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  1. xman80

    xman80 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Sono arrivato ad un accordo economico per un appartamento di 60 mq+ 50 di giardino+ garage+ 40 mq di cantina ( h 2,20) trasformata in taverna con cucina e bagno.
    Inoltre l ingresso di casa si raggiunge passando su una strada non asfaltTa di proprieta privata appartanente ad una villa poco distante.
    Dubbi quando il perito della banca fara' storie per la taverna o cmq ci sia rischio che diminuisca valore della casa (150k)??
    L appartamento che ho visto fa parte di una serie di villette a schiera, non so gli accordi che ci siano per l ingresso su strada non di proprieta... Ci potrebbe essere rischio che tra x anni possano chiudere quella strada e rimango senza accesso a casa??
    Che documenti dovrei avere in mano?
    Planimetria catastale
    Classificazione energetica
    ......
     
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciao, per il tuo quesito, credo che ci sia qualche problema e che in atto di proposta chiedere maggiori info su:
    - Cantina: se catastalmente è data come tale, difficilmente tale ambiente è utilizzabile come ambiente di vita (taverna), perchè di sicuro non ha i requisiti, oltre all'altezza ... per questo chiederei se l'ambiente è stato trasformato con atti in comune ...
    - Passaggi: se il confinante nel suo terreno si trova una servitù passiva di passaggio per la tua abitazione, difficilmente può chiuderla ... pertanto chiederei l'atto della servitù passiva, oppure se citato nel rogito e se del caso eventuali atti comunali in corso ...
    - se l'appartamento è una villetta schiera, (anche se difficilmente si verifica, ma) potrebbe essere presente un amministratore condominiale, pertanto chiederei se presente, e se favorevole, allora le spese di gestione e quanto necessario ...
    - Altri documenti: eventuali presenze di difformità tra stato di fatto e scheda catastale, e del caso eventuali processi in corso per sanare o sistemare i documenti tecnici comunali.
    Spero esserti stato d'aiuto.:ok:
     
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  3. xman80

    xman80 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie della risposta, ho in mano una piantina comunale di alcuni mesi fa, la cantina risulta sempre cantina e non risulta neanche il bagno.
    Quindi andrebbe prima sanato almeno il bagno...anzi avendo altezza di 2.20 non so se sia possibile sanarlo..
    Quindi al proprietario cosa devo dire? Che deve sanare e far aggiornare la piantina altrimenti perito nn passa la pratica?
     
  4. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Innanzitutto, dici bene va sanato il bagno ... e credo se non ci sono vincoli particolari nel regolamento edilizio si possa fare ... per la cantina (come anticipato) tale resta ... per cui niente taverna, se non fatta in casa tua e nessuno sa niente (abusiva) ...
    Pertanto, prima del compromesso, o altro, chiedi che sia sanato il tutto e conforme alla scheda catastale... a mio parere sarebbe buona cosa vedere la casa anche con un tecnico di fiducia, o conoscente, affinché possa accorgere particolarità che una persona non addetta ai lavori non farebbe caso ...
     
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  5. xman80

    xman80 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ok grazie mille.
    La cucina e' alimentata a metano.
    Teoricamente devono togliere la cucina e togliere tubazioni del metano. Cosi la cantina sarebbe come da catasto e devono sanare il bagno.
    Se lasciano la cucina, ci sarebbe un abuso edlizio e sicuramente la pratica non andrebbe avanti giusto?
    Caso limite se faccio togliere tubazione metano, fornelli e forno..perito potrebbe chiudere occhio e constatare che si tratta solo di mobilo/ dispensa e dopo perizia invece del metano faccio mettere fornelli ad induzione...
     
  6. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Attenzione alla posizione della cantina ... se interrata, non si può assolutamente installare cucine alimentate a gpl, e tanto meno a metano, se non hanno almeno una parete perimetrale che sia completamente libera ... per predisporre foro ventilazione e canna esalazione ...
    Da ciò che dici, penso che se una volta completato il tutto, consapevole che utilizzi un locale non idoneo, come ambiente di vita, allora la piastra ad induzione, può essere una soluzione, ed elimineresti una serie di problemi impiantistici ...
    Per la perizia, se non gli dai un aspetto di cantina, penso che il perito si accorga subito della destinazione d'uso ...
     
  7. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    da bancario ti confermo che, al momento dell'uscita del perito, la cantina deve essere... cantina.
    il che significa che magari qualche mobile e i pensili li puoi lasciare; puoi lasciare anche al limite il frigorifero e, tirando la corda, il lavandino.
    devono sparire fuochi, attacchi del gas (al limite puoi tirare su una parete di cartongesso temporanea) e magari anche la lavastoviglie se c'è; ripristinerai a perizia effettuata, CONSCIO DEL FATTO CHE, QUALUNQUE COSA DOVESSE SUCCEDERE UN DOMANI IN QUEI LOCALI, SARANNO ROGNE ANCHE DI NATURA PENALE.
    questo detto, oltre a questa cucina, nell'appartamento ce n'è una seconda, vero?
     
  8. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Scusami, concoro con quasi tutto il tuo intervento, perdonami, ma non condivido la parete in cartongesso ... perchè come detto in post precedenti, in certi ambienti non possono esistere cucine o altre destinazioni, in particolare se vi sono alimentazioni di gas, metano o gpl ... appoggio la parte sulle ripercussioni in caso di incidenti ...:applauso:
     
  9. xman80

    xman80 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    si la taverna sarebbe la seconda cucina.
    domanda se faccio togliere tutto, cucina e tubazioni del metano
    il bagno con soli 2,20m è sanabile??
    se dopo la perizia metto su una cucina con piastre ad induzione ,almeno sarebbe forse piu sicuro??
     
  10. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Credo di averti già risposto ... #4, #6
     
  11. xman80

    xman80 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    ho controllato nella planimetria al comune, il bagno risulta come lavanderia...cambia qualcosa??sarebbe gia sanato?nel bagno c'è doccia, lavandino e water con sistema sanitrix...quello che con la pompa porta lo scarico al piano superiore.
     
  12. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    No... anche se rientrano come locali di servizio, la lavanderia non prevede la presenza di una tazza, ma di un lavello o tinello ... non credi vi sia una certa differenza ...
    in ogni caso, visto che salta un pezzo alla volta, penso che sia giusto che tu faccia esplicita richiesta di sistemare scheda catastale allo stato di fatto e ciò che sarà da sanare, se la vedrà la parte venditrice ...:pollice_verso:
     
  13. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    sono perfettamente d'accordo. io parto dal presupposto che la sicurezza in generale abbia un valore assai elevato; la mia non ha prezzo.
    questo premesso, mi pareva di capire che la cucina in cantina la si volesse comunque mantenere o perlomeno ripristinare a perizia effettuata.
    se questa era la volontà...la paretina mi sembrava la soluzione più veloce ed economica.
    non per questo la metterei in opera.
     
    Ultima modifica: 8 Agosto 2016
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  14. xman80

    xman80 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ho fatto presente i problemi alla proprietaria, la wuale sostiene che non e' cosi, che lei prima di fare cucina e bagno aveva chiesto se poteva farli, e anchr gli altri appartamenti sono con taverna... Ma le carte dicono altro
     
  15. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Non guardare cosa dicono gli altri ... non guardare se non a casa tua ... e se vuoi che sia tutto a posto per evitare eventuali problemi futuri, allora fai sistemare (anzi devi pretendere) prima di accettare ogni tipo di compromesso....
     
    A Seya, dormiente e Bagudi piace questo elemento.
  16. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    per altro, io sapevo che l'altezza minima del bagno deve essere 2.40 metri.
    questo però vale per il primo bagno; non so se valga anche per gli altri.
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Siamo nel solito problema che affigge tutte le "taverne" -che sono cantine - e quasi tutte le mansarde - che sono sottotetti non abitabili - anche se sono 100 mq...

    Comuni stolti che concedono centinaia di mq di superficie accessoria e poi pretendono di sanzionarla se uno la adopera...:rabbia:

    Non siamo in America e la cucina nell'interrato non è a norma al 99,99% e quando la tua proprietaria ha costruito le normative erano molto diverse, quindi dovrà eliminare la cucina e probabilmente anche il bagno, a seconda del regolamento edilizio vigente.
     
    A CheCasa! piace questo elemento.
  18. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Hai perfettamente ragione cara Silvana, ma questo problema non è proprio dei tecnici comunali, ma dei costruttori ed al loro seguito dei professionisti che sanno bene che queste soluzioni non sono possibili, e per speculare sulle vendite illudono le persone che non sono addetti ai lavori e non sanno nulla di tutto ciò... ma il peggio è che una volta che voglio mettere a posto la situazione non sanno che tutto non è possibile sanare e che per le sanatorie devono pagare gli oneri di urbanizzazione ... per cui altri soldi ... e tanti ... e così nascono le ingiurie nei confronti del professionista di turno che deve mettere a posto la situazione e dei tecnici comunali che fanno il loro lavoro ...
    Per quanto riguarda i comuni che cedono le superfici, non darei tutta la colpa a loro, quanto alle leggi che lo permettono... in particolare con lo snellimento delle procedure delle PA, che attraverso le autodichiarazioni lasciano al professionista tutte le responsabilità... e quando si fanno gli accertamenti, nascono i problemi seri ... ma non dimentichiamo che i comuni hanno fame di soldi perchè le sedi centrali hanno chiuso i rubinetti ... e ... il resto è cosa nota a tutti ...:confuso::^^::^^:
     
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  19. xman80

    xman80 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Oggi l Agenti Immobiliari mi ha scritto quanto segue..che ne pensate?
    in considerazione del fatto che mi e’ stato riferito che avete raggiunto una sorta di accordo economico sull’acquisto , gli aspetti da snocciolare se non ho mal capito sono quelli legati alla regolarita’ urbanistica , che una volta confermata ( da un tecnico di tua fiducia ) deve essere ratificata anche dal perito della banca .
    Per quanto mi compete ; la cantina attrezzata ed arredata a taverna congiuntamente al servizio igienico / lavanderia presentano due vizi urbanistici , il primo e’ la presenza del gas ( e non tanto della cucina in essere , in quanto l’Ing. anche se in ferie m’ha confermato che non c’e’ una giurisprudenza su una eventuale utilizzo di una bombola del gas per esempio ) , l’altra e’ la presenza della tazza del water .
    Quindi se si chiede una sanatoria globale affinche’ tutto sia autorizzato a norma di legge la risposta e’: non e’ possibile , quindi decadrebbero tutti i presupposti per una concretizzazione dell’acquisto .
    Se , e uso il condizionale , si vuole acquistare un immobile che abbia ogni requisito per la stipula di un regolare Rogito si trova la soluzione ad ogni problema .
    Quindi riconsegno il testimone alla vs. intenzionalita’ di andare avanti o meno , in ultimo mi sono permesso di concordare con i venditori che eventuali spese relative al perito della banca nella misura max di 300 euro , qualora l’esito del perito bocciasse i nostri presupposti , ce ne faremo carico sia noi come agenzia che i venditori rifondendoti della spesa .
    Se la tua convinzione e’ quella andare avanti comunque , troveremo il modo legale , se per un motivo di carattere urbanistico la casa non fosse ricosciuta regolare dal tuo Istituto Bancario NON ACQUISTERAI OVVIAMENTE E NEANCHE AVRAI PERSO UN SOLO EURO , altrimenti dobbiamo tutti declinare .
    Per procedere alla stipula di regolare Rogito , la proprieta’ dovra’ presentare un aggiornamento cartografico per quanto riguarda le piantine urbanistiche ( quelle ultime depositate non sono conformi con lo stato di fatto ) per quanto riguarda l’agibilita’ non ci sono vizi , eliminare il gas ( nel modo piu’ consono ) , smontare la tazza del water ,
    dopodiche’ , l’immobile puo essere compravenduto , al limite potra’ anche essere smontato il mobile d’arredo della cucina
     
  20. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    A me dà l'impressione di una formale comunicazione che scarica le responsabilità e che una volta aggirato l'ostacolo della tua diffidenza, te la pigli come viene ...
    Innanzitutto, sarebbe giusto dire che l'ingegnere si aggiorni in merito alle norme sulle bombole a gas, perché esiste la norma UNI 7131 del 99 che da precise indicazioni in merito all'utilizzo. Inoltre è da precisare che sotto l'aspetto chimico il gas gpl è un gas pesante e pertanto tende verso il basso e mi domando... se l'ambiente è interrato come puoi eliminare il gas che ristagna ... (qui mi fermo) ...
    Per quanto riguarda il venditore e tutta l'operazione ripeto, se vuoi definire l'acquisto, e ne sei convinto, allora chiedi che venga regolarizzato l'abuso, che sia eliminato tutto l'impianto a gas e una volta regolarizzato il tutto compreso l'aggiornamento catastale (ovvero che la documentazione in comune corrisponda allo stato di fatto e pertanto anche la scheda catastale), allora fai pure, ma ricorda quanto detto sopra... la cantina è tale e così rimane, se poi la trasformi, resta a carico tuo, senza autorizzazioni. Spero esserti stato abbastanza chiaro ...
     

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