Giardino Villette bene comune non censibile

[brina82]

Sentite questa. In una esecuzione immobiliare il proprietario acquistò tutto il compendio, costituito da un edificio composto da 2 appartamenti, e giardino denominato BCNC, acquisto effettuato con mutuo (dunque iscrizione ipotecaria).

Nel tempo, questo terreno, assai ampio, fu frazionato in diverse aree urbane, in parte alienate ad un costruttore, che ha realizzato una palazzina e venduta, in parte rimaste intorno all'edificio, quindi ancora di proprietà dell'esecutato.

Ora, uno degli appartamenti originari è oggetto di esecuzione immobiliare, ma dato che si è scoperto essere abusivo, dalla vendita all'asta il creditore non uscirà soddisfatto...

A mio avviso un buon avvocato del creditore riuscirebbe a dimostrare che quel pezzo di terreno alienato al costruttore, ha ancora ipoteca in quanto BCNC del terreno originario... Dal mio punto di vista il Notaio ha commesso una leggerezza a trasferire quel pezzo di terreno, ma magari mi sbaglio.

Potrebbe succedere un macello inaudito.

 

[marcanto]

questo terreno, assai ampio, fu frazionato in diverse aree urbane, in parte alienate ad un costruttore, che ha realizzato una palazzina e venduta,

Dal mio punto di vista il Notaio ha commesso una leggerezza a trasferire quel pezzo di terreno, ma magari mi sbaglio.

dipende da se iscrizione ipotecaria contempla solo l'immobile oppure in essa è contemplata anche il BCNC.
Presumo che il notaio prima di rogitare abbia fatto una ispezione ipotecaria, se l'ipoteca era in essere anche sul BCNC di sicuro non avrebbe rogitato.
Se invece era in essere l'ipoteca sul BCNC ed ha rogitato, allora è come indichi "ha commesso una leggerezza"
ma sarebbe meglio dire una c*ZZ**TA

 

[brina82]

dipende da se iscrizione ipotecaria contempla solo l'immobile oppure in essa è contemplata anche il BCNC.
Presumo che il notaio prima di rogitare abbia fatto una ispezione ipotecaria, se l'ipoteca era in essere anche sul BCNC di sicuro non avrebbe rogitato.
Se invece era in essere l'ipoteca sul BCNC ed ha rogitato, allora è come indichi "ha commesso una leggerezza"
ma sarebbe meglio dire una ******TA

Il BCNC non si può interrogare, nè da visura catastale, nè ipotecaria, proprio per sua natura, e in ogni caso non si può iscrivere ipoteca su un BCNC.

Ma se poi diventa area urbana diventando sub. 501 ad esempio, allora puoi interrogarlo ma non ti esce nulla...

Tuttavia è quasi come il caso di un sub. che presenta ipoteca ma cambia nome: se lo interroghi sembrerebbe pulito, ma in realtà l'ipoteca ancora c'è. C'è ma non si vede.

A mio avviso il Notaio si sarebbe dovuto accorgere dell'inghippo, dall'atto di provenienza.

Mi spiego meglio. Tizio possiede 3 sub.: 1 e 2 sono gli appartamenti; sub. 3 è il giardino comune ad entrambi, ovvero il BCNC.

Tizio vende a Caio un appartamento, poniamo il sub. 1, che Caio acquista con mutuo; la banca iscrive ipoteca solo sul sub. 1 ovviamente, e nell'atto di mutuo è indicato che viene ipotecato l'appartamento di cui al sub. 1 nonchè tutte le eventuali pertinenze, eventuali aree condominiali ecc., ovvero tutto ciò che può essere connesso al sub. 1.

Il Notaio iscrive ipoteca solo sul sub. 1, pertanto, interrogando il sub. 3, questo risulterebbe pulito...

Ma in realtà non è così, perchè se così fosse, allora i proprietari del BCNC per assurdo potrebbero trasformare il giardino in area urbana, alienarla tutta a terzi senza che gli immobili avessero più il passaggio, con notevole danno nei confronti del creditore di Caio!

 

[Sonny1976]

Allora ho trovato un altro documento.
Dopo cancellazione diritti di superficie sembra esserci anche documento di un geometra con già il mappale 6201 partizionato.quindi immagino serve un altro atto notarile per passare da uso esclusivo a piena proprietà quanto oggi è bene comune del condominio. Puo essere?

 

[brina82]

Allora ho trovato un altro documento.
Dopo cancellazione diritti di superficie sembra esserci anche documento di un geometra con già il mappale 6201 partizionato.quindi immagino serve un altro atto notarile per passare da uso esclusivo a piena proprietà quanto oggi è bene comune del condominio. Puo essere?

Te lo ripeto. Devi farti dare l'elaborato planimetrico, e visto che ci sei anche l'elenco subalterni.

Il tutto deve essere congruente con la planimetria catastale della villetta che ti interessa.

Dopodiché, quando saranno chiare queste carte, si potrà capire il da farsi.

 

[marcanto]

Il BCNC non si può interrogare, nè da visura catastale, nè ipotecaria, proprio per sua natura, e in ogni caso non si può iscrivere ipoteca su un BCNC.

In effetti hai ragione, poi essendo un bcnc risulta implicitamente collegato alle unità . Ne discendente che il mutuo sull'unità abitativa contempla implicitamente anche il bcnc .
In questo contesto solo la banca potrebbe avanzare pretese......... diverrebbe un argomento molto articolato anche perché essendo un bcnc e' notoriamente privato di rendita almeno in termini catastali e non commerciali.
Insomma diverrebbe un contenzioso arduo da impaginare

 

[brina82]

In effetti hai ragione, poi essendo un bcnc risulta implicitamente collegato alle unità . Ne discendente che il mutuo sull'unità abitativa contempla implicitamente anche il bcnc . In questo contesto solo la banca potrebbe avanzare pretese......... diverrebbe un argomento molto articolato anche perché essendo un bcnc e' notoriamente privato di rendita almeno in termini catastali e non commerciali. Insomma diverrebbe un contenzioso arduo da impaginare

Esattamente. Se la banca sa il fatto suo, o meglio, gli Avvocati (aiutati da tecnici in gamba), potrebbe fare qualche azione nei confronti della palazzina a fianco, appartenente ad altre persone estranee (che purtroppo sarebbero solo vittime di sta storia).

Tuttavia penso che è raro che ciò possa accadere.

 

[marcanto]

il problema sarebbe molto complesso......significherebbe che l'edificio eretto sul terreno che prima era bcnc non si sarebbe potuto proprio creare, partendo addirittura dal rogito di alienazione di detto terreno.
La banca di sicuro ne potrebbe ricavare un ritorno economico in termini di risarcimento, almeno quello, tolte eventualmente le spese legali e annessi.

Di sicuro sarebbe un contenzioso interessante, intrigante, per Avv. e come tecnico sarei molto stimolato nell'intervenire e prenderne parte

 

[brina82]

il problema sarebbe molto complesso......significherebbe che l'edificio eretto sul terreno che prima era bcnc non si sarebbe potuto proprio creare, partendo addirittura dal rogito di alienazione di detto terreno. La banca di sicuro ne potrebbe ricavare un ritorno economico in termini di risarcimento, almeno quello, tolte eventualmente le spese legali e annessi. Di sicuro sarebbe un contenzioso interessante, intrigante, per Avv. e come tecnico sarei molto stimolato nell'intervenire e prenderne parte

Esatto, anche a me stimolerebbe un sacco.

Si potrebbe scatenare un casino inenarrabile.

 

[brina82]

Considera che in qualche modo già la cosa è stata avvalorata.

Ho semplificato un sacco, per farla facile, ma considera che in questo caso che mi è capitato, vi è stato il pignoramento della sola abitazione, senza il terreno circostante, che non è più BCNC ma area urbana (la parte alienata, su cui sorge la nuova palazzina, è stata venduta anch'essa come area urbana, quindi queste 2 aree urbane derivano dal frazionamento di quel BCNC originario).

Per non mandare all'asta un immobile privo di passaggio, il creditore ha integrato il pignoramento, inserendo anche l'area urbana intorno, appartenente anch'essa all'esecutato...

Pertanto, già è riconosciuto il fatto che l'area intorno presenta ipoteca... Di fatto anche se non compare da nessuna parte!