Formula del pre-contratto per evitare l'annullamento del preliminare di preliminare

[lami]

A mio parere troppo confusa, poco trasparente.

Fossi in te farei due moduli distinti, lo preferirei, crea una confusione enorme quell'opzione.
.......

Direi che hai ragione sul fatto che forse è meglio fare due moduli separati.

inoltre hai citato fuori posto il 1337, a mio parere.

in effetti lo avevo letto non mi ricordo nel post di chi .....

La parte del precontratto è veramente confusa. Nel pre contratto non si dice cosa accade dopo alle cifre messe a caparra penitenziale, lo dicono i contratti cosa accade dopo, quindi nel precontratto tu specifica solo le penali, una rappresentta dalla penitenziale, l'altra è invece nei tuoi confronti (quella che seroli chiama convenzione) in atto a parte.

credo che seguirò il tuo consiglio e correggerò quella parte

Inoltre devi farle accettare la penitenziale come corrispettivo del recesso per LIMITARE il danno.

Io direi da rivedere.

Per quanto riguarda la penale non è insito nel termine penitenziale la tipologia del corrispettivo del recesso?
Art. 1386 Caparra penitenziale
Se nel contratto � stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.
In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.

oppure ho capito male e ti riferisci ad altro?

Per quanto riguarda la penale nei miei confronti come dicevo nel post precedente
Contestualmente alla firma della proposta, il proponente firmerà un impegno verso l'agenzia in caso di inadempimento contrattuale, che sarà chiaramente diverso a seconda del tipo di scelta e della fase contrrattuale nella quale eventualmente avvenga

ma questa è un'altra storia .....
ci penserò domani .........

 

[jrogin]

Ho avuto il piacere di leggere la proposta di Oris, ancora non l'ho studiata a fondo, ma la cosa che mi piace è che con essa non si compra ne' si vende nulla, ne' si promette di comprare o di vendere nulla, si mettono sulla carta i dati essenziali per la futura compravendita, lasciando alle parti la libertà di recedere per qualsivoglia motivo pagando una "penale" alla parte adempiente (caparra penitenziale) ed una penale all'agenzia (anchi'io concordo sul 100%).
Naturalmente il recesso per giusta causa non produrrà pagamento di penali.
L'unico dubbio che ho è appunto sul determinare quando è giusta causa.
Nella proposta di Oris, mi sembra ben chiarito il discorso sulla regolarità urbanistica, ma non su quello delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli che dovranno essere assenti al momento del rogito.
Faccio un piccolo esempio: Prezzo 300, deposito fiduciario/caparra penitenziale 20, poi al preliminare confirmatoria 80, al rogito 200.
Se in questo esempio, tra la proposta ed il preliminare mi accorgo che sull'immobile non c'è solo, ad esempio, un ipoteca di primo grado per un mutuo (cosa comune), ma anche due,tre o quattro iscrizioni per cause in corso o ingiunzioni varie, e la parte acquirente si rifiuta di fare il preliminare per non mettere a rischio altri 80, in questo caso limite, perde la caparra penitenziale avendo prima scritto che tutto doveva essere libero al momento del rogito, oppure potrebbe essere considerata giusta causa e non peredere nulla?

Ad ogni modo complimenti Oris, perchè l'impianto è ottimo. e grazie per averla messa a disposizione.

PS (adesso scusatemi ma la padrona mi chiama a cena.)

 

[Seroli]

Non ho capito dove ho sbagliato/messo male....oh, ditemelo senza problemi.....ovviamente.

XLami: Oris ti dice di mettere "accettata espressamente.....ecc....ecc....." perchè la proposta altrimenti è unilaterale e non reciproca......non per la penitenziale in se', ma per la "direzionalità della proposta", diciamo cosi'.

xJrogin: ...e facciamola una visurina prima di fare una proposta.....cosi' siamo piu' sicuri.....a tutto non si puo' riparare.....

 

[Oris]

L'accetttare espressamente la penitenziale come corrispettivo del recesso LIMITA il danno e deve esser acettata dalle parti come tale, altirmenti la penitenziale in se NON limita il danno ma come la confirmatoria, è solo parte del risarcimento ricavabile, infatti si possono chiedere i danni emergenti ecc..

 

[Seroli]

Oris, ma perchè hai usato la penitenziale e non "la definizione preventiva del danno"?

 

[Oris]

Perchè è stata una evoluzione... la penitenziale è un rimasuglio della prima proposta che feci nel 2003 (già con questi intenti) poi il cliente vuole sentire CAPARRA:

 

[Seroli]

ma ora continui a usare caparra penitenziale vero?

 

[jrogin]

xJrogin: ...e facciamola una visurina prima di fare una proposta.....cosi' siamo piu' sicuri.....a tutto non si puo' riparare.....

Certo Seroli, hai ragione una visurina andrebbe fatta, anche se non sempre è possibile farla immediatamente prima della proposta, comunque ribadisco hai ragione, avremmo già un primo profilo del venditore anche se non definitivo

 

[Umberto Granducato]

NOn ve lo dirò mai

Soffrire.

Mai dare il pesce, ma insegnare a pescare!

Susu!

Il pesce ormai è puzzolente!

Io non soffro: lavoro con proposte diverse, con caparra confirmatoria, che NON sono nulle. Se c'è la possibilità di migliorare e di evolversi la cosa è utile, ma non possiamo nemmeno stare qua degli anni a dirci le stesse cose.Il precontratto è interessante, ma non è l'unico modo di lavorare e non abbiamo nemmeno la certezza che non abbia zone d'ombra.
I principi e le valutazioni sono chiare: passiamo alla pratica..

Susu!

 

[Umberto Granducato]

Non ho capito dove ho sbagliato/messo male....oh, ditemelo senza problemi.....ovviamente.

XLami: Oris ti dice di mettere "accettata espressamente.....ecc....ecc....." perchè la proposta altrimenti è unilaterale e non reciproca......non per la penitenziale in se', ma per la "direzionalità della proposta", diciamo cosi'.

xJrogin: ...e facciamola una visurina prima di fare una proposta.....cosi' siamo piu' sicuri.....a tutto non si puo' riparare.....

Si riferivano al 1337 al posto del 1329. credo....