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  1. Domus73

    Domus73 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao a TUTTI,
    volevo chiedere se qualcuno di voi ha esperienza sulla valutazione di immobili in edilizia convenzionata...
    Qual'è un ITER corretto da seguire x poter dare al cliente una valutazione finale REALE?? :?
     
  2. sgsi

    sgsi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao, non mi è chiara la tua domanda.

    In edilizia convenzionata il valore è dato dal valore di acquisto moltiplicato per il coefficiente istat e per legge non si può transare ad un valore differente e occorre dare al comune il diritto di prelazione.

    Cosa intendi per valore REALE? Intendi valore di mercato? Se così fosse, ci tengo a ribadirti che l'immobile non si potrebbe transare ad un valore differente: se ciò avvenisse sarebbe illegale: è "sostenibile" un assegno dato per una cifra superiore al valore da dichiarare in caso di mobili: a volte viene usato questo escamotage per incassare una cifra superiore a quella consentita.

    Spero di averti aiutato .. ciao
     
  3. Domus73

    Domus73 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao,
    la tua spiegazione è stata MOLTO chiara, Grazie!!
    Mi riferivoo esatamente al valore di mercato...quindi è solo l'indice ISTAT, la variabile che definisce il valore dell'immobile ad oggi!! ;)
    Quindi tutte le informazioni, incluso il prezzo di rivendita, previsto dal comune, le posso trovare nella convenzione?
    E l'aumento ISTAT parte dall'anno di costruzione ad oggi?? :occhi_al_cielo:
     
  4. sgsi

    sgsi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao, il coefficiente di moltiplicazione parte dal MESE di acquisto dell'immobile.

    qui il link: http://www.istat.it/prezzi/precon/rival ... ienti.html

    Io ho seguito le indicazioni datemi dall'ufficio comunale di Bruino (TO); per sicurezza ti conviene sentire l'ufficio apposito del comune dell'immobile.

    Ciao.
     
  5. Domus73

    Domus73 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ...Molto BENE!!!
    Direi che ora è tutto più CHIARO! :D Grazie...
     
  6. taglia

    taglia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Volevo solo precisarti che di solito nelle convenzioni PEEP/ERP viene indicato un prezzo massimo al mq di cessione, rivalutato ISTAT e deprezzato secondo tabella a seconda della vetustà.
    E' anche vero che nulla vieta però di vendere ad una cifra inferiore a quel prezzo che appunto è "prezzo massimo". Se fino ad oggi aveva poco senso, oggi, con la difficoltà di vendere immobili anche in mercato libero, e considerato che in alcuni paesi gli ultimi prezzi dell'edilizia convenzionata erano molto simili ai prezzi di mercato, in taluni casi, la rivalutazione Istat potrebbe far determinare un prezzo erroneamente considerato "imposto", superiore all'effettiva cifra realizzabile. Ricordiamoci quindi che si tratta di prezzo "massimo" di cessione.
    Ciao!
     
  7. Domus73

    Domus73 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ....GRAZIE per la precisazione!! :D

    Che ne dici dell'idea del meeting del nostro forum??
    Hai visto sull'indice?.... ;)
     
  8. sgsi

    sgsi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    grazie a taglia per la precisazione .. io non ho pensato di segnalarlo perchè qui a Torino e dintorni il valore commerciale si attesta intorno al doppio (tanto per dirla alla "carlona") del valore da dichiarare.

    Ciao a tutti
     
  9. taglia

    taglia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    :shock: Ah però...
    Giustamente ogni comune ha una realtà a sè, e probabilmente anche ciò che è scritto nella convenzione avrà differenze da comune a comune, quindi come consiglio generale, importante è leggere attentamente le convenzioni se si è sicuri di conoscere perfettamente certi termini, altrimenti meglio di tutto è farsi aiutare ed assistere da un agente immobiliare di fiducia che saprà districarsi nel modo migliore. (Dite che sono di parte :D ). A parte gli scherzi, è facile in buona fede fare errori sull'edilizia convenzionata, quindi okkio al "fai da te"!
     
  10. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Attenzione, perchè non sempre le convenzioni indicano un prezzo imposto dal comune in caso di rivendita. Ogni convenzione può essere diversa dall'altra. Ve ne sono alcune che lasciano la facoltà di rivendita a prezzo libero.
    Giova precisare che sono decadute in caso di rivendita le condizioni oggettive relative all'acquirente, ossia decadono comunque, le limitazioni di cittadinanza e di redditto.
    Nel caso in cui invece vi sia un prezzo imposto dal comune, è utile sapere che possono essere aggiiunti a tale prezzo eventuali spese, chiaramente se fatturate, sostenute dal venditore per migliorie nell'unità immobiliare oggetto di vendita, oltre che a quota degli interessi passivi eventualmente pagati se si è acceso un mutuo
     
  11. taglia

    taglia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Anche questo dipende secondo me dalla convenzione. In quelle che fino ad oggi mi sono letto era ben specificato il contrario e già in fase di prima cessione viene riportato in atto che l'acquirente si impegna per sè e suoi aventi causa al rispetto di tali condizioni, inserendo tale clausola in ogni atto successivo. La cosa ci è stata confermata anche dal responsabile Edilizia Pubblica del comune.

    Insomma vige la regola "leggere bene le istruzioni" ;) perchè ogni convenzione ha le sue regole.
     
  12. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    No no taglia, scusa,probabilmente non mi sono spiegato bene. Non dipende più dalla convenzione. Le condizioni oggettive che dicevo prima sono state superate da una legge, te la vado a recuperare e poi la posto. E' in vigore solo il vincolo del prezzo
     
  13. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Eccomi, ti avevo promesso che mi sarei informato. L'edilizia convenzionta è tutt'ora regolata dalla legge 865/71 legge Bucalossi. La legge 192/92 Ferrarini-Botta abroga l'ex art 35 della citata 865/71 relativamente ai requisiti oggettivi per accedere all'edilizia convenzionata (ad es: cittadinanza italiana, limiti di reddito ed altro) Per poter avere questo però occorre che il Comune ove si trova l'immobile effettui il riscatto dei costi di costruzione, Quindi il vecchio assegnatario riscatta l'immobile, che diventa libero e chiunque lo può acquistare, rimane il vincolo el prezzo di vendita se previsto dalla convenzione
     
  14. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ricevo questa per email e la riporto:
    L'edilizia convenzionata impegna il costruttore
    Una famiglia abita in un alloggio costruito in edilizia convenzionata con imposizione di un valore convenzionato.La costruzione ha 15 anni e la famiglia, per necessità di incremento del proprio nucleo, deve vendere l’alloggio. Il problema è che il «decreto Bersani», in merito alla regolamentazione e all’obbligo di citare in atto il valore di vendita nonché i modi e metodi di pagamento non ha tenuto conto che il valore convenzionato (aggiornato di Istat) è molto inferiore (50%) al valore di vendita. La banca è condizionata ad erogare un mutuo pari al 100% del valore convenzionato.Gli studi notarili non procedono con la stipula se non a rispetto della convenzione.Chiedo se ci sono novità legislative in merito, che possano chiarire ai cittadini e agli addetti ai lavori il comportamento da seguire in questi casi. Sarebbe opportuna una disposizione o altro, che consenta chi oggettivamente, si trova in circostanze particolari come queste.È possibile trovare una soluzione? >
    Le convenzioni quali quella in oggetto prevedono di regola i criteri per determinare il prezzo di cessione, sancendo la nullità delle pattuizioni che prevedono un prezzo superiore, relativamente alla parte eccedente. Il notaio dal canto suo non potendo ricevere atti proibiti dalla legge, quale garante della legalità, non può procedere a stipulare atti in contrasto con divieti imposti da norme imperative.È interessante osservare come di recente si sia espressa sul punto la Cassazione con sentenza 13006 del 2 ottobre 2000, la quale ha statuito che destinatario dell’obbligo di contenere i prezzi di cessione e i canoni di locazione nei limiti fissati da detta convenzione, trasfusa in quella con il Comune — o nell’equivalente atto d’obbligo — e per la durata di validità di quest’ultima, è soltanto il costruttore titolare della concessione o colui che è in questa subentrato.In particolare, la Suprema Corte afferma che la legge 10/77, in materia di edilizia convenzionata, dispone che il contributo per il rilascio della concessione edilizia è ridotto qualora il concessionario si impegni, a mezzo di convenzione con il Comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione-tipo (articolo 7), convenzione — questa — approvata dalla regione, e cui si uniformano le convenzioni comunali, essenzialmente in ordine alla indicazione delle caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi, alla determinazione dei relativi prezzi di cessione o dei canoni di locazione ed alla durata di validità, non superiore a 30 e non inferiore a 20 anni, con previsione che ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione è nulla per la parte eccedente (articolo 8).La lettera di tale legge si presenta chiara nell’individuare in chi abbia ottenuto la concessione edilizia a contributo ridotto, e, quindi, concluso con il Comune la convenzione necessaria (ovvero l’atto d’obbligo equivalente), il destinatario degli obblighi assunti di contenere i prezzi di cessione e i canoni di locazione degli alloggi, nei limiti indicati nella stessa convenzione e per la prevista durata di sua validità.L’estensione di questi obblighi ad altri (che non sia il mero subentrante nella posizione di concessionario), e, in particolare, l’estensione a chi sia esso stesso acquirente dell’alloggio dal concessionario costruttore non trova giustificazione nella esplicita norma di legge, che non esprime alcun riferimento soggettivo ulteriore rispetto a quello del concessionario costruttore, del Comune e della regione, e che, per l’appunto, all’accordo (o atto d’obbligo equivalente) di cui è parte specifica il concessionario costruttore, e, quindi, a quest’ultimo, ricollega l’impegno di alienare o locare a prezzi limitati gli alloggi costruiti con concessione rilasciata a contributo ridotto in forza di quell’impegno, da lui assunto.Del resto, il previsto adeguamento del prezzo di cessione e dei canoni di locazione degli alloggi, commisurato com’è agli indici ufficiali Istat dei costi di produzione intervenuti dopo la stipula delle convenzioni (articolo 8, comma 4), è tutt’affatto coerente con l’esposto limite soggettivo, al concessionario costruttore, dell’impegno assunto di contenere il prezzo di cessione od il canone di locazione degli alloggi costruiti, a fronte del connesso ed a lui soltanto riconosciuto beneficio di riduzione del contributo per il rilascio della concessione edilizia.
    Fonte: Il Sole 24 Ore

    Se non ho interpretato male il prezzo di cessione non può essere imposto al terzo acquirente. :shock:
     
  15. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Roberto, penso, ma sto andando per ragionamento, che quanto tu abbia riportato sia in linea con quel che succede nel caso in cui il venditore venda ad un prezzo maggiorato rispetto a quelo della convenzione. Mi spiego. Da quello che so facciamo il caso che il prezzo imposto sia 100.000 euro e lo vendo a 150.000, l'atto non è nulo, e il terzo acquirente acquista legittimamente a 150.000. Sarà il venditore che corre dei seri rischi in caso di accertamento. Difatti è prevista una sanzione che può arrivare a tre volte la plusvalenza maturata. In questo caso fino a 150.000 di multa :shock: Ora questa è la teoria, alcuni tecnici comunali interpellati per operazioni analoghe, effettivamente non sanno che pesci pigliare, non hanno mai fatto accertamenti, oppure la convenzione scade tra due o tre anni, e quindi non accertano, è un po' un ginepraio
     
  16. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    I tecnici comunali non sanno quasi mai come comportarsi.
    Tutte le convenzioni dicono che l'atto è nullo per l'ECCEDENZA non nullo in quanto non stipulabile.
    D'altra parte con una sentenza del genere arrivi in fino in Cassazione a colpi di appelli e fra 20 anni (data la lentezza dei tribunali se ne parla).
    E' vero che negli atti successivi chi compra subentra nella convenzione stipulata dal costruttore ma c'è da vedere se è ammissibile una clausola del genere e non venga ritenuta vessatoria.
     
  17. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ma scuate avevo postato l'argomento una settimana fà.
    Avete visto l intervento di Striscia la notizia in merito all'edilizia convenzoinata?
    IO mi sono documentato e pare che prevalga l ipotesi che alcuni notai danno atto che la sentenza della cassazione che precisa che gli obblighi di prezzo convenzionato siano a carico solo per la vendita effettuata dalla cooperativa all primo assegnatario e poi decadono
    previo il riscatto del terreno dal parte dell'assegnatario.
    Vari notai discordono da questo in quanto sostengono che sono apputo sentenze ma che le convenzioni restano in atto con tutto quello che ne consegue, rqeuisiti soggettivi degli acquirenti prezzo imposto ecc.
    Poi siamo sicuri che un prezzo pagato differentemente non dia la possibilitò all'acquirente di chiedere lo storno della differenza pagata?
    Cosa d'altronde gia successa a miei colleghi?
    Insomma è un bel casino.
     
  18. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ma se la Ferrarini-Botta esclude l'articolo 35 della Bucalossi, perchè dal 92 ad oggi tutti i noitai che ho sentito e coi quali lavorato, mi richiedeono sempre i reiquisiti soggettivi dell'acquirente??
     
  19. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Roby, non tutti i notai applicano quella legge, parola di altro notaio, D'altronde si sa che in Italia c'è la certezza del diritto :?
     

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