibili sono che mia sorella sia 1) proprietaria dell'immobile o 2) usufruttuaria dello stesso. Per diventare proprietaria dovrebbe acquistarlo (ma non ha reddito che possa giustificare tale acquisto, e comunque la vendita comporta una tassazione piuttosto elevata) o riceverlo in donazione, con tutti i noti problemi di rivendibilità (al momento non ha nessuna intenzione di venderlo... ma non si sa mai nella vita).
L'alternativa è che mio padre le doni l'usufrutto (proprio mediante donazione, non vendita in modo da ottimizzare i costi). In questo caso cosa succede se un domani si volesse vendere l'immobile (assumendo il pieno accordo in tal senso di usufruttuario e nudo proprietario)? Ci sono problemi di rivendibilità dell'immobile per il fatto che l'usufrutto sia stato "donato"?

Grazie in anticipo per il vosto aiuto

PS: una piccola parentesi: ieri mi sono incontrato con un notaio, o meglio con un avvocato che lavora nello studio di un notaio (perchè ... beh dopo le 6 il notaio non riceve... beato lui!) che ha invece minimizzato i problemi di rivendita degli immobili qualora mia padre faccia contestualmente una donazione a me ed una a mia sorella, di uguale valore, ed entrambi firmiamo un nulla-osta sulla donazione all'altro. Secondo me (grazie a quanto ho imparato su questo forum) questo non basta a risolvere totalmente i problemi di rivendibilità, chi ha ragione?

I problemi di rivendibilità in caso di immobile donato sono sempre i soliti.
Le banche difficilmente concedono i mutui.
Il parere dell'avvocato sull'accordo scritto tra fratello e sorella è errato.
Nessun contratto in tal senso può essere stipulato prima del decesso di vostro padre: non avrebbe alcun valore.

 

[apbergamo]

OK grazie.
E in caso di cessione dell'usufrutto (tramite donazione) ci sono problemi? Credo di no, perchè la donazione riguarda l'usufrutto, non l'immobile... E' corretto? Grazie

 

[marcellogall]

Se un domani fosse necessario vendere l'appartamento si possono vendere insieme nuda proprieta e usufrutto oppure rinunciare all'usufrutto e ricostituire la piena proprietà in capo al genitore.
Non vedo particolari difficoltà.

 

[apbergamo]

Perfetto grazie! Al momento non c'è alcuna intenzione di vendere, ma meglio non precludersi questa possibilità per 20 anni...

 

[Tommaso Badano]

I problemi di rivendibilità in caso di immobile donato sono sempre i soliti.
Le banche difficilmente concedono i mutui.
Il parere dell'avvocato sull'accordo scritto tra fratello e sorella è errato.
Nessun contratto in tal senso può essere stipulato prima del decesso di vostro padre: non avrebbe alcun valore.

Ma ... perché una donazione ai figli in vita con accordo tra i riceventi sulla equa ripartizione del donante tra i donatari sarebbe nulla? Non è mica un successione anticipata. Se fratello e sorella sottoscrivono di essere stati trattati alla stessa stregua dai loro genitori, l'atto non potrà essere impugnato dagli eventuali nipoti. Volendo si potrà aggiungere anche una perizia degli immobili stabilendone il valore ed eventualmente ripianando la differenza in vile peculio o rimandando la copertura della differenza alla successione vera e propria quando loro padre (speriamo il più tardi possibile) passerà a miglior vita.
Per il problema di rivendere un immobile donato invece si sa bene: le banche hanno sempre il timore che spunti qualche figlio illegittimo...

 

[apbergamo]

Io personalmente mi riferivo al fatto che una donazione ai figli in vita con accordo tra i riceventi sulla equa ripartizione non risolve il problema della rivendibilità degli immobili, per capire se vi sono problemi/nullità più ampie lascio la parola a marcellogall

 

[Tommaso Badano]

Il tuo quesito era chiaro. I problemi restano se una banca dovesse essere interpellata per un mutuo. Privatamente invece, avendo il capitale non è detto che il potenziale acquirente si ponga problemi di eventuali quote di legittima non soddisfatte. Una volta si facevano finte compravendite, ora diventa più difficile per via del trasferimento del denaro. Forse l'usufrutto per tua sorella è la via più semplice, mentre per te che non abiti in casa dovresti comprare la nuda proprietà e concedere l'usufrutto a tuo padre ...
Io farei usufrutto a mia sorella e testamento depositato dallo stesso notaio dove si dice che tua sorella avrà la casa dove abita e tu avrai la casa dove abita vostro padre. Se in famiglia siete in armonia, come vi auguro di cuore, non ci dovrebbero essere problemi.
Quello che non mi è chiaro è invece perché Marcello dica che un accordo tra i figli con la donazione in vita degli immobili debba essere considerato nullo, anche perché di esempi reali certo non ne mancano.

 

[Vittorio.bucalossi]

Salve, avrei bisogno di informazioni in merito alla mia situazione: mio padre, già in possesso di una prima casa, ha ereditato per successione alla morte di mia nonna la sua abitazione. Io sono già in possesso di una mia abitazione, dove risiedo; mia sorella ha manifestato l'interesse per l'appartamento di mia nonna e mio padre ha concesso a lei di poterci abitare. Sono stato informato che mia sorella ha fatto richiesta per un mutuo per sostenere le spese di ristrutturazione. Volendo, mia sorella, sfruttare le detrazioni per ristrutturazione sulla prima casa, mio padre mi ha informato che è intenzionato a fare una donazione per usufrutto dello stesso a favore di mia sorella. Per rispettare la legittima mi ha chiesto se fossi d'accordo sul fatto di depositare un documento in cui dichiari me come unico erede della sua prima casa (che comunque ha un valore notevolmente inferiore a quello di mia nonna). Vorrei sapere cosa posso fare per tutelarmi nei confronti di mia sorella soprattutto in caso di successione in un prossimo futuro, visto il valore inferiore dell'abitazione di mio padre e visto che mio padre possiede anche altri immobili (garagi in affitto). Restando in attesa di Vs. Graditissima risposta, porgo cordiali saluti.[DOUBLEPOST=1407671751,1407671581][/DOUBLEPOST]Salve, avrei bisogno di informazioni in merito alla mia situazione: mio padre, già in possesso di una prima casa, ha ereditato per successione alla morte di mia nonna la sua abitazione. Io sono già in possesso di una mia abitazione, dove risiedo; mia sorella ha manifestato l'interesse per l'appartamento di mia nonna e mio padre ha concesso a lei di poterci abitare. Sono stato informato che mia sorella ha fatto richiesta per un mutuo per sostenere le spese di ristrutturazione. Volendo, mia sorella, sfruttare le detrazioni per ristrutturazione sulla prima casa, mio padre mi ha informato che è intenzionato a fare una donazione per usufrutto dello stesso a favore di mia sorella. Per rispettare la legittima mi ha chiesto se fossi d'accordo sul fatto di depositare un documento in cui dichiari me come unico erede della sua prima casa (che comunque ha un valore notevolmente inferiore a quello di mia nonna). Vorrei sapere cosa posso fare per tutelarmi nei confronti di mia sorella soprattutto in caso di successione in un prossimo futuro, visto il valore inferiore dell'abitazione di mio padre e visto che mio padre possiede anche altri immobili (garagi in affitto). Restando in attesa di Vs. Graditissima risposta, porgo cordiali saluti.

 

[Tommaso Badano]

Le spese di ristrutturazione sulla casa sono deducibili anche da chi detiene la casa in comodato o in locazione; non occorre essere proprietari o usufruttuari e quindi una donazione o un usufrutto non sono necessari a tal fine. Per il valore dei beni e le quote fatevi due conti (con stima dei beni, ovviamente ante ristrutturazione) e mettetevi d'accordo prima, così vostro padre può fare testamento senza timore che quando in un remoto futuro si aprirà la successione i figli possano nutrire risentimenti o abbiano recriminazione da fare.