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  1. Hyperion

    Hyperion Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Primo messaggio nel forum, e quindi è d'obbligo una presentazione: sono David, di Pistoia, privato cittadino, in procinto di acquistare casa, e mi sono registrato per avere informazioni.

    Il mercato immobiliare locale lo seguo da circa 2-3 anni, e vedo che tante case sono sempre in vendita (su una selezione di una 50ina di immobili, 1/2 sono state vendute), ed i prezzi sono calati di un po' poco rispetto a quello che mi sarei aspettato.
    Solo in un caso da 240 -sparata iniziale- a 200 -effettiva richiesta- a 170 -ultimo? prezzo-, altre volte da 270 a 240, altre volte -10 -20, ma sono tutti sempre lì; nessune vende niente da 2/3 anni, ma calano di briciole.

    La mia idea del mercato immobiliare del prossimo futuro è la seguente: per me è in caduta libera, perchè sta seguendo con un po' di inerzia quello che sta succedendo nel mondo del lavoro.
    L'arresto dell'esplosione demografica degli anni 70, la crescente disoccupazione, il lavoro sempre più scarso, banche in crisi che non concedono mutui, penuria di liquidità, numero enorme di case sfitte o invendute, IMU, situazione precaria globalizzata, sono tutti fattori che concorreranno a mandare in picchiata il settore (e purtroppo, non solo quello).
    Di questo sono ben consapevole, ma sono anche altresì coscente che la casa non è un investimento ma una necessità, ed anche quando è un acquisto economicamente svantaggioso (quando i prezzi vanno giù è sbagliato acquistare, paghi oggi 100 quello che domani pagheresti 80) è comunque da farsi.

    Ora, sono fermamente convinto di quanto sopra riportato; siamo in 2, con 2 lavori, abbiamo cash a sufficienza per poter pure evitare un mutuo, che però potremmo anche prendere se l'interesse per una casa è tale per investirci 10-15-20 anni della nostra vita.

    Bene, ora la domanda: quale sconto effettivo chiedere per l'acquisto della casa?
    Non voglio fare offerte offensive (offerta 400, te ne dò 50 e mi devi pure ringraziare), però non voglio nemmeno farmi fregare (chiede 400, pago 300, tra 5 anni vale 100 -ma questo non conta, il futuro non lo si può certo conoscere- ma soprattutto l'avrebbe data via a 250).

    Riportate le vostre esperienze delle ultime compravendite, fine 2012 inizio 2013, tra la differenza dell'offerta e dell'effettivo prezzo di vendita.

    Questo ha un solo scopo (niente statistiche o altro): voglio capire con i soldi che abbiamo l'effettivo potere di acquisto, ed indirizzare meglio le nostre ricerche: se una casa che viene proposta a 500 viene venduta a 250, non si vanno a fare ricerche per le case che costano 150, e nel momento in cui entreremo dall'agente immobiliare avremo una situazione più chiara, ed entrambe le parti perderanno meno tempo.

    Tutti i numeri sono ovvimanente casuali, e servono soltanto da esempio.;)

    Ringrazio in anticipo chi interverrà costruttivamente alla discussione.
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, dopo questa citazione chiedi esperienze di vendita nell'ultimo trimestre ??? dovrò andare a memoria :risata:... no scherzo... quella che hai riportato è un'analisi quasi completa della attuale situazione del mercato, manca a parer mio una serie di fattori, la convinzione di molti proprietari che la crisi sia passeggera, la convinzione di molti proprietari che la loro casa è speciale, la poca professionalità di molti colleghi nel valutare gli immobili e la distanza anni luce dalla realtà di tutti questi.
    Il consiglio che mi sento di darti, spassionatamente ( anche perchè non essendo della tua città non potrei a distanza valutare o meno il mercato ) è quello di affidarti ad un serio Agente Immobiliare della tua zona e/o in alternativa di fare un semplice ragionamento: " Quanto pagherei in tutta onestà per questo appartamento ? " e vedrai che ti avvicinerai al prezzo reale, che se non collimerà con quello del proprietario vuol dire che non sarà quello giusto... tieni presente inoltre che l'avere una cifra contanti ti da la possibilità di acquistare bene. Fabrizio
     
  3. gatto _silano

    gatto _silano Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    E' un discorso molto generico,gli immobili nn sono tutti uguali nn credo che si possa generalizzare lo sconto un tanto al chilo:sorrisone:io ti direi di chiederti nn tanto quanto lo pAgheresti tu l'appartamento ,ma a quanto lo venderesti se fosse tuo:^^: e vedi che prezzo esce:D
     
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  4. Damiameda

    Damiameda Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Chiedi ad Antonio Troise e Ponz ,lavorano a Pistoia.
     
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  5. Hyperion

    Hyperion Membro Attivo

    Privato Cittadino
    La mia non voleva essere una analisi esaustiva del problema, volevo soltanto esporre il mio punto di vista.
    La convizione che la crisi sia passeggera è vero (d'altra parte se il nostro ex presidente del consiglio a maggio 2012 diceva che non esisteva la crisi, i ristoranti erano pieni ed i voli aerei prenotati, lo potrebbe pensare chiunque), ed anche che ogni scarrafone è bello a mamma soa è vero.
    Per me c'è anche questo silenzio sul mercato immobiliare che è preoccupante, perchè se ai TG oltre ai piatti di cucina si dessero anche delle informazioni corrette, e si parlasse di crisi del settore immobiliare, beh, ci sarebbe anche un differente approccio dei venditori.
    Sulla competenza degli operatori del settore non mi esprimo, visto che non sono ancora andato a fare il giro, che lo farò soltanto quando avrò la certezza dell'acquisto nel breve periodo, con convinzione, informazioni, una cernita delle case di interesse, ecc ecc; quando entrerà in agenzia uno con una cartellina, cash, idee ben chiare su quello che vuole ed a quanto lo vuole, mi riconosceranno. (e con questo ho risposto anche a Damiameda).

    Non sono invece d'accordo con il discorso sul prezzo.

    Rispondo insieme a questo:

    Però si vendono a € al metro quadro, nè più nè meno che la frutta al supermercato, o no?

    Il prezzo non è una proprietà dell'oggetto, sì, certo, è il valore di incontro tra domanda ed offerta, ma questo non risponde alla domanda.
    Nemmeno per i beni più comuni, che si comprano di frequente è possibile dare una risposta, se si parte da un ragionamento simile.
    Quanto pagheresti 1 litro di acqua? Al supermercato 0,3 € circa, in montagna accanto ad una fonte potabile 0 €, nel deserto quanto, se è un discorso di "vitale" importanza, 1000 €? 5000?

    Quindi, dare un prezzo sul quanto io la comprerei o la venderei se fosse mia, lascia il tempo che trova.

    Non vorrei parlare di filosofia, ma di numeri: quelli mi interessano, e quelli ho chiesto.
    In una discussione in questo forum ho letto di un -20%.
    Ecco, queste sono le informazioni che chiedo, possibilmente con dettagli e giustificazioni del caso.
     
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  6. gatto _silano

    gatto _silano Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Lascia il tempo che trova anche dire un generico -20 % senza considerare che ogni singolo app ha la sua storia ( piano,zona,condizioni,esposizione etc etc...)quindi x alcuni 20 e' improponibile x altri forse poco
     
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  7. Hyperion

    Hyperion Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ecco perchè ho chiesto di dettagliare. ;)
     
  8. slucidi

    slucidi Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ciao David di Pistoia.
    La risposta alla tua generica domanda non può essere altro che generica.
    Come è stato già detto, la soluzione è affidarsi ad un professionista. Ragionare su uno sconto potenziale di un immobile ipotetico ... non ha nessun senso :triste:
    Il valore di un immobile è = al prezzo definito tra le parti. Se non fai una proposta economica seria (assegno) e ti impegni in un'acquisto, non potrai mai iniziare a negoziare.
    Se non ti bagni i piedi, non puoi sapere se l'acqua è fredda !
     
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  9. gennaro63

    gennaro63 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    allora....se io oggi avrei una liquidita' di 300.000 euro......se vai in una banca seria...potrai sicuramente.....riuscire a spuntare un 4% netto di interesse...che equivale a 12.000 euri annui.......con questi soldi...potrai pagarti un buon appartamento in affitto...niente IMU...niente tasse..niente costi di gestione sull'immobile...niente costi di ristrutturazione e manutenzione...etc..etc..etc....se le entrate ( ipotetiche ) di 2 stipendi....ad oggi equivalgono a 3000 euri....2000 li spendo per lo sciupo...e 1000 me li metto al pizzo.....( 1000x12 mesi..12.000 ) se il mio potere di risparmio e tale nell'arco dei 10 anni....mi appizzo ( termine romano che significa mettere da parte ) altra liquidita' 300.000+120.000=420.000 euri...poi se la casa in affitto mi piace......e rimango altri 10 anni......420.000+120.000=540.000...poi se tra 20 anni il mercato riprende e la casa che vorrai comprare raggiungera' un valore di 10/11.000 euri al mq.....potrai comprarti un bell'appartamentino di 50mq........e non sara' certo colpa mia......senza offesa.. qui non si tratta di dettagli...se vuoi comprare..compra....altrimenti aspetta....chissa' cosa accadra' tra 10/20 anni....qui l'unico dettaglio incontestabile......e che tu avendo una liquidita che ti permettera' di comprare....se dall'altra parte...troverai un venditore che rifiutera' la tua proposta.......avrete soltanto pareggiato...tu rimarrai con i soldi..e lui...con la sua casa....
     
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  10. Hyperion

    Hyperion Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Io non capisco questa omertà... sembra che abbia chiesto il segreto di fatima...

    La mia domanda è semplice.

    La vostra risposta: rivolgiti ad un agente immobiliare (ma qui qualcuno non è agente immobiliare?).

    Perfetto.

    Potrei andare da tutte le agenzie che conosco, fare esattamente gli stessi discorsi, e far perdere tot mesi di tempo a tot agenzie per sapere cosa posso comprare e cosa non posso comprare.

    Ora, avete il timore che rivelandomi qualche dato in modo informale io possa scavalcarvi e comprare casa direttamente dal venditore?
    Avete paura di ammettere la crisi?
    Non avete dati inerenti perchè non riuscite a vendere?

    Rimango perplesso... se si fosse trattato di comprare una auto nuova, avrei già avuto tutte le informazioni al riguardo...
    La casa? Un tabù, evidentemente.

    Eppure ho fatto le stesse domande ad uno che ha lavorato nel mercato immobiliare, e mi ha dato una risposta semplice, l'ha giustificata e l'ha articolata, come è normale che sia per uno che è addentro al lavoro; sì, ha cacciato fuori un numero (la % di sconto), ha detto che in certe situazioni puoi forzare mentre in altre no, mi ha parlato di zone, di case, ha fatto esempi di prezzi proposti e di vendita, una situazione di 4 anni fa circa.

    Volevo la stessa cosa da voi, nella situazione attuale, ho chiesto troppo?
     
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  11. gennaro63

    gennaro63 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    Hyperon lo sono stato per 22 anni....ho deciso...di rimanere nello stesso ambiente....non mi sono allontanato....tanto....
     
  12. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
  13. Hyperion

    Hyperion Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie, lo leggerò con calma, mi sembra che il documento venga aggiornato ogni 4 mesi, ed è prossima la pubblicazione dell'ultimo bollettino.

    Rufolando altrove ho trovato questo:

    Statistiche e indici del mercato immobiliare di Pistoia e Prato.

    Budget media domanda/offerta

    • Budg. medio acq. € 223.276,87 | Richiesta media vendita: € 324.300,94
    • prezzo medio richiesto €/mq. 1.533,38
    • I proprietari chiedono prezzi del 31,15% superiori a quanto offrono i compratori
    Pistoia

    • prezzo richiesto per nuovo €/mq. 2.369,52
    • prezzo richiesto per ristrutturato €/mq. 2.360,68
    • prezzo richiesto per buono/ottimo stato usato €/mq. 1.619,43
    • prezzo richiesto per medio stato - usato €/mq. 1.113,03
    • prezzo richiesto per immobili da sistemare €/mq. 911,30
    Situazione attuale vs ottobre 2012:

    Budget media domanda/offerta

    • Budg. medio acq. € 237.032,97 | Richiesta media vendita: € 323.520,21
    • prezzo richiesto per medio €/mq. 1.515,90
    • I proprietari chiedono prezzi che sono differenti da quanto offrono i compratori del 26,73%

    Pistoia

    • prezzo richiesto per nuovo €/mq. 2.400,19
    • prezzo richiesto per ristrutturato €/mq. 2.385,08
    • prezzo richiesto per buono/ottimo stato usato €/mq. 1.705,74
    • prezzo richiesto per medio stato - usato €/mq. 1.146,17
    • prezzo richiesto per immobili da sistemare €/mq. 926,62
     
  14. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao, io penso che sia il caso che tu individui la zona, dove intendi acquistare e rivolgertiad un Agente della zona, che sarò sicuramente in grado di farti proposte sensate, da quella cifra potrai provare a fare delle offert e vedrai che sicuramente riuscirai a trovare il tuo immobile con migliore rapporto qualità prezzo, condizionato da classe energetica, pregi od altro.

    Questa statistica non ha nessun senso, tu compreresti anche al minimo un appartamento, in una zona che non t'interessa magari al primo piano in una zona dove ci sono tanti furti, o che necessita di ristruurazione tanto onerosa o dove ci sono problemi di condominio che richiedono un risanamento anche tuo?....................prima devi individuare l'esatta zona.
     
  15. gianlucalambretta

    gianlucalambretta Membro Ordinario

    Mediatore Creditizio
    Vorrei inserirmi e dirti che l'acquisto della prima casa non e' solo un investimento ( se tu fossi uno speculatore immobiliare allora opereresti in un altro modo ) per
    me e' la prma casa e' dove svegliarsi tutte le mattine, crescere i tuoi figli etc. quindi il prezzo
    sicuramente in certi margini di tolleranza puo' essere maggiorato di una quantita' che dipende da quanto quell' immobile ti interssa per le sue peculiarita'.
    Quindi tutti i discorsi tengo in banca i soldi mi danno interesse etc vanno a farsi benedire anche perche' per ipotesi potresti vivere come uno senza fissa dimora ed avere in banca
    1 milione di euro ma ricordati che alla fine quello che conta e' la qualita' della vita
    che putroppo ha una durata limitata quindi magari a 70 anni crepi ed hai in banca 600 mila euro e poi ......
     
    A m.barelli e Rosa1968 piace questo messaggio.
  16. slucidi

    slucidi Membro Attivo

    Altro Professionista
    La tua domanda non è semplice.... è semplicistica !
    Tu ora hai fatto l'esempio di un'auto nuova.. è tutta un'altra storia, marchi, modelli e accessori, con un prezzo di listino ufficiale sul quale chiedere uno sconto. Gli immobili, hanno un prezzo medio di mercato, secondo la zona ma, appunto si tratta di una media (hai presente la media del pollo di Trilussa?). Lascia il tempo che trova infatti, anche nella stessa via, nello stesso edificio ci sono prezzi diversi dovuti, al piano, esposizione, stato dell'immobile, presenza dell'ascensore etc...
    Se vuoi una risposta semplicistica eccola: trova la casa che ti piace e nella quale vorresti invecchiare poi fai un'offerta con il 20% di sconto e vedi che succede.
     
    A m.barelli, POGGIBONSI CASE e Antonello piace questo elemento.
  17. slucidi

    slucidi Membro Attivo

    Altro Professionista
    PS
    il sottoscritto NON 'è agente immobiliare e non credo di essere l'unico.
     
  18. Hyperion

    Hyperion Membro Attivo

    Privato Cittadino
    La mia intenzione è quella di fare delle ricerche esterne, avere già una cernita di abitazioni che per i motivi classici di acquisto prima casa (che sono molteplici e non sto certo ad elencare, li conoscete meglio di me), poi fare il giro delle agenzie, toccare con mano le varie scelte, sentire altre proposte in linea, e poi tirare le conclusioni.
    E più informazioni ho, meno tempo si perde tutti; e la prima informazione che mi piacerebbe avere è il potere di acquisto, ed ecco questa discussione.


    Mai detto che compro solo dove posso avere maggiori sconti.
    Le zone dove vorrei vivere, e quelle in cui decisamente non vorrei, le ho ben chiare, da tempo; ma visto che l'acquisto della prima casa è senza alcun dubbio un compromesso tra tanti fattori, sapere in anticipo cosa posso effettivamente comprare e cosa no, restringe i campi ed accorcia i tempi.


    No, guarda, la casa ora come ora non è un investimento per nessuno, i prezzi stanno calando e nessuno compra in queste condizioni, se l'idea è quella del lucro.

    La mia è una necessità, e quindi anche se so di fare un cattivo affare me ne frego, perchè appunto è la mia vita.
    Solo che spendere 250 e sapere che tra 10 anni vale 50 è un conto (c'è tutta la vita in mezzo, e chissenefrega se sono stati buttati dei soldi), un altro è spendere 300 sapendo che potevi comprare con 230, oppure spendere 300 ed avere quella casa che tu non hai mai considerato perchè era proposta a 500, anche se poi a 300 l'avrebbe venduta.



    Capisco perfettamente che la casa non è un bene replicabile come una auto, e quindi ogni transazione fa storia a sè.
    Però capisco anche che questo faccia molto comodo a tutto il settore, perchè ci si sente come delle persone che realizzano sogni di altre persone; e per questo la magia per voi non ha prezzo, un sogno è un sogno, il sogno italiano, e pazienza se poi uno deve lavorare una vita per 4 mura.
    Diciamo che non ragiono proprio così.
    E la storia del pollo di trilussa -che è una citazione continua qua dentro- temo abbia poco senso in fase statistica generalizzata: perchè se la media è -30%, non vuol certo dire che tutti viaggiano precisamente sul -30%, ma per uno che mangia 2 polli qua le persone che digiunano sono parecchie.

    Le statistiche sopra riportate provengono da una agenzia immobiliare; e da quanto c'è riportato, se facessi come dici tu, mi sa che avrei la casa il giorno stesso, ma non la migliore casa che i miei soldi potrebbero comprare.

    Credo ce ne siano tanti di agenti immobiliari in questo forum.
    Ci sono anche alcuni locali, che per adesso non si sono ancora espressi.
    Vedremo se e quando vorranno intervenire.
     
  19. Hyperion

    Hyperion Membro Attivo

    Privato Cittadino
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  20. gennaro63

    gennaro63 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    no...:risata::risata::risata::risata:
     
    A sylvestro piace questo elemento.

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