Due locali indipendenti in un unico immobile senza variazioni urbanistiche

[angela06]

salve...vi pongo questo quesito: è possibile,avere in una casa,( identificata da un unico subalterno), 2 contatori di acqua, di energia, e due caldaie funzionali, a due locali indipendenti con due ingressi creati all'interno dell'unica abitazione mediante realizzazione di una parete di carton gesso; in altri termini sono in regola se ho una sola casa con piu contatori per realizzare eventuali contratti di affitto regolarmente registarti a due persone in modo indipendente, il tutto senza cambiare l'originaria intestazione catastale che rimarebbe unica? grazie mille !!

 

[SGTorino]

Secondo me no, perchè al momento della registrazione del contratto sei obbligata a fornire i dati catastali dell'immobile. Potendone comunicare uno solo, risulterà che l'intera unità è stata locata a terzi. Un'altra perplessità mi sorge nel pensare proprio ai contratti di fornitura visto che anche l'enel, così come l'italgas (o loro competitors), ti richiederanno gli stessi estremi. Mi chiedo come sarà possibile intestare a due soggetti differenti i contratti di fornitura per la stessa unità abitativa. Queste soluzioni "alternative" sono molto rischiose: nel caso, per esempio, di procedure esecutive a carico dell'inquilino, un ipotetico, anche se improbabile, pignoramento, potrebbe colpire tutto ciò che si troverà all'interna dell'unità, così come identificata dal catasto. In caso invece di omessi pagamenti delle forniture, fermo restando il mio dubbio espresso sopra a tal proposito, in caso di mantenimento a tuo nome dei contratti, sarai tu stessa obbligata a versare quanto dovuto. In caso poi di omessa registrazione del contratto, il rischio è la nullità dello stesso con tutta una serie di sanzioni non da poco. Sono però curioso di leggere cosa ti risponderanno, in merito, anche gli altri miei colleghi.

 

[angela06]

grazie mille della gentilissima risposta !

 

[Bruno Sulis]

Non è solo un problema di utenze elettriche o di altri servizi: così facendo avresti commesso un abuso edilizio aumentando il numero delle unità immobiliari senza richiedere la prescritta Concessione Edilizia al Comune. Ti consiglio quindi di valutare bene la situazione prima di procedere informandoti sulle conseguenze amministrative ed alle sanzioni a cui potresti andare incontro.
Trovati un buon tecnico che ti sappia consigliare al meglio, ti risparmierai molti grattacapi.
Ciao

 

[luca almacolle]

Secondo me si.L'identità dell'immobile rimane unica.All'interno vengono create delle divisioni e le utenze vengono divise a valle dei contatori con contatori parziali ( idraulici ed elettricisti capiranno cosa si intende)per contabilizzare i consumi in maniera autonoma. Nei successivi contratti di locazioni si affitterà una porzione di immobile magari allegando al contratto una planimetria con evidenziata detta porzione.Le problematiche che possono sorgere da questa soluzione secondo me non sono diverse da quelle di una locazione di un immobile nella sua interezza.
Saluti

 

[valentina geometra]

C'è di fatto un frazionamento di quella che prima era un'unica unità immobiliare e non ti sarà possibile registrare due contratti con gli stessi identificativi catastali (perchè se non in fase di registrazione, ma in fase di controllo dati dall'ag. delle entrate verrai "beccata"). Le utenze sicuramente sono state fatte in tempi non sospetti, ma se avessi dovuto realizzarle oggi non ti sarebbe stato facile. Io ti consiglierei di regolarizzarti sia al comune (se ci sono tutti i parametri) che al catasto e poi registri i contratti che farai... Non è solo "per pagarci le tasse", ma anche per tutelare i tuoi interessi.

 

[luca almacolle]

Salve,questo campo è così vasto e vario che ognuno pensa ad un caso quando invece poi le interpretazioni sono numerosisime e diverse. Io avevo in mente un mio cliente,proprietario di un ufficio,diventato troppo grande per lui, ha deciso di affittarne una parte. Le utenze con contatori sono state mantenute a suo nome,ed ha affittato una porzione dell'immobile ( mi pare sia lecito ) a persona terza con regolare contratto.Ciò dopo aver chiesto sia all'ufficio tecnico che all'ADE pareri.Nessuno è stato contrario.

 

[Bastimento]

La domanda interessa anche me: le risposte lette sono contrastanti. Per cui aggiungendo la mia, la confusione non crescerà di molto....

1) E' sicuramente possibile locare una parte di una u.i.: il modello 69 lo prevede esplicitamente. Entrambe le porzioni saranno identificate dal medesimo identificativo catastale, con evidenza della parte locata . Niente esclude che possano quindi essere locale le due parti dell'intero, con regolare contratto.
2) Non ho esperienza di cosa succeda a chiedere più contatori per lo stesso immobile: ma non vedo quali obiezioni possano sollevare le società erogatrici.
3) Più problematica è la chiusura delle due parti attraverso una parete, anche se in cartongesso: questo contrasta con le regole urbanistiche: il frazionamento comporta una concessione edilizia ed un riaccatastamento.

Il problema quindi si concentra sulle modalità con cui vengono separate le due porzioni: apparentemente se i locali sono separati da una porta chiusa a chiave, non sembra si incorra in qualcosa di illecito. (ma gli inquilini gradirebbero?) Se invece si realizza un muro, di qualsiasi natura e materiale, si cade nella normativa edilizia.

Nel caso di Angela sussisterebbe questa anomalia: con tutti gli abusi ed illeciti edilizi di ben altra natura e consistenza, registrati e quasi ignorati in Italia, è anche vero che l'esistenza di una tramezza posticcia sarebbe il male minore.

 

[luca almacolle]

Proprio così. Il fatto di mantenere una porta ( il possesso delle cui chiavi esula dal tema di questa discussione ) tra le porzioni di immobile interessate evita quello che è stato definito " frazionamento di fatto "e le sue conseguenze.
Per quanto riguarda le utenze ( aspetto più tecnico che giuridico ) i contratti sono stati mantenuti unici ( abbiamo infatti un identificativo catastale unico )così come unica è la caldaia a valle della quale sono stati montati del contacalorie per contabilizzare i consumi ( di nuovo, i concetti di ripartizione delle spese esulano dal tema qui trattato)così come a valle del contatore elettrico sono stati montati due contatori parziali ( installazione molto più semplice ed economica di quelli idraulici ).Detto ,e fatto,questo , non prima di aver consultato Uff.Tecnico del Comune e ADE e di non aver avuto pareri contrari mi considero moderatamente soddisfatto.Ho avuto una richiesta da un cliente e l'ho risolta in tutta legalità e con spesa modesta.