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Ilaria_flo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ciao a tutti, dalla planimetria risulta una finestra fatta a nord della stanza mentre dal vivo è a est.
È un appartamento al primo piano di un palazzo di 6 piani.
Domanda: essendo che devo fare il mutuo può crearmi problemi questa differenza tra planimetria e realtà della casa?
la devo far sanare prima della firma del preliminare? Nel preliminare è stato messo che la vendita è in base alla concessione del mutuo.
 

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ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Ciao Ilaria
Domanda: essendo che devo fare il mutuo può crearmi problemi questa differenza tra planimetria e realtà della casa?
Direi proprio di si, la planimetria catastale deve rispettare lo stato reale dei luoghi

la devo far sanare prima della firma del preliminare? Nel preliminare è stato messo che la vendita è in base alla concessione del mutuo.
Direi che è indispensabile che tu la faccia sistemare dal proprietario prima di proseguire l'acquisto.

Ho volutamente usato il termine sistemare e non sanare perchè non è detto che sia un abuso o irregolarità dal punto di vista urbanistico ma potrebbe essere solo un errata rappresentazione grafica.

Per accertarsi di questo e per capire quale strada intraprendere per regolarizzare questa difformità occorre un tecnico che prenda visione del progetto originario depositato in Comune.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Ciao a tutti, dalla planimetria risulta una finestra fatta a nord della stanza mentre dal vivo è a est.
È un appartamento al primo piano di un palazzo di 6 piani.
Domanda: essendo che devo fare il mutuo può crearmi problemi questa differenza tra planimetria e realtà della casa?
la devo far sanare prima della firma del preliminare? Nel preliminare è stato messo che la vendita è in base alla concessione del mutuo.
Assolutamente sanare e sarebbe meglio protocollare la pratica prima della perizia. Sono sanatorie in facciata, quindi bisogna che il tecnico incaricato faccia bene il proprio lavoro, può volerci più tempo di una normale sanatoria interna. In ultima analisi, ma è un problema del proprietario ed un pochino dell'agenzia, potrebbe essere insanabile.
 

Jan80

Membro Senior
Professionista
Dal punto di vista catastale non c'è bisogno di modificare la planimetria dato che non incide sulla rendita.
Il problema sarebbe se tale difformità riguardasse anche lo stato presente negli elaborati grafici allegati al progetto in Comune poiché si tratterebbe molto facilmente di un abuso edilizio che dovrà essere sanato prima dell'arrivo del perito.
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
Dal punto di vista catastale non c'è bisogno di modificare la planimetria dato che non incide sulla rendita.
non è una questione di iniquità della rendita
in #1 è indicato:
"dalla planimetria risulta una finestra fatta a nord della stanza mentre dal vivo è a est."
ossia difformità tra stato di fatto è la rappresentazione catastale, mentre il venditore deve dichiarare in sede di rogito la piena corrispondenza/conformità.

Va verificato se la finestra ad OVEST (no est) dello stato di fatto rispecchia o rispetta il titolo edilizio. E' il titolo edilizio il riferimento legittimo.
Se la posizione dovesse coincidere (finestra ad ovest), si dovrà rettificare la situazione catastale, in caso contrario ci si regola di conseguenza con l'ausilio di un tecnico in merito al da farsi.
La situazione peggiore sarebbe che titolo edilizio e catasto catastale coincidono (finestra a nord), mentre nello stato di fatto è ad ovest > implica difformità del prospetto

potrebbe essere che tutto il condomnio abbia difformità simili. prova a vedere se le finestre sono così anche negli altri piani
se non vi sono anche altre finestre, ad ovest, si entra anche in una lesione del decoro :^^:
 
Ultima modifica:

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Dal punto di vista catastale non c'è bisogno di modificare la planimetria dato che non incide sulla rendita.
assolutamente sbagliato
il venditore deve dichiarare in sede di rogito la piena corrispondenza/conformità.
Questo è giusto anche se poi firmando le planimetrie allegate all'atto anche l'acquirente avalla tale dichiarazione.

potrebbe essere che tutto il condomnio abbia difformità simili. prova a vedere se le finestre sono così anche negli altri piani
E' sicuramente una cosa da verificare ma ......
Come potrebbe essere che tutto il resto del fabbricato ha le finestre sullo stesso lato e bla bla bla

In questi casi l'unica certezza la può dare l'accesso agli atti, ovvero il progetto originario ed eventuali varianti.

Si possono fare ipotesi all'infinito ( potrebbe esserci bisogni di fare una pratica urbanistica in sanatoria come potrebbe bastare ripresentare la planimetria per esatta rappresentazione grafica richiamando il progetto .....)

Non si può dare nulla per scontato e nessun tecnico farà mai qualsiasi cosa (sanatoria/accatastamento ... pizza e fichi ...) senza aver verificato e individuato il problema.
 

elisabettam

Membro Senior
Agente Immobiliare
assolutamente sbagliato

Questo è giusto anche se poi firmando le planimetrie allegate all'atto anche l'acquirente avalla tale dichiarazione.


E' sicuramente una cosa da verificare ma ......
Come potrebbe essere che tutto il resto del fabbricato ha le finestre sullo stesso lato e bla bla bla

In questi casi l'unica certezza la può dare l'accesso agli atti, ovvero il progetto originario ed eventuali varianti.

Si possono fare ipotesi all'infinito ( potrebbe esserci bisogni di fare una pratica urbanistica in sanatoria come potrebbe bastare ripresentare la planimetria per esatta rappresentazione grafica richiamando il progetto .....)

Non si può dare nulla per scontato e nessun tecnico farà mai qualsiasi cosa (sanatoria/accatastamento ... pizza e fichi ...) senza aver verificato e individuato il problema.
Infatti potrebbe essere una difformità di prospetti e quindi la sanatoria dovrebbe essere fatta dal condominio e non dal singolo
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
ARIDANGHETE!!
eppure non è difficile da capire.

Perchè dare per scontato che bisogna fare una sanatoria?
E se fosse che il tecnico quando ha presentato la planimetria riferita all'ultimo titolo edilizio presentato si era fatto due grappini di troppo sbagliando a disegnare la posizione della finestra che facciamo?

Oltre a far disintossicare il tecnico ....
Facciamo la sanatoria? o una semplice rettifica catastale?
 
Ultima modifica:

elisabettam

Membro Senior
Agente Immobiliare
ARIDANGHETE!!
eppure non è difficile da capire.

Perchè dare per scontato che bisogna fare una sanatoria?
E se fosse che il tecnico quando ha presentato la planimetria riferita all'ultimo titolo edilizio presentato si era fatto due grappini di troppo sbagliando a disegnare la posizione della finestra che facciamo?

Oltre a far disintossicare il tecnico ....
Facciamo la sanatoria? o una semplice rettifica catastale?
perché succede molto spesso. Se tutto il condominio ha prospetti diversi dal progetto depositato in comune, va fatta sanatoria in tutto il condominio
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Per quale motivo?
Sul fatto che la consistenza sia la stessa ed ai fini meramente fiscali la rendita non cambia ti sfugge un elemento determinante ed essenziale ai fini della validità di un atto,
diciendo che non serve aggiornare la planimetria (sanando o rettificando) dici una cosa errata.

Cito le disposizioni
dal giorno 1 luglio 2010, gli atti pubblici e le scritture private autenticate che hanno per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti,ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere – a pena di nullità -oltre alla identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.


Se tutto il condominio ha prospetti diversi dal progetto depositato in comune, va fatta sanatoria in tutto il condominio
Ver Sempre se.....
ma potrebbe essere che si sia sbagliato il tecnico nel rappresentare graficamente la finestra .... Quindi vale sempre quanto prima esposto ed evito di ripetere.


Io per tagliare la testa al toro la sanatoria gliela farei fare a priscindere così finiamo col ripetere le stesse cose siamo andati in loop 🙈 :)
 

Jan80

Membro Senior
Professionista
Sul fatto che la consistenza sia la stessa ed ai fini meramente fiscali la rendita non cambia ti sfugge un elemento determinante ed essenziale ai fini della validità di un atto,
diciendo che non serve aggiornare la planimetria (sanando o rettificando) dici una cosa errata.

Cito le disposizioni
dal giorno 1 luglio 2010, gli atti pubblici e le scritture private autenticate che hanno per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti,ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere – a pena di nullità -oltre alla identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Decisamente non serve se il problema riguardasse solo il catasto, conosco bene l'art. 29 della Legge 52/1985, ma lo si dovrebbe citare nella sua forma completa:

Legge 52/1985 ha scritto:
Art. 29.

Negli atti con cui si concede l'ipoteca o di cui si chiede la
trascrizione, l'immobile deve essere designato anche con
l'indicazione di almeno tre dei suoi confini.
1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra
vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo
scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia'
esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono
contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullita',
oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie
depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli
intestatari, della conformita' allo stato di fatto dei dati catastali
e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia
catastale
. La predetta dichiarazione puo' essere sostituita da
un'attestazione di conformita' rilasciata da un tecnico abilitato
alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della
stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari
catastali e verifica la loro conformita' con le risultanze dei
registri immobiliari.
1-ter. Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate
in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della
conformita' allo stato di fatto dei dati catastali e delle
planimetrie, ovvero dell'attestazione di conformita' rilasciata da un
tecnico abilitato non siano dipese dall'inesistenza delle planimetrie
o dalla loro difformita' dallo stato di fatto, l'atto puo' essere
confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo,
redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi
omessi. L'atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente
a quello cui si riferisce, ai sensi dell'articolo 10, comma 3, del
decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23.

Come vedi è la stessa norma che va a specificare che quanto rappresentato in planimetria possa non ricalcare pedissequamente quanto presente nella realtà, essendo la conformità catastale inerente alla planimetria direttamente legata all'obbligo di una sua ripresentazione che scatta quando vi siano interventi o difformità tali da incidere sulla rendita. Questo è già stato chiarito in più occasioni negli ultimi 10 anni, in particolare invito a leggere la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 2/2010. Il fatto che la medesima circolare chiarisca che il Catasto accetti anche variazioni catastali inerenti modifiche irrilevanti ai fini della determinazione della rendita non significa che lo si debba fare, tantomeno che questo sia obbligatorio.

Tornando al caso specifico è evidente che lo spostamento della finestra in oggetto non determini una modifica della rendita, quindi si apre anche la possibilità che l'intervento in questione sia stato legittimato da pratica edilizia e che il tecnico, giustamente, non abbia presentato una variazione catastale a fine lavori poiché non dovuta (oltre chiaramente all'ipotesi grappino che non è decisamente da sottovalutare!).

Io per tagliare la testa al toro la sanatoria gliela farei fare a priscindere così finiamo col ripetere le stesse cose siamo andati in loop 🙈 :)

Spero decisamente di no:risata:
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
si apre anche la possibilità che l'intervento in questione sia stato legittimato da pratica edilizia e che il tecnico, giustamente, non abbia presentato una variazione catastale a fine lavori poiché non dovuta (oltre chiaramente all'ipotesi grappino che non è decisamente da sottovalutare!).
Dalle nostre parti funziona in questo modo
Se un tecnico presenta una pratica urbanistica qualunque essa sia in Municipio alla quale seguirà fine lavori (sempre che non sia in sanatoria),
lo step successivo è il DOCFA con la variazione catastale.

Comunque tutte le ipotesi e le varie disquisizioni sulle normative e bla bla vari, riconducono sempre alla stessa stradetta strada da percorrere INDISPENSABILE

ovvero L'accesso agli atti.

Dubito che un perito di banca possa passar sopra ad una difformità che, a mio modesto pensiero, non è poi cosi irrilevante come nel caso specifico.


Che dire ......
 
Ultima modifica:

Agenzia Castello

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Assolutamente sanare e sarebbe meglio protocollare la pratica prima della perizia. Sono sanatorie in facciata, quindi bisogna che il tecnico incaricato faccia bene il proprio lavoro, può volerci più tempo di una normale sanatoria interna. In ultima analisi, ma è un problema del proprietario ed un pochino dell'agenzia, potrebbe essere insanabile.
Dipende, se nel progetto è dove è realmente non serve una sanatoria, va solo aggiornata la planimetria, già successo che la casa corrispondeva ai progetti ma si sono dimenticati la finestra, non c'era la porta della cucina, han segnato portafinestra ed era una finestra o il contrario, in questi casi non serve una sanatoria.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Dipende, se nel progetto è dove è realmente non serve una sanatoria, va solo aggiornata la planimetria, già successo che la casa corrispondeva ai progetti ma si sono dimenticati la finestra, non c'era la porta della cucina, han segnato portafinestra ed era una finestra o il contrario, in questi casi non serve una sanatoria.
Si esatto, non ho scritto fare una sanatoria, ma sanare, aggiustare, sistemare, ciao.
 

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