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  1. Anaxilart

    Anaxilart Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, sono nuovo del forum e spero di non aver sbagliato sezione, non vorrei partire con il piede sbagliato.
    La mia domanda riguarda la proprietà di un sottotetto della palazzina dove risiedo, una corte di fine '800 ristrutturata nel 2006. Il mio appartamento si trova al secondo e ultimo piano ed è stato acquistato all'asta. Il lato di corte in cui mi trovo corrisponde alla facciata principale che da sulla strada ed è l'unico con due piani fuori terra, gli altri tre ne hanno solo uno. La cosa certa è che questo sottotetto non è abitabile (come risulta dal progetto di ristrutturazione), non è attualmente accessibile e si estendo solo ed esclusivamente al di sopra degli unici due appartamenti al secondo piano, dei quali uno è il mio (ed è probabilmente anche diviso dalla medesima parete che divide i due appartamenti all'ultimo piano, come traspare dal progetto di ristrutturazione). Aggiungendo che non è accatastato separatamente (e forse neanche sarebbe potuto esserlo) e che né il decreto di trasferimento né l'atto di provenienza (vendita del costruttore che ha ristrutturato) lo menzionano e quindi neanche lo escludono dalle pertinenze, non convenite con me che questo sottotetto, almeno per la parte che mi compete, è una pertinenza del mio appartamento?
    [DOUBLEPOST=1391988148,1391987939][/DOUBLEPOST]Le possibilità sono tre: che sia mio; che sia condominiale; che sia ancora del costruttore. Ma quest'ultima la scarterei.
     
  2. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se c'e' un titolo di proprietà il problema non si pone.
    In mancanza di titolo e' del condominio se per le sue caratteristiche strutturali e funzionali risulti destinato all'uso comune quindi deve essere valutato caso per caso dal giudice di merito in caso di contenzioso.
     
    A PROGETTO_CASA piace questo elemento.
  3. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    La proprietà spetta a chi ne abbia titolo ma se ben capisco non è accatastato ne accessibile quindi probabilmente è una parte condominiale.
     
  4. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    D'accordo:stretta_di_mano:
     
  5. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Dalla descrizione fatta è condominiale.
     
  6. Anaxilart

    Anaxilart Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Innanzitutto grazie a tutti per le risposte.
    Dunque è probabilmente condominiale anche se non è possibile accedervi se non facendo una apertura nel solaio dagli unici due appartamenti sopra i quali è ubicato? Non potrebbe essere pertinenza mia per la mia metà e pertinenza dell'appartamento di fianco per la sua, considerato che è diviso fino al colmo dalla medesima parete che ci divide?
     
  7. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    L'orientamento giurisprudenziale attribuisce la proprietà all'appartamento sottostante se il sottotetto ha la sola funzione di isolare e proteggerlo.Se pero' anche potenzialmente puo' essere destinato strutturalmente ad un servizio di uso comune cambiano le cose.E' un campo minato.Anzi un sottotetto minato :)
     
    Ultima modifica: 10 Febbraio 2014
  8. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    sembra che vuoi un avallo per poter aprire un apertura ed utilizzarlo.
    Non ha un identita catastale, non esiste nessun documento che attesti la proprietà del sottotetto come pertinenza dell'appartamento sottostante.

    In planimetria non esiste, non puoi altro che interpretarlo come una parte strutturale condominiale per proteggere gli ultimi piani dalle esposizioni termiche o una parte strutturale necessaria per la stabilità del palazzo e del tetto.

    Non solo se apri una botola tagliando il solaio commetti un abuso (aprire un solaio implica delle autorizzazioni dal genio civile , con tanto di relazioni tecniche e calcoli , per non mettere a rischio la stabilità strutturale)

    non solo, volendo perseguire (diciamo all'italiana) la strada dell'abuso, dovresti inoltre considerare che non sai se il solaio soprastante è stato progettato e calcolato per sopportare ulteriori carichi )

    se lo utilizzi così "all'italiana" potresti commettere una grossa leggerezza che un domani ti potrebbe portare grosse problematiche
     
    A PROGETTO_CASA, Anaxilart e ludovica83 piace questo elemento.
  9. Anaxilart

    Anaxilart Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Ingelman, tutto quello che dici è perfettamente giusto. Per fortuna sono un ingegnere strutturista, come probabilmente anche te, e so che questo genere di lavori richiede delle attente verifiche dell'esistente e comporta ovviamente dei rischi non meno di altri. Ma il rischio è il nostro mestiere, dico bene?
    Giusto per la cronaca, utilizzerei il sottotetto solo come ripostiglio (al colmo è alto solo 1,90 m), visto che me ne manca uno. Il dubbio è se posso o meno farlo. Mi pare di capire che secondo te è dura provare che sia una mia pertinenza non essendovi nessun documento a sostegno. Tu come ti muoveresti? Come dimostrare che non può essere destinato strutturalmente ad un servizio di uso comune, come scrive od1n0?
     
  10. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    no a mio avviso non dici bene
    Io ho scelto di fare l'AI da anni nonostante vengo da studi e professione come tecnico.
    Il rischio è il nostro mestiere è una frase che non sento mia, io sono per le cose lineari (chi non ha problemi spesso se li và a cercare)
    quindi di scarsissima utilità
    non puoi farlo arbitrariamente senza autorizzazioni comunali (volendo passare sopra al discorso di proprietà)
    Qui la risposta te la sei data da solo, oltretutto non ha neppure un identità catastale (anche i volumi tecnici, i locali accessori , dovrebbero , al fine di essere considerati beni comuni o esclusivi, avere una propria identità catastale fg. p.lla e subalterno (compresi i beni comuni non censibili)
    tu parli di qualcosa che fà parte della struttura dell'edificio che vorresti utilizzare
    Sinceramente non saprei come consigliarti.

    L'unica cosa che mi può venire in mente è di incaricare un tecnico e fargli tirare fuori il progetto originario ed analizzare quali possibilità hai , prima di leggittimare poi di regolarizzare urbanisticamente quello che vorresti realizzare) sempreche ci sia una strada per farlo (condominio permettendo).
     
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  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    bravo massimo se non c'e atto fi proprietà va guardato il regolamento di condomino. per poterlo utilizzare in modo esclusivo deve dimostrare che quel solaio é la camera d'aria solo del suo appartamento e che tecnicamente l'utilizzo di altri non é possibile. chiedere all'amministratore. ricorda che nel caso dovrai rifare le tabelle millesimi.
     
    A PROGETTO_CASA piace questo elemento.
  12. Anaxilart

    Anaxilart Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Rispondo a Ingelman dicendo che chiaramente chiederei una autorizzazione comunale per legittimare il lavoro di apertura del solaio. Inoltre ho già copia del progetto dell'ultima ristrutturazione da cui risulta che questo sottotetto è una camera d'aria a protezione del mio appartamento, stessa cosa dicasi per l'appartamento di fianco. Da qui a dire che non può essere destinato strutturalmente all'uso comune e che me ne posso appropriare forse richiederebbe un giudice più che un tecnico. In questa discussione intendo solo raccogliere i pareri di persone più esperte di me in un argomento così spinoso come la proprietà del sottotetto.
    Inoltre ho letto il regolamento condominiale e non fa alcuna citazione in merito ai sottotetti. Insomma, se riesco a dimostrare che è una mia pertinenza è come se volessi fare una ristrutturazione dentro casa mia e questo nessun condomino me lo potrebbe impedire, salvo i dovuti permessi comunali e aggiornamenti catastali conseguenti.
    Pronto ad essere smentito ma con adeguate argomentazioni.
    [DOUBLEPOST=1392076226,1392076047][/DOUBLEPOST]Dimenticavo di dire che nella nostra corte non esiste un amministratore condominiale per una scelta dell'assemblea presa molto anni prima del mio arrivo.
     
  13. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Come fa ad essere una tua pertinenza se non è di tua proprietà ?
     
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    comunque non é possibile che non venga menzionato il solaio nel rogito. leggi bene deve esserci e sicuramente sarà nelle parti comuni dell'edificio.
     
  15. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    ???
     
  16. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    il rogito é diviso in parti c'e una parte dove vengono specificati i solai giardini comuni dell'edificio cortili e bla bla. poi si parla del regolamento condominiale che anche se hanno deciso di non nominare un amministratore il regolamento c'e.
     
  17. Anaxilart

    Anaxilart Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L'unica certezza che ho è che Il solaio sottotetto non è menzionato nel rogito dell'atto di provenienza, ne ho chiesto copia al notaio (la casa l'ho acquistata all'asta e per tutto quanto non fosse specificato nel decreto di trasferimento si rimandava all'atto di compravendita precedente).
    Per quanto riguarda il regolamento condominiale, ovvio che esista e che l'abbia letto bene, ma neanche lì si fa riferimento al sottotetto.
     
  18. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    avresti potuto sfruttare dopo il decreto di trasferimento i (120 giorni per sanare eventuali abusi) anche se l'anomalia è che gli stessi devono essere riportati nelle perizia del CTU, ma poteva essere un opportunità, ci potevi rovare :)


    Se riesci a dimostrare che è una sorta di controsoffitto, fai un apertura e lo sfrutti

    scordati di poterlo accatastare e portarlo in planimetria come un ulteriore locale
    (la vedo dura) :ok:
     
  19. Anaxilart

    Anaxilart Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono ancora in tempo per provarci, il decreto di trasferimento è del 7 dicembre 2013. Potrei quindi tentare la strada della sanatoria per includere i sottotetti come pertinenza?
    Infatti non è mia intenzione utilizzarlo come locale/abitazione, del resto non si presta neanche, ma solo come ripostiglio. E senza fare nulla che la legge non consenta.

    Riapro questa discussione perché ho delle novità in merito. Ringrazio in anticipo tutti quelli che vorranno contribuire con le loro considerazioni.
    Faccio prima un riepilogo:
    - il costruttore ha comprato due lati di corte, uno di due piani e uno di un piano, ha frazionato il primo lato in 3 appartamenti e il secondo in 4, e riesce a vendere i premi 3 appartamenti: io sarei il proprietario dell'appartamento al piano secondo e ultimo;
    - il sottotetto in questione é il solaio soprastante il mio appartamento: non é abitabile; non se ne fa menzione nell'atto di provenienza né in quelli precedenti; non ha mai avuto un accesso indipendente salvo un oblò sopra la mia porta attraverso il quale si intrufolava il vecchio proprietario, poi richiuso dal costruttore.

    La scoperta che ho fatto é la seguente: il costruttore accatasta come sua proprietá il sottotetto, ma dopo aver venduto l'appartamento del secondo e ultimo piano (adesso mio per esecuzione immobiliare) mediante un atto che non menziona il sottotetto in questione.
    Adesso il costruttore rivendica la proprietá del sottotetto, nonché il diritto a sopraelevare. Invece io credo che per legge lo abbia "tacitamente" ceduto nell'atto di vendita essendo una mera copertura a protezione dell'appartamento sottostante. Inoltre, avendo venduto a 3 soggetti diversi tutto il lato di corte sottostante, sono convinto non possa più rivendicare nulla.
    Chi ha ragione?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 24 Marzo 2014
  20. Anaxilart

    Anaxilart Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
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