1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Chiedo un parere a tutti i colleghi, dopo una trattativa durata circa un anno per l'acquisto di un terreno con colonica annessa, raggiunto l'accordo tra venditore e compratore, si è dovuto chiedere se fosse interessato all'acquisto un coltivatore diretto confinante con diritto di prelazione. Il coltivatore ha risposto che è interessato all'acquisto a questo punto il venditore ha detto no io a lui non vendo.
    E io ripeto un anno di trattative dopo tante vicissitudini che non sto ad elencare, due anni di pubblicità per vendere l'immobile, che non era certo cosa appetibile. Come mi devo comportare? Devo subire tutto quanto senza prendere un centesimo?
    Grazie a tutti
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Purtroppo penso che se non riesci nel convincere il venditore , non potrai fare altro in presenza di diritto di prelazione . Fabrizio
     
  3. MauryMaxx

    MauryMaxx Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Capisco benissimo il tuo disappunto ma credo che sei davvero in un vicolo cieco... la prelazione non è scavalcabile, e se tra le parti c'è maretta (e direi che è così) l'affare difficilmente andrà in porto :occhi_al_cielo:
     
  4. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    in questo caso sarebbe superabile:
    basterebbe vendere la casa e affittare il terreno per luuuuungo tempo.
    La prelazione dell'inquilino precede ed annulla la prelazione del confinante.

    L'inquilino tra circa un paio d'anni può esercitare il suo diritto d'acquisto ad un prezzo prefissato senza nulla chiedere al vicino.

    Mi dispiace solo constatare che ciò non è applicabile a questo caso perchè avete già manifestato l'intenzione d'acquistare quel terreno, quindi il vicino potrebbe appellarsi e denunciare questo "tentativo di saltare una prelazione"
     
    A Limpida piace questo elemento.
  5. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E' piu' che applicabile, invece.
    Per quanto riguarda la casa, se non e' pertinenziale al fondo (si e' fatto il cambio d'uso da rurale ad urbana, non vorrei sbagliare sulla reale necessita', dovrebbe essere vendibile "a prescindere") non esiste prelazione. Per il fondo, l'affittuario (che dev'essere un coltivatore diretto) dopo due anni ha il diritto di acquistare con diritto di prelazione su qualsiasi confinante. Non esiste nessun "tentativo" di saltare la prelazione del confinante, in quel caso non c'e' piu' e basta, come previsto dalla legge.
    Prelazione Agraria
    Notare anche che in caso di eventuale permuta la prelazione non e' efficace. A meno che la permuta non manifesti l'intenzione di scavalcare la prelazione (es. compro una casa e poi la do' in permuta per il terreno), in questo caso si'.
    E anche le il confinante non e' un coltivatore diretto ma un imprenditore agricolo. Controllare in CCIAA la sua posizione.
    Poi, la prossima volta, prima fare compromesso, poi avvertire confinante:sorrisone:. In quel caso il venditore e' OBBLIGATO a vendere a uno dei due.:ok: Forse meno "fair play", ma almeno il contratto e' al sicuro e perfettamente legale.
     
  6. Pil

    Pil Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ma la provvigione, se la volontà di concludere a certe condizioni economiche era stata raggiunta e non era subordinata ad altro, non è dovuta ?
    ;)
     
  7. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Come tu m'insegni, non basta la volonta' di concludere delle parti, occorre il risultato (compromesso) per ottenere il diritto alla mediazione.
    In mancanza di un contratto obbligatorio per le parti, quindi, no.
    Doveva fare il compromesso tra i due e SOLO DOPO informare il coltivatore, come previsto dalla legge.
    La legge infatti prevede che il confinante venga avvertito della vendita tramite R/R con la copia del compromesso stipulato. Dalla data di ricevimento decorrono i tempi per far valere il diritto di prelazione ed acquistare al prezzo indicato. In mancanza di cio', ha il diritto di ricorrere entro un anno al Tribunale per l'assegnazione forzosa al prezzo di rogito del terreno.

    In questo modo tutti e tre erano obbligati e lei aveva diritto alla provvigione.

    E' stata sbagliata la procedura per un "eccesso" di correttezza. La mediatrice, purtroppo, avrebbe dovuto subito (far) notare la possibilita' di prelazione e l'eventualita' di acquisto del vicino "antipatico". Alla (eventuale) risposta del venditore si sarebbe poi regolata di conseguenza, scegliere se mandare a monte tutto o "incastrarlo" secondo legge.
     
  8. geofin.service

    geofin.service Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E' successo ad un mio parente che insieme all'acconto ha pagato comunque la provvigione, ma poi gli è stato restituito tutto con gli interessi, in quanto il coltivatore che ha esercitato la prelazione è stato informato che se accettava doveva accollarsi anche tutte le spese connesse all'acquisto compresa la provvigione.
     
  9. Pil

    Pil Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se l'accordo era raggiunto e sottoscritto, varrebbe la pena sottoporre questo documento alla attenta lettura di un legale....la procedura per l'esercizio della prelazione avrebbe cambiato non le condizioni economiche dell'accordo ma la titolarità del diritto all'acquisto...
     
  10. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie per le tante risposte ma le cose sono molto più complesse:
    1 - sono stata io a sollevare il problema che ci potesse essere un coltivatore con diritto di prelazione e io l'ho individuato
    2 - siamo andati dal notaio per fare il compromesso e per un equivoco tra le parti circa la caparra non è stato firmato (sfiducia tra le parti per sintetizzare)
    3 - più di una volta le parti hanno pattuito accordi tra di loro senza il mio intervento provocando solo confusione nonostante io abbia continuamente telefonato ad ambedue per sollecitare di incontrarsi in agenzia. Mi hanno messo in condizioni di non poter lavorare.
    4 - ho capito che il venditore sapeva del coltivatore diretto e sospettava che fosse interessato ha sfruttato il mio lavoro con la speranza che non esercitasse il suo diritto
     
  11. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Purtroppo il compromesso non l'hanno firmato e cio' basta a non far maturare la provvigione.
    Che si siano comportati in modo indecente e' evidente, ma non opponibile.
    Se avessero firmato, allora da quel momento sarebbero stati caXXi loro con il confinante.
    Oral'unica cosa che puoi fare e' tener d'occhio il terreno tramite visure, appena vedi un rogito a nome dei due "ceffi", o anche a nome del confinante (in fondo, TU lo hai avvertito della possibilita' di vendita e c'e' un chiaro nesso causale), mandi fattura, a provvigione massima come da CCIAA, piu' interessi.:ok:
     
  12. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao, quando mi è capitato, ho fatto il preliminare inserendo la frase salvo il diritto di prelazione, poi ho inviato copia del preliminare ad eventuali aventi il diritto di prelazione, a me non cambiava;) molto.
     
  13. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io avevo fatto una proposta d'acquisto in forma scritta firmata dai proponenti, la venditrice ha accettato in forma verbale a tale proposta e dietro questa cifra pattuita che è stata fatta la notifica al coltivatore.
     
  14. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    La proposta non era controfirmata dal venditore?:disappunto::disappunto:
    La notifica non avrebbe avuto valore. Avrebbe dovuto firmare una rinuncia espressa scritta alla prelazione, con l'indicazione del valore dell'offerta.
     
  15. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non capisco la tua risposta
    La proposta l'hanno fatta gli acquirenti individuati da me, pattuendo una cifra, al coltivatore è stata notificata l'intenzione di acquisto di quest'ultimi indicando quella cifra e il coltivatore ha deciso di esercitare il suo diritto pagando quella cifra.
     
  16. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ma il tutto e' stato formalizzato con carte e firme o solo verbalmente?
    Se verbalmente, niente ha valore.

    Provo a capire come hai fatto.
    Hai fatto firmare una proposta di acquisto all'acquirente e con quella (non firmata dal venditore) hai chiesto al confinante se interessato a fare una controproposta allo stesso importo, che avrebbe avuto "maggior valore" in quanto con diritto di prelazione.

    Sbagliato. Le due proposte avevano lo stesso, medesimo valore, in quanto NON ACCETTATE. E' un'asta, non una vendita con diritto di prelazione.

    Il diritto di prelazione si esercita quando e' gia' stata manifestata l'intenzione di effettuare la compravendita ad un prezzo BEN STABILITO , quindi con la proposta/compromesso gia' firmata da acquirente E venditore. Altrimenti e' una semplice compravendita, nella quale l'altro acquirente, alla proposta del confinante, puo' rilanciare e questo non e' ammesso nella prelazione.

    Nel tuo caso, non essendo stata accettata la proposta dal venditore, l'acquirente avrebbe sempre potuto rilanciare con una nuova proposta fino a che non si sarebbe arrivati ad una cifra inaccettabile per il coltivatore.
    A quel punto avrebbe dovuto firmare la sua rinuncia alla prelazione a quella BEN DETERMINATA CIFRA e voi procedere al compromesso senza notifica.

    Il quale pero' avrebbe potuto esercitare la prelazione alla firma del compromesso o del rogito in caso la cifra fosse stata DIVERSA da quella stabilita.
     
  17. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    corretto ma un pizzico di delicatezza ci vuole,
    non puoi impunemente chiedergli se vuole il terreno e dopo il suo assenso correggerti ed "affittarlo per due anni" in attesa di riscatto.. Quest'operazione ancorché nei termini di legge invoglia il vicino ad adire le vie legali.. e se in giudizio al tuo cliente venisse tolto il terreno?

    Io normalmente parto con il comunicare al vicino l'intenzione del proprietario d'affittare il terreno e vendere la casa.. dialogo con il vicino fino ad arrivare a capire se ha intenzioni di riscatto o meno, quindi suggerisco al vicino di presentare delle offerte al proprietario ... male che vada non le accetterà
    A quel punto mi regolo di conseguenza.. ma non mi potrà mai accusare di averlo voluto saltare.

    nell'ottica dell'AI va bene..


    ricordiamoci del peso che hanno le tasse..
     
  18. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La situazione è stata da sempre ingarbugliata la persona che vende è ultra ottantenne siamo in un piccolo paese dove le strette di mano valgono più dei contratti scritti, non ho potuto "violentare" una promessa a vendere verbale accettata da tutti. Nessuno ha intenzione di fare un'asta, infatti con la rinuncia a vendere del venditore al coltivatore decadono tutti gli accordi. Nessuno gioca al rilancio anche perchè i miei clienti non hanno a disposizione di più che della cifra offerta. Il mio dubbio era e rimane dopo il lavoro che ho svolto non ho diritto a percepire niente? Nemmeno un rimborso spese per i servizi prestati?
     
  19. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao, penso che non puoi chiedere nulla a nessuno, fa parte dei ns tentativi di intermediazione.:disappunto:
     
  20. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Se non espressamente concordate con il venditore, no.
    Capisco e comprendo, ma cio' dimostra quanto labile sia il lavoro dell'AI che a fronte di compravendite ben remunerate si trova ad affrontare spese e perdite di tempo senza nessun tornaconto, nonostante si rinfacci continuamente l'esosita' delle pretese.

    L'unica cosa che ora puoi fare e' sederti ed aspettare. Se il venditore alla fine trova un accordo "privato" con uno dei due, tu gli fai avere la fattura.:applauso: Con buona pace delle "strette di mano".

    Aggiunto dopo 22 minuti :

    C'e' anche il sacrosanto diritto di un proprietario di vendere a chi gli pare senza l'obbligo di vendere per forza a chi gli e' inviso solo perche' gli e' attaccato al terreno, solo grazie ad una legge nata per evitare la frammentazione agricola e incoraggiare la piccola impresa contadina.Ricorda che comunque l'acquirente dovra' essere un altro coltivatore diretto, che abbia interesse a lavorarla (non puo' essere lasciata li' incolta) e ad acquistarla. Piu' facile a dirsi che a farsi, credimi.
    E posso dirti che la pratica dell'affitto pluriennale e' comunque uso comune tra i CD per le compravendite di terreno, anche confinanti (e quindi gia' con prelazione), in modo da avere "cinta e bretelle" in caso di altri "pretendenti".
    Nerssuna causa potra' intentare l'eventuale escluso, visto che legalmente e' tutto regolare e previsto dai codici. Perderebbe inesorabilmente la causa.

    Non si tratta di uno scavalco. Torno a ripeterlo. Lo sarebbe se l'affittuario non fosse un CD o se non la lavorasse, manifestando cosi' l'intenzione di eludere la prelazione.
    Tra l'altro se non si fanno tutti i passi "per benino", nonostante il vicino dica di non essere interessato, puo' svegliarsi un bel giorno e dire si', adesso mi interessa.
    In un caso che conosco, uno dei vicini, si era detto verbalmente non interessato. Dopo 30gg dalla consegna del preliminare ai confinanti si e' presentato a sorpresa dell'acquirente (che gia' aveva seminato) dal notaio e ha fatto valere la prelazione. Ci ha anche guadagnato la semina del raccolto successivo...:D

    E i suggerimenti che ho dato a questo si riferivano. Cosa fare per tutelare i suoi diritti.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina