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  1. compressione

    compressione Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Due miei clienti hanno un patrimonio di 40 immobili fra case e ville che danno in affitto.

    Se si mettessero in regola pagherebbe sui 44% di tasse (che è tantissimo rispetto agli altri paesi europei dove la tassazione è sui 20%)

    Volevo sapere siccome loro non hanno spese (che si potrebbero alzare nei bilanci), secondo voi conviene farli fondare una società immobiliare oppure rimanere privati?
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    A occhio ti direi di si, però per queste cose ci vuole un commercialista con gli attributi che calcoli i costi generali per la manutenzione e in base a quanto la società detrarrebbe dal fatturato affitti calcola gli utili e la tassazione.
    Altro aspetto da tenere in considerazione è l'aspetto fiscale del conferimento immobili nel capitale sociale che comporta un atto notarile e imposte che potrebbero inficiare i benefici a breve termine.
     
  3. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Caro compressione, non è un quesito di facile risposta.

    Con un patrimonio così alto, sarei tentato di verificare la possibilità di costituire una società.

    Ad oggi gli affitti dei tuoi clienti generano un redditto, che non è e non può essere controbilianciato da costi. Peraltro quando si chiama un imbianchino un idraulico o un elettricista un muratore l'IVA richiesta diviene un costo secco, e pertanto a volte può essere non richiesta, rivalendosi pericolosamente sull'inquilino. Giusto?

    La tassazione dei privati poi è a scaglioni, e mi sa che il tuo cliente è al massimo, rendendo antieconomico ogni ulteriore investimento immobiliare se non per mettere in cassaforte i risparmi, ma non certo per generarne un reddito.

    La costituzione di una società permetterebbe al cliente di avere la possibilità di crearsi dei costi ogni fattura andrebbe ad essere un costo d'esercizio, e l'IVA versata diverrebbe partita di giro.

    A meno che, mi sembra di intuire, gli immobili non siano tutti abitativi, allora gli affitti relativi essendo esenti da IVA, creerebbero una perenne IVA a credito per il cliente.

    L'unico modo poi vero di abbattere i costi in una società immobiliare è quella di far ricorso al leeasing acquistando immobili. Ma questa forma di finanziamento è prevista solamente per immobili ad uso commerciale, uffici negozi e capannoni.

    Altra cosa negativa della società è che l'immobile una volta intestato ad una società, nel caso di rivendita, va a causare un grosso utile per la stessa, e ne consegue una grossa tassazione.

    Per contro si sa di che morte si muore. La tassazione per una società è in percentuale a prescindere dall'importo del fatturato

    Consiglia al tuo cliente di valutare la possibilità di una formula societaria, (dipende molto anche dall'età, se è sposato se ha figli) andando dal suo fiscalista e chiedendogli una sorta di simulazione fiscale e di relativi costi/benefici

    Il tutto poi decadrebbe nel caso in cui passasse la c.d. cedolare secca ossia il 20% fisso in caso di redditi derivante da affitti, che verrebbero equiparati a quelli da capitale. Ma chi lo sa !

    Ultima cosa in caso in cui si fa una società questa deve lavorare, deve essere attiva, ossia fare operazioni, se si fa un mero contenitore di immobili potrebbe essere utile la costituzione della c.d. società di comodo che hanno obblighi e fiscalità più leggere.

    Comunque il fiscalista sarà in grado di dare le esaudienti spiegazioni al tuo cliente.
     
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  4. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    L'potesi della società familiare?
    Pochi la prendono in cosiderazione, non ne sono al corrente me ne sento parlare spesso.
    Ripeto è un idea per stimolare chi ne sa a rispondere.
    Ciao Roby.
     
  5. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Vi sono diversi tipi di società, come sapete benissimo, ma quella che ti permette di "lavorare" meglio è una società di capitali una s.r.l. Nel nostro caso specifico, ppotrebbe essere utile anche una s.a.s. in quanto meno costosa. La s.r.l. mette al riparo i soci e gli amministratori dall'aggressione dei creditori nei confronti del patrimonio personale, mentre una società di persone mette a rischio tale patrimonio. Nel nostro caso specifico, non mi sembra il caso di costituire una s.r.l. ma basterebbe una s.a.s. che diverrebbe un contenitore di immobili.

    La società familiare non la conosco, ma se conviene ben venga, basta che mi dia la possibilità di scaricare i costi e di crearne di nuovi (sia quelli esistenti, che eventualmente costi futuri).
     
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  6. compressione

    compressione Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Per quanto riguarda la s.a.s. ci sono requisiti per aprirla e qual'è la tassazione sugli utili?
     
  7. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Compressione, mi sono diplomato ragioniere nel 1983!!! :risata: :risata:

    Pensa che non ho ancora capito quanto pago io di tasse in % con una s.r.l tra irap ires balzelli e gabelle, ente bilaterale ica tarsu.

    Comunque se non ricordo male la s.a.s. era meno tassata della s.r.l, però prendilo con le molle
     
  8. compressione

    compressione Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ma cmq meno del 44% di un privato... Considera che 40 x 800 = 24000 sono parecchi soldi al mese quindi anche piccole percentuali valgono la creazione.. Cmq chiedo ad un commercialista..
     
  9. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Senz'altro chiedilo ad un commercialista, ma non guardare solo la tassazione in percentuale, non è l'unico valore di riferimento.

    1) Le società immobiliari (parlo solo di s.r.l. perchè ne curo una) sono soggette agli studi di settore
    2) Il compenso del commercialista lievita
    3) Devi procedere alla fatturazione istituire un conto corrente dedicato, fare la prima nota, elenco clienti e fornitori, puoi registrare i contratti d'affitto esclusivamente on line
    4) Ricorda che gli immobili quando sono in pancia ad una società vanno in ammortamteo in 30 anni, dopo un po' li avrai a bilancio a valori bassi quindi grandi plusvalenze in caso di rivendita.

    La s.r.l che curo io paga più o meno il 40/42% di tasse, l'unico gioco, che poi gioco non è, è la creazione di costi, quindi acquisti in leasing, e compensi agli amministratori e tutto fatturato!
     
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  10. compressione

    compressione Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi praticamente fare una SRL non conviene...

    Però se si fanno lievitare le spese che so do uno stipendio ad uno dei due proprietari, la tassazione è solo sugli utili?
     
  11. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Esattamente, la società meno utili fa.... ;)
     
  12. compressione

    compressione Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma praticamente che controlli ci sono, sull'effettivo utile. Cioè per assurdo posso fare anche sempre lavori che facciano andare a zero gli utili
     
  13. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Questo quanto trovato in merito all'impresa familiare( in tema fiscale), ricordo che un notaio mi disse che uno dei vantaggi ti tale impresa è che i beni in essa presenti non sono attaccabili dal fisco.


    La materia è trattata dall'art. 5 comma 4 del TUIR, nel quale è stabilito che il reddito imponibile dell'impresa familiare sia dichiarato unicamente dal titolare dell'impresa stessa, che a propria volta non può imputare ai collaboratori familiari una quota di reddito complessivamente maggiore del 49%. Questa quota non ha quindi la natura di un costo del lavoro da portare in deduzione dal reddito, ma di un utile da ripartire.

    Sempre ai fini delle imposte dirette, anche le eventuali plusvalenze derivanti dalla cessione dell'impresa familiare devono essere ripartite tra il titolare e i familiari.

    Nel caso di recesso di un collaboratore familiare dall'impresa, la somma liquidatagli, corrispondente a plusvalenze ed incremento del valore di avviamento tra l'inizio e la fine della sua collaborazione, non è tassabile in capo allo stesso, ma contestualmente non può essere dedotta dal reddito imponibile dell'impresa.
     
    A il Custode e Maurizio Zucchetti piace questo messaggio.
  14. compressione

    compressione Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma mi hanno detto che hanno pure un negozio che vende case altrui tipo Tecnocasa..

    Non si può escogitare niente?
     
  15. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Manda i tuoi clienti da un commercialista :ok:
     

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