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  1. marco707

    marco707 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno, sono propietario di una casa in centro storico, ricevuta per donazione da parte di mia madre nel 1988, quest'immobile appartiene dal 1950 allamia famiglia. All'aquisto questo edificio era di un piano, successivamente verso il 1960 è stato costruito il secondo piano. Il problema che all'atto di donazione non risulta e tanto meno al catasto. Sono andato da un notaio e mi diceva che non si può fare nulla, perchè andava dichiarato già nell'atto di donazione del 1988. Come potrei sistemare questa cosa? In questi giorni sento parlare di sanatoria, potrei farla. Mi sapreste consigliare il da farsi. Grazie
     
  2. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    possono essere oggetto di compravendita o donazione gli immobili che siano in regola dal punto di vista urbanistico. qualora non fossero censiti o censiti in modo non corretto dovranno essere oggetto di variazione o accatastamento prima dell'atto.
    La conseguenza è che devi prima regolarizzare l'immobile e poi procedere con un atto di precisazione e/o iintegrazione alla donazione .
    Per regolarizzare rivolgiti ad un professionista del tuo paese.
    Per il condono... non vorrei che finisse come per le provincie....
    saluti
     
  3. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se le opere sono antecedenti al 1967 puoi regolarizzare la planimetria catastale come "errata rappresentazione grafica" e non dovresti avere problemi.
    Per la donazione devi fare una integrazione sulle imposte non pagate perché la rendita era più bassa di quella reale.
    Nell'atto di donazione almeno il fabbricato era descritto correttamente?
     
    A letiC piace questo elemento.
  4. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    "Se le opere sono antecedenti al 1967 puoi regolarizzare la planimetria catastale come "errata rappresentazione grafica" e non dovresti avere problemi."
    non me ne volere caro Spalti ma non sono d'accordo con te: la normativa urbanistica non nasce nel 1967.....
    Penso che finchè si ritiene che il catasto attesti la regolarità edilizia si andrà incontro a pareri contrastanti.
    A mio avviso il catasto, facente parte degli uffici del ministero delle finanze, è un mero strumento fiscale ; ai dati catastali si fa riferimento per la trascrizione degli atti.
    La regolarità edilizia viene attestata sulla base delle autorizzazioni comunali ecc ecc .
    Purtroppo spesso anche noi Agenti Immobiliari facciamo solo riferimento alla situazione catastale, senza riferirsi a quella urbanistica.
    saluti
     
    A fabio88 piace questo elemento.
  5. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    concordo in pieno.
     
  6. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    vero ma conoscendo spalti queste cose le conosce già. sicuramente intendeva la scappatoia di accatastare tutto per vendere l'immobile.
    :ok::ok:
    saluti
     
  7. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E i miei post lo dimostrano, comunque grazie Marco.
    Infatti io intendevo proprio riguardo la commerciabilità del bene.
    Se il venditore dimostra che le opere sono state realizzate prima del 67 e se la planimetria è antecedente a tale data, può a mio avviso regolarizzare la situazione catastale e vendere il bene che a quel punto risulterà commerciabile.

    A volte per scrivere in fretta tra una cosa e l'altra al lavoro tralascio alcune cose importanti :confuso:
     
  8. marco707

    marco707 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L'immobile pultroppo nell'atto di donazione del 1988 non viene descritto correttamente in effetti e stato donato ciò che si acquistava negli anni 50, poi in seguito verso il 1960, venne costruito il secondo piano. Oggi in effetti la casa è di due piani però negli atto di donazione ne viene descritto un solo piano, stessa cosa per il catasto. Ieri un geometra mi diceva che si può accatastare e fare un integrazione, però se dovrei vendere il notaio si basera sull'atto di donazione e quindi comparerebbe un solo piano. quindi non so che fare....!
     
  9. max8a

    max8a Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve ho letto la vostra discussione, e anche io sono più o meno nella stessa situazione.
    Vorrei acquistare una casa a 2 piani, il piano terra è antecedente al 1967 accatastata come a4, e ha un soffitto di 220cm, successivamente è stato costruito il secondo piano con altezza 230cm abusivamente ma poi condonato,
    Questo mi ha detto l'agenzia.
    Ora mi vorebbero far fare una proposta di aquisto ma ho il dubbio che la parte superiore non sia accatastata, come posso fare per non incorrere a fregature? posso aquistare tranquillamente e prenderci un mutuo? avendo i soffitti così bassi come si fa con l'abitabilita', ma è vendibile queso immobile?
     
  10. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    fai una proposta di acquisto condizionata all'agibilità dell'immobile, alla conformità urbanistica e alla destinazione d'uso ad abitazione. Nella proposta specifica la consistenza e descrivi l'immobile nella sua interezza.
    Qualora l'immobile non sia agibile, conforme urbanisticamente (il catasto non è probatorio in tal senso), la proposta decadrà e ti verranno restituiti i soldi.

    L'immobile da te descritto è vendibile solo se costruito prima del '42 (legge urbanistica nazionale) o se condonato.
     
  11. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sono d'accordo con akaihp,
    inserirei nella proposta questa clausola:
    Autorizzo fin d’ora l’agenzia immobiliare a consegnarle tale somma nel momento in cui avrò comunicazione della sua accettazione, comunicazione che potrà avvenire anche a mezzo telegramma, raccomandata A.R., email o fax; la consegna del deposito fiduciario (o caparra dipende dalla proposta che usano) dovrà comunque avvenire a seguito di verifica della conformità urbanistica e catastale e dell’assenza di vincoli ostativi alla vendita.

    In questo modo l'agenzia non potrà far passare somme prima delle verifiche e non hai il problema della restituzione di quanto versato perché ti dovranno restituire il tuo assegno.
     
  12. max8a

    max8a Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    quindi dovrò chiedere all' agenzia di fare questa proposta condizionata all'agibilità dell'immobile, alla conformità urbanistica e alla destinazione d'uso ad abitazione, e descrivere dettagliatamente l'immobile.
    Se è tutto in regola come dice l' agenzia non dovrebe farmi storie, altrimenti se vedo che comincia a dire ma non si può ecc lascio stare.
    Una volta fatta la proposta e accettata io posso avere tutti i documenti per controllare il tutto o posso chiedere di averli anche prima di fare la proposta?
    Esistono dei moduli prestabiliti o vanno bene quelli che mi darà l' agenzia.
    Mi consigli di fare una proposta con 2000 euro e poi il compromesso a breve per altri 10000 euro?
    In questo caso se qualcosa non è in regola a che punto decade tutto dopo la proposta prima di arrivare al compromesso?

    scusate di tutte queste domande ma acquistare casa non è uno scherzo
    grazie
     
  13. max8a

    max8a Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Dimentivcavo, in cosa si va in contro se qualcosa non è in regola?
     
  14. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Una volta fatta la proposta e accettata io posso avere tutti i documenti per controllare il tutto o posso chiedere di averli anche prima di fare la proposta?
    Certo che puoi avere i documenti e puoi farli controllare da u ntecnico di tua fiducia; personalmente prima della accettazione della proposta non consegno niente perché se poi l'affare non si conclude per mancato accordo sul prezzo o sui pagamenti ritengo poco serio nei confronti del venditore che ci siano in giro documenti suoi (anche se la gran parte sono pubblici e quindi di facile consultazione).

    Esistono dei moduli prestabiliti o vanno bene quelli che mi darà l' agenzia.
    Si ci sono dei moduli di proposta, poi ogni agenzia usa i suoi; la proposta, senza dati, puoi chiederla anche prima in modo da poterla far vedere a persona di tua fiducia per controllare che sia conforme alle tue richieste.
    Scrivi tutto poiché le clausole scritte a mano prevalgono su quelle prestampate e quindi è importante.

    Mi consigli di fare una proposta con 2000 euro e poi il compromesso a breve per altri 10000 euro?
    dipende dalle cifre globali in gioco, comunque è possibile

    In questo caso se qualcosa non è in regola a che punto decade tutto dopo la proposta prima di arrivare al compromesso?
    Si però devi scrivere sulla proposta che l'immobile dovrà essere conforme già per la stipula del compromesso altrimenti saresti obbligato a stipulare comunque dato che di norma sulle proposte c'è scritto che l'immobile dovrà essere consegnato conforme alla stipula del ROGITO.
    La cosa va bene quando tutto sembra a posto ma in questo caso io il preliminare non lo farei senza le opportune garanzie.
     
  15. max8a

    max8a Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ok e grazie
     

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