E' sempre dovuto il pagamento di una mediazione immobiliare?

Ho venduto 12 mesi fa la mia villetta singola tramite la mediazione di una agenzia immobiliare. Somma convenuta 750.000,00 € con caparra confirmatoria di 20.000,€ (alla vendita di un loro immobile avrebbero dovuto versare un ulteriore caparra di 200.000,00 €); al 30 di settembre al più tardi al 30 dicembre si dovrebbe andare al rogito, ma ad oggi i nostri acquirenti non sono ancora riusciti a vendere nulla....anzi sono tremendamente intenzionati alla risoluzione del contratto. Le domande sono:
1) Posso chiedere un risarcimento danni ai miei acquirenti che mi hanno tenuto fermo per tutto questo tempo e soprattutto che mi stanno rendendo inadempiente ad un successivo mio acquisto immobiliare ?? (se chiaramente loro non mi danno i soldi io non sono in grado di saldare il mio debito)
2) La mediazione concordata con l'agenzia da saldare al rogito è realmente dovuta? Anche se l'affare viene buttato per aria dall'acquirente? L'agenzia dice chiarmente di si, cifra che secondo loro dovrei recuperare dai miei acquirenti in un secondo tempo nella richiesta di un risarcimento danni

Aspetto con ansia la risposta di un esperto, inutile dire che sono disperata...

Grazia mille

 

Re: è sempre dovuta il pagamento di una mediazione immobiliare?

Mi sembra che 20.000 € siano già un discreto risarcimento.
Se con l'intervento dell'agenzia hai stipulato un contratto la mediaizone è dovuta in quanto l'agenzia non può (e non deve) essere garante dell'adempimento delle parti.
Se paghi la provvigione hai diritto a chiedere il risarcimento del danno alla parte inadempiente.

 

Il risarcimento andrebbe pagato secondo me in maniera più elevata perche io ho avuto due grossi danni:

1. ho perso un anno, anno in cui avrei potuto vendere ad un acquirente più "serio", ma soprattutto in successione a questa vendita ho acquistato un secondo immobile con una caparra superiore (!!!) che ora rischio di perdere se i miei acquirenti non mantengono la loro proposta di acquisto!!!!!

2. siamo tutti agenti immobiliari allora a queste condizioni!!!! Credo sia dovuta la mediazione ad affare concluso. Se una delle due parti recede e non si va al rogito chi ci guadagna è solo l'agenzia che si intasca la provvigione.....

Comunque vorrei sapere da chiunque fosse piu informato se mi può dare una risposta precisa e non una semplice opinione ....

 

1. ho perso un anno, anno in cui avrei potuto vendere ad un acquirente più "serio", ma soprattutto in successione a questa vendita ho acquistato un secondo immobile con una caparra superiore (!!!) che ora rischio di perdere se i miei acquirenti non mantengono la loro proposta di acquisto!!!!!
A volte l'inadempienza di un cliente (sia acquirente che venditore) non è dovuta a mancanza di serietà ma a fatti che al momento della proposta non erano desumibili e che impongono di perdere una cifra sostanziosa (20.000 € fanno poca impressione ma per citare Bonolis sono 40.000.000 del vecchio conio) ma impossibilitano a chiudere un affare.
Per quanto riguarda il parere legale, certo che puoi chiedere i danni (tutti i danni che l'inadempienza ti ha causato) vai da un avvocato e fai causa.

2. siamo tutti agenti immobiliari allora a queste condizioni!!!! Credo sia dovuta la mediazione ad affare concluso. Se una delle due parti recede e non si va al rogito chi ci guadagna è solo l'agenzia che si intasca la provvigione.....
Sempre legalmente parlando l'agente immobiliare ha messo in relazione le parti e le stesse hanno concluso un contratto che ha i requisiti richiesti dalla Legge pertanto:
Art. 1324 Norme applicabili agli atti unilaterali
Salvo diverse disposizioni di legge le norme che regolano i contratti si osservano, in quanto compatibili, per gli atti unilaterali tra vivi aventi contenuto patrimoniale (1334, 1414).
Art. 1325 Indicazione dei requisiti
I requisiti del contratto sono: l'accordo delle parti (1326 e seguenti, 1427); la causa (1343 e seguenti); l'oggetto (1346 e seguenti); la forma, quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità (1350 e seguenti).
1326 - Conclusione del contratto
Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte. L'accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi. Il proponente può ritenere efficace l'accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all'altra parte. Qualora il proponente richieda per l'accettazione una forma determinata, l'accettazione non ha effetto se è data in forma diversa. Un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta.
Penso che tu abbia ricevuto la somma a titolo di caparra confirmatoria che è così regolata:
1385 - Caparra confirmatoria
Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di denaro o una quantità d'altre cose fungibili la caparra, in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (1194). Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (1366. att. 1641). Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare la esecuzione o la risoluzione (1453 ss.) del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (1223 ss., att. 1641).
Per quanto riguarda la provvigione:
1754 - Mediatore
È mediatore colui (1758) che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (1761).
1755 - Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento (1757, 1758, 2950). La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

Trattasi di Codice Civile a cui è difficile andare contro, nel bene e nel male.
Non puoi volere tutti i vantaggi derivanti dalla conclusione di un contratto e non pagare colui che il contratto te lo ha fatto concludere.
Infatti se il contratto non fosse concluso non avresti avuto titolo per incamerare la caparra.

Volevi il parere legale, eccolo ma non so se ti soddisfa.

 

risponso al custode amministrativo dicendo che non era certo mia intenzione essere scortese, se lo sono stata chiedo scusa, ma credo non sia gentile tanto meno professionale rispondere "20.000 euro sono gia un discreto risarcimento".....nessuno sa (escluso noi...)cosa c'e dietro un evento del genere...credetemi!
Inoltre se io ne incasso 20.000 ma a causa loro ne perdo 50.000 la differenza come la chiamiamo ??? e soprattutto chi me li restituisce ? l' agenzia ? che a questo punto ribadisco incassa una somma a mio avviso immensa (30.000 € !!!) senza alcuno sforzo e soprattutto rischio, ci hanno semplicemente messo in contatto con una persona interessata al mio immobile.
Mi ritengo una persona onesta io per guadagnare una cifra simile devo lavorare circa 10 mesi per dieci ore al giorno......(dopo una laurea in lingue e venti anni di esperienza) non contesto la mediazione pur che l'affare sia concluso. Forse sarebbe piu giusto ed aggiungo corretto che l'agenzia si "accontentasse" della mediazione dalla parte inadempiente e di riprendere il mio immobile in vendita con la prospettiva di una altra mediazione. ringrazio colui che mi ha inviato un elenco di articoli e codici...

grazie a tutti

 

Infatti di solito è quello che accade, o comunque si fa un fortissimo sconto alla parte che avrebbe adempiuto e si scomputa da una eventuale rivendita delle stesso immobile.
Almeno io faccio così.

 

Come detto da Roberto il contratto è civilisticamente concluso con l'accordo.
Si può comunque chiedere l'esecuzione in forma specifica del contratto ed ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti della compravendita.
L'importo della caparra è modesto in relazione all'importo del contratto e lega poco le parti (a mio a parere).
E' anche verò che i danni qualora vi siano vanno comprovati. (esempio spese sostenute - altre trattative collegate saltate - perdite economiche).
Altrimenti meglio un accordo per la risoluzione.

 

Partiamo dalla considerazione che comunque il prossimo versamento di 200000 euro dovrebbe essere il
30 settembre e quindi non c'è ancora alcuna certezza che non saranno rispettati gli impegni,salvo che gli
acquirenti non la abbiano formalmente informata di questa loro intenzione.

punto 1danni: si rivolga immediatamente ad un legale,non perda tempo,se non è esperta non scriva niente,
non firmi niente.Non è chiaro da quello che lei scrive se la caparra è pentitenziale ed in questo caso lei potrà
trattenere quanto già ricevuto e niente altro o se è confirmatoria e quindi sarà sua facoltà scegliere la strada tra quelle che le sono consentite dalla legge.
Qualora i danni siano rilevanti,dopo avere verificato se l'inadempiente ha possibilità o possiede beni tali
da potere coprire l'importo richiesto inizierei una causa naturalmente dopo scadenze non rispettate.

punto 2 mediazione: l'affare è concluso e lei dovrà pagare l'agenzia salvo poi rivalersi su acquirente.
Sarebbe molto bello per la categoria se il mediatore aspettasse a chiederle la mediazione visto che lei è
parte danneggiata e che pagando il 2% +IVA le rimarrebbero 2000 dei 20000 incassati a oggi e l'incertezza
sull'esito positivo (in senso totale non solo giuridico affinchè scaturisca diritto alla mediazione) della
compravendita. Ma quì entriamo in campo dove "è una questione di stile"

 

chiedo perdono alla signorina netiquette e mi adeguo volentieri alla sua volontà

 

Carissimo/a doli, la caparra di euro 20.000 da confirmatoria diventa penitanziale quale corrispettivo per il diritto di recesso (TE LA TIENI PER INTENDERCI), e la provvigione a mio modo di vedere la pagano gli acquirenti sia la tua che la loro, altrimenti rischiano l'art. 2932 del C.C., tu puoi costringerli a rogitare.
DURA LEX SED LEX.............................
Saluti Max...........

 

se nell proposta d'cquisto c'è scrito che la provviggione è condizionata alla conclusione dell'affare, vale a dire che ci fosse una condizione alla vendia dell'immobile dell'acquirente, e non è venuta la vendita, allora la provviggione non è dovuta, se invece, e come ho capito, non c'è scritto nessuna condizione per la provviggione, allora è dovuta, e lei può chiedere di essere risarcito.

 

Max, sei sicuro che la caparra da CONFIRMATORIA possa DIVENTARE PENITENZIALE?
Io ho sempre saputo che o è una cosa o è l'altra; con la confirmatoria Doli può pretendere il risarcimento danni, viceversa la penitenziale lascia libero l'acquirente di recedere col solo esborso della caparra stessa.

Resta il fatto che, come già detto nelle prime risposte, da come è stato espresso il quesito Doli è comunque tenuta al pagamento della sua provvigione (anche se è giusto ed eticamente corretto uno sconto e la ripresa in carico della vendita da parte dell'Agenti Immobiliari), e dovrà poi rivalersi sull'acquirente.

 

Come è possibile che io li costringa a rogitare? Cosa dice art. 2932 del c.c. ???
questa non la sapevo...........

ciao

 

CIao Doli, non è che li costringi, tu invece di chiedere i danni secondo gli articoli della caparra confirmatoria puoi chiedere l'esecuzione del contratto, è questa la differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale.
Io in 21 anni du attività non ho mai visto nessuno chiedere l'esecuzione del contratto.
Anche perchè se non hanno venduto la loro come fanno a rogitare la tua??
NOn parliamo di cifre modeste dove si potrebbe ipotizzare un mutuo e un acquisto come seconda casa, quindi mi toglierei dalla testa l'esecuzione forzata del contratto, chiamerei l'agenzia e la obbligherei a fissare un incontro tra le parti, e ci andrei preferibilmente accompagnata da un avvocato, non ti preoccupare se vedono un avvocato e se laprendono "moralmente" come dire "addirittura con un avvocato si presenta", tanto sarebbe solo un rimandare l'incontro tra avvocati perdita di tempo che ormai sfugge.
L'avvocato prospetterebbe in modo chiaro e incisivo a cosa vanno incontro e allora vedrai che qualcuno il ..........lo muove e in fretta.
Sei esposta mica male, difendi i tuoi interessi e fai lavorare l'agenzia che se vuole come è giusto la sua provvigione in queste situazioni non si dorme i soldi di sudano specialmente in sti casi.

 

C'era una condizione sospensiva, secondo me nulla è dovuto
Ciao Raffaella

 

Assolutamente no la vendita della mia casa NON era condizionata o subordinata a nulla !

Grazie
Doli