1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. fiaip bergamo

    fiaip bergamo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    RAPPORTO FIAIP SULL'ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE SETTORE URBANO “BERGAMO 2010 - PREVISIONI 2011”
    (rilevazione dati su base annua condotta dal 1 al 10 settembre 2010)

    Ancora in discesa i prezzi nel 2010: tende a normalizzarsi il numero degli immobili messi in vendita, nel residenziale si attenua il calo dei prezzi a -7%, transazioni in contrazione del 3,8%.

    Cauto ottimismo degli agenti immobiliari, che prevedono un aumento di compravendite e locazioni e una lenta e progressiva fluidificazione del mercato.


    Scendono ancora (per il terzo anno consecutivo) i prezzi medi delle compravendite nel 2010. Secondo il Report dell’Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo le compravendite immobiliari fanno registrare un andamento medio dei prezzi in calo del 7% per le abitazioni. I valori si attestano invece al -10% per il commerciale, -13,33% per il segmento direzionale e -12,78% per i capannoni, segno di ancor scarsa vivacità del settore terziario e produttivo, che tuttavia sta recuperando posizioni rispetto alla stasi totale del 2009. Il 56,11% degli acquirenti bergamaschi comprano casa con il mutuo, percentuale che sale al 92,25% nel segmento degli extracomunitari. Il 31,89% degli acquirenti permuta la sua abitazione. Cauto ottimismo per gli agenti immobiliari. Le previsioni per il 2011 indicano timidi segnali di ripresa e un miglioramento per le compravendite ad uso residenziale, con particolare attenzione alle aree centrali di Bergamo, mentre nelle zone semicentrali e periferiche il mercato potrebbe mantenersi sostanzialmente stazionario. Aumentano le richieste degli affitti ad uso abitativo. E’ quanto emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte da oltre 100 agenti immobiliari Fiaip bergamaschi, al fine di misurare non solo le variazioni dei prezzi, ma in particolare l’andamento del mercato immobiliare.
    Il campione rappresentativo dell’area urbana bergamasca è fotografato dal Report dell’ “Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo” dedicato al mercato immobiliare del 2010 e alle previsioni 2011.
    L’Osservatorio è curato dal Comitato scientifico Fiaip Bergamo, composto dal presidente provinciale Giuliano Olivati insieme ai consiglieri provinciali Roberto Boffelli, Antonino Chiarini, Salvatore Ranucci e Roberto Tassetti.
    Il Report ha fatto da battistrada all’Osservatorio immobiliare urbano 2010 realizzato anche quest’anno da Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali, che è stato presentato a Roma insieme ai promotori dell’Osservatorio Parlamentare sul Mercato Immobiliare (OPMI). L’Osservatorio bergamasco e nazionale è realizzato con il supporto scientifico dell’Università di Bologna – Dipartimento di Scienze Statistiche.
    Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato messo sotto la lente per tipologia, ubicazione e stato della conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse tramite l’attività degli agenti immobiliari. Ma veniamo alla situazione di Bergamo delineata dall’Osservatorio previsionale Fiaip.

    Compravendite
    In generale, il mercato indica nel 2010, rispetto all’anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione del 7% per il residenziale . Performance più deludenti invece per il commerciale (- 10%), per gli uffici (-13,33%) e per i capannoni (-12,78%). Si tratta di segmenti direttamente influenzati dalla congiuntura economica ancora critica seppur in lento miglioramento., che determina una stagnazione della domanda. Per quanto riguarda il numero delle transazioni si rileva una diminuzione percentuale che varia dal -3,8% delle abitazioni (in netto miglioramento rispetto al 2009) fino al -11% dei negozi e al -10,56% per i capannoni. Fanalino di coda per gli uffici anche per numero di compravendite, attestate al -15,67%. Da registrare la lenta normalizzazione del mercato, con il 56% delle rilevazioni di aumento della domanda di abitazioni e stabilità dell’offerta: si spera che questo dato segni la fine del trend negativo che ha ingessato il settore immobiliare dal 2007. Aumenta nel 2010 l’interesse per le abitazioni nuove o ristrutturate (insieme fanno il 51,37% del reale venduto), tengono gli alloggi usati in buono stato (40% delle transazioni residenziali), mentre si ritaglia una nicchia il mercato degli immobili da ristrutturare (8,64%). Il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo si conferma tra i 6 e i 9 mesi per il 42,78%. Ancora alta la percentuale di coloro che ricorrono al sistema creditizio: più della metà delle compravendite concluse (56,11%) avviene con il ricorso ai mutui, mentre aumenta la quota di chi compra esclusivamente con mezzi propri (12%) e permutando il suo vecchio alloggio (31,89%). Nel segmento degli acquirento extracomunitari, torna ad aumentare la quota di chi compra casa con il mutuo, attestata al 92,25%, segnale di una cauta ripresa delle erogazioni da parte del sistema bancario.
    Ma quali sono gli immobili più ricercati? I bergamaschi apprezzano sempre di più i trilocali e bilocali, centrali/semicentrali ed in buono stato. Dai risultati dell’indagine Fiaip si rileva infatti che le unità residenziali maggiormente compravendute sono per il 33,64% trilocali e per il 28,64% bilocali. Scarso l’appeal del monolocale, tipologia poco presente a Bergamo. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone centrali (41,36%) e semicentrali (34,09%) e lo stato di conservazione che prevale è il nuovo e ristrutturato (insieme totalizzano il 51,37%), seguito dall’usato in buono stato (40%).
    Le previsioni per il 2011 indicano un sostanziale miglioramento dell’andamento delle compravendite degli immobili ad uso abitativo, con particolare attenzione alle aree centrali della città e forti attese sulla fascia semicentrale, mentre si prevede un andamento stazionario nelle periferie. I dati raccolti per il comparto residenziale danno come previsione una sostanziale stazionarietà dei tempi di vendita degli immobili residenziali, che potrebbero subire qualche allungamento in periferia.

    Locazioni
    Il mercato delle locazione vede un rallentamento dei prezzi, seppur attenuato rispetto a quello registrato nel 2009: si tratta di una flessione dell’4,67% per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione é stimata al 8,13%. Rispetto al 2009 il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un aumento della domanda dovuta alla difficoltà ad accedere ai mutui per acquisto, mentre l’offerta rimane stazionaria. Per la prima volta dal 2007 si registra un lieve aumento del numero dei contratti residenziali (+2,56%) dovuto al plafonamento dei canoni da parte dei proprietari - locatori. I contratti di locazione risultano in contrazione anche per negozi (-6,88%) e capannoni (-4,33%), mentre si riscontra una flessione dei contratti ancora più sensibile per gli uffici (-8%). Per le locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo si attestano prevalentemente su un periodo da 1 a 3 mesi, in diminuzione rispetto al dato rilevato nel 2009. La tipologia residenziale regina della locazione è il bilocale (57,73%), seguito dal trilocale (25,45%), ubicato in zone centrali (39.09%) o semicentrali (30,91%). Gli alloggi affittati sono in prevalenza usati in buono stato (52,73%), o nuovi/ristrutturati (45,91%).
    Per quanto riguarda le previsioni per il 2011 per il mercato delle locazioni, si indica una tendenza verso l’aumento del numero dei contratti d’affitto ad uso residenziale, soprattutto per gli immobili situati nelle zone centrali e semicentrali del capoluogo.

    Trend e interpretazioni
    "Attenzione agli errori e alle distorsioni sul mercato immobiliare, rischiamo di passare dal pessimismo più nero all'euforia, che non è mai buona consigliera", lancia l'allarme Giuliano Olivati, presidente provinciale Fiaip Bergamo. "Troppi parlano senza una solida base scientifica, in base a impressioni passeggere che poi rimbalzano da un sito internet ad un quotidiano e così via. Qualcuno già profetizza un aumento dei prezzi, mentre è proprio il loro plafonamento ad avere fluidificato il mercato, troppo a lungo ingessato da richieste anacronistiche, che non tengono conto che l'economia mondiale è cambiata dal 2007 ad oggi. E' necessario un serio e periodico check-up del mercato immobiliare, una rilevazione statistica solida e affidabile, per capire se i segnali di ripresa, dopo due anni di fermo, saranno confermati, o se si tratta di un fuoco di paglia. Gli economisti parlano di ripresa a W, con molti alti e bassi, stile otto volante, nessuno può garantire che si tornerà ai valori pre-crisi, ma di certo ci vorranno anni per risalire la china, deve prima cessare l’onda lunga dei licenziamenti, e le banche devono consolidare la riapertura del credito".
    "A commento dei nuovi dati statistici dell’Osservatorio Fiaip Bergamo - prosegue Olivati - non possiamo lasciarci andare a notazioni euforiche, ma di certo possiamo dire che l'immobiliare sta ricominciando a muoversi perché i prezzi sono calati mediamente di un 20 per cento rispetto ai picchi del 2007: infatti i proprietari che non si adeguano al mercato restano al palo, ingolfando la piazza di immobili invenduti. Altra falsa percezione da sfatare è quella di molti proprietari che temono di perderci vendendo il loro immobile in questa fase di mercato. E' un'illusione ottica, le case si sono rivalutate di un 120-130 per cento in 10 anni (1997 – 2007), se negli ultimi tre anni il mercato si è ridimensionato di un 20% gli immobili hanno comunque raddoppiato il loro valore dall'introduzione dell'euro ad oggi, altro che perderci. Ma in questa fase di mercato abbiamo una domanda vivace pronta ad acquistare case ai valori attuali, i venditori motivati hanno tutto l'interesse a cogliere quest'occasione. Il problema non è la trattativa e la maggior elasticità richiesta ai venditori, il problema vero si avrebbe se venisse meno la domanda, allora sì che la macchina si fermerebbe".
    "A quanti infine ci chiedono conferma della preminenza del real estate nella protezione dei risparmi di famiglie e consumatori - conclude il presidente Fiaip Bergamo - rispondiamo con una domanda: quale altro investimento consente di raddoppiare il capitale in 10 anni (con una crisi in mezzo), traendone anche un ottimo reddito attraverso la locazione o un risparmio (reddito figurativo) in caso di uso diretto?".

    Clicca sull'avatar per il sito Fiaip Bergamo con la rassegna e il report online - gratis
     
  2. immpittaro

    immpittaro Ospite

    se era una battuta.....è buona :risata::risata::risata:
     
  3. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per cortesia queste affermazioni spiegatemele , sarà un mio limite, ma non credo di aver capito bene.

    Dalle mie parti la rilevazione dati per l'osservatorio funziona così:
    Ciao Mario, nell'ultimo trimestre a quanto hai venduto gli appartamenti in media,?

    Ipotesi A (AI sbrigativo):^^:
    da 1500 a 2000
    ciao
    e lo stesso si ripete per le altre 4 categorie di immobili

    Ipotesi B (AI diligente):fico:
    - ciao, ma nuovo o usato?
    - dimmi entrambi i prezzi ... un minimo e massimo per il nuovo e per l'usato
    - e quale zona ti interessa?
    - facciamo centro e periferia ...
    - ti serve sapere esposizione, servizi pubblici, altre caratteristiche?
    - No, no, basta così, devo sentire tanti altri colleghi. Grazie Ciao

    ... e su questi dati si costruiscono le analisi:shock:
    ... e poi ho visto tante percentuali ma pochi valori in €, come mai?:confuso:
    ciao
     
  4. immpittaro

    immpittaro Ospite

    :ok::ok: rilevazioni all'Italiana .....:sorrisone::sorrisone::risata:
     
  5. giuliano olivati

    giuliano olivati Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    a parte le battutine che fanno sempre sorridere (se volete sono cintura nera e vi sfido al bar, con il custode di immobilio come arbitro), a parte che "a non fare è sempre facilissimo criticare" (scusate ma era il mio turno :sorrisone: ), la rilevazione è condotta con un form online x tutti gli associati fiaip. il form, migliorabile ovviamente come tutte le umane cose ma molto dettagliato, viene poi elaborato in automatico con grafici e torte. il tutto viene poi validato dal dipartimento statistica dell'università di bologna, al quale si aggiungerà a breve la federico II di napoli. è una cosa che ha fiaip e solo fiaip, diciamo che a bergamo crediamo molto al progetto e gli diamo ampio risalto.

    e ora vai con gli sfottò :risata::risata::risata:
     
    A sylvestro piace questo elemento.
  6. sylvestro

    sylvestro Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Io invece vi ringrazio, ho apprezzato diverse vostre pubblicazioni e vi seguo ogni volta che posso.

    :applauso:
     
    A giuliano olivati piace questo elemento.
  7. immpittaro

    immpittaro Ospite

    Olivati, non sono sfottò ma devi dirmi se si può impostare uno studio su dati empirici fatti sulla base di valori citati verbalmente da colleghi a seconda dell'umore di quel giorno...
    Per esempio quartiere tal dei tali : nell'ultimo anno sono stati venduti i seguenti immobili ai seguenti prezzi..............fonte : rogiti stipulati. Gli altri metodi sono tutti passibili di smentita anche se comunque indicativi mai però veramente sicuri.
    E al giorno d'oggi si richiede una maggiore certezza e sicurezza dei dati di origine.:fiore:
     
    A Carlo Garbuio piace questo elemento.
  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao Giuliano,
    non ho fatto battutine, ho esposto in maniera leggera una modalità operativa molto diffusa, purtroppo, forse non lo sarà Bergamo ma a Treviso e nel Veneto sì, e te lo posso affermare con sicurezza per esperienza diretta.
    Per quanto riguarda "a non fare è sempre facilissimo criticare" non credo mi riguardi vista la mia continua disponibilità a partecipare al confronto e, se lo desideri, a mettere al servizio di tutti, anche del tuo osservatorio, la mia modesta esperienza. Come saprai sto partecipando all'avvio dell'Osservatorio Immobiliare Cerletti, il primo osservatorio immobiliare in Italia che cercherà di raccogliere i reali dati di mercato, sono allo studio diverse idee per la raccolta, archiviazione ed elaborazione dei dati ... si sta procedendo ad accreditamenti ... si stanno cercando COLLABORAZIONI.
    Sì, collaborazioni con tutti quanti possano contribuire ad una raccolta reale dei dati immobiliari quindi anche con la tua federazione e con le altre associazioni di categoria, ordini professionali ... TUTTI.
    Il problema non è dell'osservatorio FIAIP ma di tutti basta guardare come vengono considerati dalle fonti autorevoli.
    http://www.immobilio.it/f25/mercato-immobiliare-treviso-esempio-analisi-mediata-7821/
    battutine, sfottò ... non riduciamo il problema...
    Su queste analisi, informazioni, notizie i clienti si informano e poi vengono da noi. E' un problema serio che tocca TUTTI i professionisti del settore immobiliare.
    Nel frattempo ho visto che pure impittaro ti chiede risposte chiare e concrete ... quindi nè io nè lui avevamo lo spirito di fare battutine, stiamo cercando di capire e chiedendo spiegazioni concrete ...
    non ci saranno sfottò ma si attendono risposte chiare
    :stretta_di_mano::fiore:
     
  9. giuliano olivati

    giuliano olivati Membro Ordinario

    Privato Cittadino
     
    A housecrash piace questo elemento.
  10. housecrash

    housecrash Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ringrazio pure io per l'ottimo lavoro e le dichiarazioni non basate sui soliti luoghi comuni, ma su una presa di coscienza di quello che è il sentiment di mercato e vorrei ricordare che FIAIP Bergamo non è l'unica, ma è affiancata da Brescia e Varese quanto a oggettività nelle analisi di mercato (chissà perchè solo in Lombardia?).

    Continuate così :ok:
     
    A giuliano olivati piace questo elemento.
  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Caro Giuliano,
    non ho nessun motivo di dubitare sull'osservatorio FIAIP di Bergamo e non sto promuovendo osservatori migliori ma a Treviso ed in Veneto i miei colleghi mi dicono che questo è il modo di operare anche di FIAIP.
    Quello che io promuovo è una collaborazione con TUTTI, solo così, credo, potremmo pervenire all'Osservatorio Immobiliare migliore, senza presunzione e con molta umiltà, con vantaggi per tutto il settore immobiliare.

    L'obiettivo dell'osservatorio immobiliare FIAP è quello di indicare una tendenza? Allora Va bene così, varrà a fini statistici. Ma non speriamo di utilizzare i dati esposti (qualora ce ne fossero visto che come ho già detto ho visto solo percentuali) per valutazioni immobiliari e teniamo presente che quanto esposto viene letto dai clienti. Vedi te se interpretarla come critica gratuita, non è questa l'intenzione, sia chiaro. E' un consiglio poi ognuno fa come gli pare, ci mancherebbe.
    Ho visto il form e, come ho già segnalato in altre sedi, ha molti limiti e può essere migliorato, tutto qua, in funzione comunque degli obiettivi che ci si pone.
    ciao
    :fiore::stretta_di_mano:
     
  12. giuliano olivati

    giuliano olivati Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    leggi bene tutte le sezioni, i valori ci sono ma espressi x macrozone e non x quartieri. nessuno ha parlato di usarli quindi x valutazioni immobiliari, x quello c'è la ns editio maior, "osservatorio fiaip dei prezzi degli immobili di bergamo e provincia", con i 43 quartieri di bg e i 244 comuni della provincia. e anche lì precisiamo sempre che sono valori da interpretare sul singolo immobile secondo il metodo sintetico-comparativo.

    so che tu 6 critico in quanto "gli IVS e i comparabili ecc ecc", tuttavia ti invito a considerare che se ogni volta che pubblichiamo un articolo su uno dei ns osservatori tu fai da controcanto e sempre con la stessa canzone ("è tutto sbagliato tutto da rifare, son meglio gli IVS con i comparabili bla bla bla"), non aggiungi nessun contenuto informativo e magari stufi anche i ns 25 lettori di immobilio :sorrisone:

    quindi non parlare di fiaip bergamo e dei ns osservatori che non conosci, prenditela coi tuoi amici veneti se conosci il loro modus operandi (io ho molti dubbi che sia come tu lo descrivi, ma vedetevela voi), e vivi in pace :fiore:

    anche xk rischi di offendere me, il consiglio provinciale che presiedo, il comitato scientifico dell'osservatorio fiaip bergamo e direi anche fiaip in generale. e questo è inaccettabile. :disappunto:

    quando poi avrai prodotto il tuo osservatorio immobiliare carletti o come si chiama, mandami il link che ti darò un mio spassionato giudizio. :applauso:
     
  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mi sembra che hai interpretato troppo il mio pensiero e non hai guardato al contenuto.
    Ho esposto il mio pensiero liberamente ... ho chiesto chiarimenti specifici e non li ho avuti ... mi sono messo a disposizione con spirito critico e collaborativo, niente di più.
    non aggiungo contenuti informativi ... sicuro?
    Dici che stufo e offendo?
    Non è questa la mia intenzione, e allora mi scuso, cercavo solo un confronto costruttivo.
    tutto qua
    ciao
    :stretta_di_mano:
     
  14. immpittaro

    immpittaro Ospite

    Olivati devo dire che voi in FIAIP siete proprio noiosetti....date una visione dei risultati ottenuti per la ns professione a dir poco autocompiaciuta.....direi di guardarvi di più attorno e capire se in un paese dove l'intermediato è sceso al 45% si possa parlare di realtà di valori......al più il vs studio da una visione del 45 % della realtà italiana e anche in modo non basato su dati scritti e comparabili.
    Si comparabili come gli IVS perchè se in tutto il mondo evoluto si stanno adottando questo metodo magari ti dovresti chiedere il perchè noi si continui con metodi fai-da-te....:risata:
    Poi chiudo perchè comunque non è che me ne torni qualcosa in tasca....buon lavoro !
     
    A giuliano olivati piace questo elemento.
  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Alessandro, facciamo il passo successivo?
    Come possiamo migliorare?
    Cosa possiamo fare?
    Come potremmo rendere il mercato più trasparente e appetibile?
    e se trovassimo un modo per farci tornare in tasca qualcosa?
    ciao
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina