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  1. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Vorrei sentire un parere (eminentemente legale) in merito alla situazione in oggetto.

    Do per noto che sotto il profilo dell'accatastamento, l'AdT ha chiarito con nota n. 15232 del 21/02/2002 come si debba procedere, in particolare con gli esempi 1 e 3; in sostanza stabilisce che non è possibile fondere le distinte parti, che ciascuna porzione conserva i propri identificativi, con le titolarità di competenza, ma riconosce che di fatto si può venire a creare una nuova ed unica unità immobiliare.

    Si supponga ad esempio che su N distinte particelle contigue si siano costruite N case di abitazione individuali, (es. villette a schiera), ma che al piano seminterrato si sia realizzato un unico vano ad uso autorimessa, con unico accesso comune, senza la possibilità di assegnare posti macchina indipendenti ed individuali; di fatto si viene a creare una u.i. con una "comunione incidentale"

    La mia domanda è la seguente: in assenza di specifiche pattuizioni, quali diritti e doveri si vengono a creare nell'utilizzo di detta unità immobiliare?

    1- I "com-proprietari" hanno diritto di uso e godimento del locale indipendentemente dalla specifica porzione di proprietà nominale esclusiva, fatto salvo l'equo utilizzo degli spazi totali? (es. si può ricoverare una sola auto a testa, non necessariamente sul proprio suolo)
    2- Ciascun comproprietario può pretendeere che l'uso ed il godimento sia ristretto alla propria parte di suolo, anche quando l'accesso comune implica una sorta di servitù di passaggio? (ad esempio per accedere all'ultimo lotto occorre attraversare quelli più prossimi all'ingresso)

    Quale delle due ipotesi è corretta? Qualcuno può citare precedenti giurisprudenziali?
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Non sono un legale ma un tecnico e ti dico.
    Tutto dipende nell'esempio che hai citato, anche in quale misura i vari aventi diritto hanno partecipato alla realizzazione dell'edificio.
     
  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Puoi assumere che tutti abbiano contribuito e partecipato con identica quota alla costruzione dell'edificio.
    Le villette sovrastanti le puoi considerare identiche, di proprietà individuale e soprattutto realizzate anche su suolo di proprietà individuale, di uguale misura. L'autorimessa sottostante forma invece un locale unico, a cavallo delle singole particelle di proprietà esclusiva.
     
  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Bene, allora si profila il diritto di superficie e l'uso dell'unità comune dovrebbe avvenire così come da te chiesto al punto 1.
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta, che sul piano delle "opinioni", condivido: parrebbe abbastanza ovvio che la risposta "ragionevole" sia appunto la situazione 1.

    Ma se uno degli N sostiene la seconda ipotesi, avresti per caso dei riferimenti a supporto della risposta 1 ?
     
  6. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Proprio il diritto di superficie regolamentato dal Codice Civile dall'art 952 al 955.
    Ti faccio un esempio pratico a quello che hai proposto tu.
    X proprietario di una parte del terreno su cui insiste l'edificio per la parte di sua esclusiva proprietà gli è capitato la zona manovra che deve essere lasciata libera in quanto tale, se qualcuno vorrebbe fare valere il punto 2, X non avrebbe ne garage e/o posto auto che dir si voglia?
    Spero di esserti stato di aiuto poi la giurisprudenza ci insegna che tutto è il contrario di tutto.
    ciao Salves. :ok:
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sei stato di aiuto :ok:

    Purtroppo però anche a me a volte sorge il sospetto che la giurisprudenza ci insegna che tutto è il contrario di tutto. (ecco perchè chiedevo una risposta in punto di diritto.)

    Sta di fatto che in simili situazioni trovi sempre il nuovo venuto, novello acquirente, che si presenta sostenendo che a lui è stata venduta la piena proprietà sulla intera sua particella, per cui lui nel suo spazio si ricava magari due posti macchina: quello invece che insiste sull'area di manovra si arrangia....
    (ovvio che quest'ultimo risponderà: se così rimane l'interpretazione, "io vieto il passaggio e manovra sul mio settore.... " dopodichè diventerebbe utente esclusivo dell'autorimessa :^^:)

    Il mio sospetto è che certe convinzioni distorte nascano anche da una descizione errata dell'immobile promesso in vendita dal venditore.

    Supponiamo che la descrizione catastale non sia esaustiva: cioè che la particella che identifica la "quota" garage di proprietà X, sia riferita alla sola particella di proprietà esclusiva e non contempli la formulazione multipla (particella graffata), e che anche il rogito non descriva la situazione di "unione di fatto" con le restanti porzioni dell'autorimessa, quali responsabilità possono essere rilevate?
    Quella del venditore che ha di fatto nascosto vincoli, quella del professionista che non ha redatto una corretta scheda catastale, o quella del notaio che non ha rilevato l'incongruenza della descrizione degli immobili ceduti rispetto alle planimetrie fornite? :triste:
     
  8. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Bastimento non complicare le cose in senso ironico non fraintendere, allora non so se l'esempio da te riportato e reale poichè dal punto di vista tecnico è anomalo e comunque tecnicamente quando si profila un caso come questo anche le unità immobiliari case a schiera nel caso di esempio riportato poichè hanno una parte in comune si profila che anche loro avranno la dicitura nelle note di ciascuno per i propri diritti e nella visura catastale verranno trascritti tutti i proprietari delle varie porzioni di terreno in cui ricade l'edificio e in tutte le unità immobiliari urbane dell'edificio stesso, quindi indirettamente chi acquista vorrà sapere perchè risultano tutti quei proprietari e con dicitura ciascuno per i prpri diritti e poi al rogito penso che dovranno esser presenti tutti ma questo te lo confermerà meglio un notaio. :ok:
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    .... Salves, il guaio è che non ho complicato niente ...... è già più che sufficiente la realtà.

    Il caso è reale: per non tediare il forum, e per motivi di riservatezza, ti invio alcune ulteriori info tramite mp.

    Grazie per l'interessamento.
     
  10. vavy

    vavy Membro Attivo

    Privato Cittadino
    togli pure il sospetto, è certo!!

    Ma catastalmente che risulta? Scusa non capisco se il "corsello" sottostante risulti come un unico localone di proprietà comune (e nel caso potremmo chiamarlo condominiale...) oppure se risultino locali attigui, ciascuno di proprietà singola..
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non conoscevo il termine "corsello": comunque il vano sottostante seminterrato è un unico localone con un solo accesso possibile, sulla testata posta a livello del sottostante piano campagna.
     
  12. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    il catasto non è probatorio (escluso il tabellare dell'area trentino & co)

    cosa dice il 1° atto di proprietà ?
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie anche a te, sono curioso di sentire anche il tuo parere.

    Il 1° atto di proprietà, in sostanza l'unico, è un atto di acquisto di un terreno, contestualmente frazionato in N frazioni individuali più il rimanente come area comune: con la dichiarazione che sugli N lotti si sarebbero state realizzate N u.i. individuali che sarebbero state di proprietà degli N titolari. Il terreno rimasto in comune sarebbe stato utilizzato per il cortile comune e per le rampe/scale di accesso.

    L'atto aveva assunto questa forma per evitare un successivo atto di divisione ed assegnazione deli alloggi ai rispettivi "condomini" , quindi con lo scopo di limitare al minimo le spese notarili e di registro. (uso le virgolette, perchè ci si è pure chiesti se con questa forma si sia in presenza di un condominio, o di case affiancate..)

    Durante i lavori, considerando la necessità di livellamento del terreno, si è venuto a creare, sulla superficie dei primi lotti, questo garage, inizialmente accatastato come parte indivisa in comune agli N/2 proprietari dei singoli spicchi, in parti uguali.

    Successivamente uno dei proprietari, ha venduto l'appartamento (2 vendite successive): e pare che tutti questi atti abbiano richiamato il fatto che la dizione originaria dll'atto del terreno parlasse del fatto che sui singoli lotti si sarebbe costruita una abitazione in piena proprietà. L'ultimo acquirente, forse per allineare la realtà fattuale e catastae, ha modificato la situazione catastale: oggi per la cronaca risulta che il garage è tuttora identificato per i vecchi contitolari come locale intero di cui essi sono contitolari per la rispettiva frazione. (compreso l'ultimo venditore).

    Il nuovo acquirente invece, per il catasto, è titolare pieno di una "fetta", col risultato paradossale della nuova moltiplicazione dei pani e dei pesci a distanza di 2000 anni .....

    E' chiaro e scontato che la situazione catastale è un errore logico: il vecchio accatastamento, non rispettava la forma, ma la sostanza.
    Il nuovo, relativo alla sola appendice, potrebbe essere l'inizio di una revisione, ma doveva coinvolgere e far seguire una coerente revisione dei rimanenti. Nella forma doveva comunque essere seguita una strada più complessa, che non sto a descrivere.

    Mi interessava, al di là dell'aspetto del tecnicismo descrittivo catastale, capire che diritti individuali o comunitari susstano su questo locale comune di fatto.
     

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