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  1. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mettendo insieme i numeri che quotidianamente arrivano e sforzandomi di non essere un realista/pessimista, pongo questa questio a tutti coloro avranno la compiacenza di rispondere :ok:

    Agenzie immobiliari indipendenti 37.699 (0,88% rispetto a 2012)
    Agenzie immobiliari in Franchising 4.610 (-13,75% rispetto 2012)
    • Totale agenzie immobiliari Italia 42.309 (-3,78% rispetto a 2012) ( Fonte infoimprese )

    BENISSIMO Proseguiamo...
    prima pero' vediamo un attimo cosa si intende per NTN ( se sbaglio ...correggetemi eh;) )
    NTN = numero di transazioni di unità immobiliari “normalizzate”. Le compravendite dei diritti di
    proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare per la quota di proprietà
    oggetto di transazione; ciò significa che se di un’unità immobiliare é compravenduta una
    frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione,
    ma come 0,5 transazioni ,oltre che a donazioni, assegnazioni di separazione, divisioni di eredita',vendite di case pubbliche o di enti,scambi di patrimoni tra società, nude proprietà,box e posti auto...e magari altro.

    NTN 2012 E primo trimestre 2013... tabella-trimestre-anno.jpeg

    ora...se le NTN sono 448.364 per il 2012, e supponiamo che solo il 10% siano di tutto tranne che vere e proprie vendite immobiliari, rimangono circa 400.000 vendite vere.
    Ora sono buono, e diciamo che sia il 60% quello che passa dagli AI..quindi 240.000.
    Bene...abbiamo detto che gli AI sono 42.309 e che su ogni AI graviti o,5 operatori " pseudoabilitati " per un totale di 63.463 ( e qui sono sicuramente molto deficitario ,ma va beh )...la semplice divisione
    240.000:63.463 = 3,15 vendite cadauno:disappunto: E SONO MOOOOLTO OTTIMISTA

    Questi sono dati CRIF sulle importi richiesti dei mutuo da gennaio/maggio 2013


    Si conferma la progressiva diminuzione dell’importo medio richiesto per i mutui, che a fine maggio si è attestato a 127.646 euro contro una media di 131.397 euro rilevata nel 2012.
    Le richieste di mutuo in base all’importo medio nei primi 5 mesi del 2013 la classe in cui si sono maggiormente concentrate le preferenze degli italiani si conferma, ancora una volta, quella compresa tra i 100.000 e i 150.000 Euro, con una quota pari al 29,31% del totale. Lo spostamento verso fasce di importi più contenuti è evidenziato dal fatto che l’unico incremento percentuale rispetto al pari periodo dello scorso anno è quello fatto registrare dalla fascia fino a 75.000 euro (+2%).
    Distribuzione importo medio richiesto mutui – gennaio-maggio 2013
    0-75.000 €26,33%
    75.000-100.000 €19,87%
    100.000-150.000 €29,31%
    150.000-300.000 €21,29%
    Oltre 300.000 €3,20%
    100%

    QUINDI un buon 50% compra immobili sulla fascia dei 100.000 euro, che essendo noi bravissimi , spuntiamo un bel 5%... fate voi i conti ,perche' a me mi si schiantano le coronarie.
    La mia domanda e'...per tutti coloro che non operano in settori di nicchia, come possono sopravvivere?
    Come non capire che la congiuntura sara' recessiva e quando iniziera' un recupero ci vorranno anni per tornare a una normalita' e quindi l'unico modo per sopravvivere e' recuperare la quota che non viene transato piuttosto che numeri piu' grandi?
    Come non capire che l'unico modo sono sinergie comuni...condivisione...fare cartello...unirsi negli intenti ...

    GRAZIE !!!
     
  2. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Mi sembra che il calcolo sia concettualmente errato per il fatto che le vendite NON REALI (zoccolo duro) sono circa 250.000 cioè suddivise tra donazioni, successioni, aste, riscatti, senza contare le vendite tra familiari. C'è stata una recente discussione in cui un collega ha postato dati interessanti al riguardo.
    A questo punto le vendite nette VERE, aggredibili dagli AI, sono state circa 200.000 nel 2012.
    Considerando per buono un ottimistico 60% di intermediato si ottengono 120.000 unità intermediate a fronte circa 80.000 AI. cioè 1,5 vendita per AI.
    ...... e questo calcolato sui dati del 2012 e non sul 2013.
     
  3. Ale.

    Ale. Membro Senior

    Altro Professionista
    orco can !!.........3,15 vendite cadauno !!! ma a leggere qui dentro mooolti scrivono come la crisi fosse un problema di un altra categoria e il transato tra privati o altre figure solo una scelta di pochi sfigati......mah....

    l'altra soluzione è lo stile anglosassone che sia tu che io ammiriamo.....se una cosa nn va più si cambia e via.....si volta pagina e si fa altro:ok:[DOUBLEPOST=1381411290,1381411190][/DOUBLEPOST]

    ma a queste condizioni non ha senso economico continuare ...........
     
  4. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    a questo punto sarebbe interessante capire se ha senso la frase:
    "quindi l'unico modo per sopravvivere e' recuperare la quota che non viene transato piuttosto che numeri piu' grandi? "
     
  5. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quindi ad essere un real/pessimista sono stato ottimista?:shock:
    Bene...quindi concettualmente e' sbagliato il ragionamento o il risultato ottimistico?
    perche' se cosi' fosse le 3,15 cad. sono trippa per gatti
     
  6. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    I calcoli devono essere corretti poi ogniuno ragiona come meglio crede e come gli suggerisce il carattere.
     
  7. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ...
    allora spiegami i tuoi di sensi...ho posto una questione aspettando risposte o suggerimenti;)
     
  8. Ale.

    Ale. Membro Senior

    Altro Professionista
    i calcoli sono disastrosi entrambi.....mi piacerebbe capire i ragionamenti come meglio si crede od in base al carattere che cosa intendano dire........
     
  9. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    bensissimo...allora abbiamo dati certi ..il numero di AI ( secondo me approssimato ma in difetto ) e il numero di NTN LORDE...mettilo giu' tu secondo il tuo giudizio e aspettiamo il parere di altri
     
  10. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Su 450.000 compravendite non ha senso parlare di recupero quota non transata visto che 250.000 sono intransabili (zoccolo duro) ed altri 80.000 sono difficilmente intermediabili poichè sopra il già alto 60% dell'intermediato italiano.
    L'unica strada è attività di nicchia (in varie forme) oppure essere tremendamente efficienti.
    Peraltro personalmente non vedo alcuna differenza tra chi cerca di sfamarsi con due mezzi polli o chi ne mangia uno intero.
     
  11. Damiameda

    Damiameda Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Sarebbe interessante sapere se tra gli ai di immobilio esiste qualcuno che nel 2012 ha fatto solo 1,5 o 3,5 vendite, gulp.
     
  12. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    mi sembra di avertelo già scritto sopra
     
  13. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    PENSO PURTROPPO che sara' piu' di qualcuno:occhi_al_cielo:...i numeri sono li' a dimostrarlo[DOUBLEPOST=1381412402,1381412290][/DOUBLEPOST]
    ,,,quindi le 3 sono altamente ottimistiche?
     
  14. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Ti basta incrociare i due sondaggi 2012 e 2013 per AI (se sinceri) ed arrivi alla conclusione che 2 agenzie su 3 nel 2013 non copriranno i costi.
     
  15. Damiameda

    Damiameda Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Mi spiego non per dare addosso o altro, io non sono un fenomeno e parlo con altri colleghi che stanno passando anni bui ma con 3.5 o peggio 1.5 avremmo già chiuso in tanti .
     
    A ingelman piace questo elemento.
  16. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    se ragioni come progetto sono ancor meno
     
  17. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    A livello nazionale 3 cadauno è un dato errato per eccesso.
    Poi ci sono le diverse realtà geografiche oltre al fatto che si parla di pezzi e non importi.[DOUBLEPOST=1381412592][/DOUBLEPOST]
    stiamo parlando di medie nazionali
     
  18. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ..ecco ...dati di oggi pubblicati dal sole24ore...su 100 immobili di pregio solo 3 sono venduti..la nicchia che dicevo.
    Ovvio che se la nicchia e' da 1mil. di euro che importa?niente
    ma visto che numeri alla mano ,circa il 50% e' sui 100/120.000 capisci che parliamo di numeri da brivido
     
  19. Ale.

    Ale. Membro Senior

    Altro Professionista
    le nicchie lo dice la parola, sono per pochissimi......l'efficenza aiuta ma non serve senza il mercato....le case automobilistiche efficienti o meno sono passate da 2.500 auto del 2007 a 1200 circa del 2012.....e nessuna di loro ( nemmeno quelle efficienti ) hanno crescite e prevdevano di fare il motorshow;)
     
  20. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ...infatti lo hanno annullato il motorshow
     
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