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  1. Hula

    Hula Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buon pomeriggio:D, seguo questo utilissimo forum da qualche settimana ed oggi ho deciso d'intervenire attivamente, perchè vorrei comprendere, con il vostro aiuto, quali sono i passi giusti da compiere per arrivare "tranquilli" e "sereni" al rogito ed avere un'idea di massima delle spese da sostenere.

    Premessa: io e mio marito avremmo già individuato un immobile di nostro interesse, ma non siamo giunti ancora alla fatidica proposta perchè amo vederci chiaro prima.

    Vi sintetizzo in 4 passaggi cosa ho capito, grazie al forum ed altre fonti:

    A) prima di iniziare il "pellegrinaggio", chiarirsi le idee su quanto si può spendere, non limitandosi al solo "otterrò oppure no il mutuo??", ma considerando l'impatto della rata sul nostro reddito mensile e chiedere una pre delibera alla banca a cui intendiamo rivolgerci;

    B) Trovato l'immobile che soddisfa le nostre aspettative, prima di presentare proposta d'acquisto far visionare l'immobile e la documentazione ad un tecnico di fiducia; dopodichè, se le verifiche ci soddisfano, presentare proposta d'acquisto, inserendo l'utilissima clausula sospensiva "salvo accettazione mutuo per euro XX"..e qui sorgono le mie prime domande:
    -proposta che è preferibile far visionare ad un avvocato oppure no?
    -vanno inserite in questa sede eventuali richieste, come ad esempio riparare porta che alla visita risultava essere rotta?
    -che uscite comporta la presentazione della proposta d'acquisto oltre l'assegno circolare intestato al venditore?..e poi cosa non deve mancare per rivedere l'assegno nel caso in cui il mutuo per l'importo XX non fosse deliberato?

    C) una volta accettata la proposta di acquisto, questa diviene preliminare oppure si può procedere a nuova scrittura che può essere privata oppure davanti al notaio, nel caso di scrittura tra privati (proposta d'acquisto precedente oppure nuovo documento) questo va registrato entro 20 gg dall'acquirente al costo di 200 euro circa e va consegnata una caparra al venditore...e qui:
    - di che %?
    - l'agente, essendoci la famosa clausula sospensiva, riceverà la provvigione al rogito, giusto?

    D) infine giunti al rigito, le spese ultime da sostenere saranno:
    - notaio, compenso atto di compravendita+atto mutuo+IVA?
    - agente, provvigione+IVA?
    - venditore, residuo prezzo pattuito + IVA?
    - imposte di registro, ipotecaria, catastale, di bollo, di trascrizione e..?


    Sicuramente avrò dimenticato qualcosa e mi scuso per il lungo post:confuso:, ma preferisco chiedere prima di combinare guai e rimetterci risparmi fatti con tanta fatica.

    Grazie in anticipo a tutti coloro che vorranno rispondere:).
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A) Ok.

    B)
    Se aspettate le verifiche, l'appartamento ve lo ritrovate venduto quando sarete pronti...
    Fate una proposta condizionata alla conformità catastale ed urbanistica.

    Dipende da voi.

    Certo. Tutto quello che ritenete di volere e che sia necessario va inserito in proposta d'acquisto.

    L'assegno di caparra può essere tranquillamente bancario. Solo al rogito necessitano assegni circolari.

    Che la clausola sia scritta bene.

    Io sono sempre a favore del preliminare.

    Dipende dalle vostre possibilità e da quanto mutuo dovete fare.

    L'agente ha per legge il diritto di incassare al preliminare (anzi all'accettazione della proposta, ma se c'è una clausola sospensiva ovviamente il pagamento slitta...). Si possono concordare cose diverse.

    Se il venditore è una società si pagherà l'IVA sul prezzo intero.

    Se il venditore è un privato si paga la tassa di registro sulla rendita catastale.
    Il tutto più le varie tasse, tassine, tassette...
     
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  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    e tassacce!
     
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  4. Hula

    Hula Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie Bagudi:ok:..per capire:confuso::

    Quindi oltre la clausula sospensiva mutuo far inserire anche questa? E poi durante la lunga attesa approvazione mutuo far fare le seguenti verifiche?

    Allora direi proprio di si:sorrisone:.


    Perfetto, pensavamo di dover attendere il preliminare vero e proprio..anche perchè manca ancora rivestimento cucina, 2 box doccia, porta interna da sostituire..insomma ci sono diverse cose da precisare.


    L'agente ci ha parlato di assegno circolare..dobbiamo preoccuparci?

    Saresti così gentile da farmi un esempio di clausula scritta bene:domanda:


    Capito.

    Diciamo che se il venditore non é disposto a trattare molto, e tira da questa parte, circa 87%:shock:.


    La questione è sempre la stessa, in linea teorica la banca ci ha detto che siamo mutuabili (passatemi il termine), ma non avendono la certezza assoluta non vogliamo trovarci a dover dare quasi 7500 euro all'agente e non avere niente in mano.

    Si il venditore è una società, non un privato, ecco perchè ho parlato di IVA e non d'imposta di registro.

    Vi chiedo una cosa, so che per voi risulta difficile da quantificare..ma supponendo un prezzo di vendita di 200.000 euro, le tasse, tassine tassette in linea teorica a quanto potrebbero ammontare?
    Noi per tutto, notaio, agenzia, IVA e co. abbiamo considerato circa il 10% del prezzo pattuito, percentuale +/- corretta o da rivedere?
     
  5. Hula

    Hula Membro Junior

    Privato Cittadino
    Sono proprio d'accordo con te:applauso:.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  6. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La proposta subordinata al mutuo dovrebbe contenere come minimo l'importo da richiedere e la data entro cui il proponente deve inviare al venditore conferma di delibera positiva.
    Così In caso di mancata od errata comunicazione la proposta decade, e l'agenzia restituisce l'assegno.

    Assolutamente da evitare i contrario ovvero la proposta vale se entro una certa data tu non dimostri al venditore che non hai potuto prendere il mutuo ..
    Pochissime banche rilasciano quella dichiarazione !!!
     
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  7. Hula

    Hula Membro Junior

    Privato Cittadino

    Grazie Tobia, informazione super preziosa;).

    Altra domanda, ma l'avvocato di mia fiducia dovrà recarsi con noi il giorno fissato per la firma della proposta in agenzia oppure mi sarà data copia da far visionare prima..ecco questa è una domanda che non ho posto all'agente, inesperienza:confuso:.
     
  8. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io la anticipo via mail al proponente.
    Si corregge e poi si firma.

    Non ti aspettare però che tutti facciano lo stesso.
     
    A Bagudi e ab.qualcosa piace questo messaggio.
  9. Hula

    Hula Membro Junior

    Privato Cittadino
    Nuovamente grazie per l'info..spero che anche l'agente a cui ci siamo rivolti adotti la tua stessa procedura, che trovo ottima per noi acquirenti:D.
     
  10. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se decidi di coinvolgere un legale di tua fiducia, concorda anche con lui l'entità del compenso sin da subito: eviterai spiacevoli sorprese.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  11. Hula

    Hula Membro Junior

    Privato Cittadino
    Certo assolutamente;).
     
  12. Hula

    Hula Membro Junior

    Privato Cittadino
    Posso approfittare un altro po' della vistra disponibilità e competenza?

    Ci sono dei siti, oltre quello dell'agenzia delle entrate e il borsino immobiliare, a cui posso attingere per avere un'idea di massima del prezzo da proporre? Perchè stando ai valori dei due siti, sopra citati, il prezzo richiesto è superiore di quesi 50.000 euro, però trattasi di immobile nuovo, con pannelli solari, aria condizionata e allarme già installati..e a noi piace parecchio, ma vorremmo pagarlo il giusto, così ci sembra veramente tanto:confuso:.
     
  13. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    A mio parere andar dall'avvocato, per fare una proposta, e' inutile.

    Passi per un preliminare.

    Il semplice esame preventivo, del modulo in bianco da sottoscrivere, e' sufficiente.

    Se, la fusione dell'accordo sul prezzo, non avviene per questa casa, una diversa o un'altra ancora, chessifa'..? si incarica l'avvocato tutte le volte..?
     
    A Bagudi e CheCasa! piace questo messaggio.
  14. Hula

    Hula Membro Junior

    Privato Cittadino
    Semplice esame del modulo in bianco da parte nostra o dell'avvocato?

    Essendo la nostra prima proposta e il nostro primo grande (ma soprattutto impegnativo) acquisto vogliamo essere cauti, naturalmente se questa proposta non dovesse andare in porto con la sua assistenza avremo compreso qualcosa di più che ci sarà utile per la successiva.
     
    A CheCasa! e Rosa1968 piace questo messaggio.
  15. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Certamente.

    La morale e', che nella fase della proposta, la fusione dell'accordo sul prezzo, e' il requisito principale che dovete conquistare.
     
  16. Hula

    Hula Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ecco a tal proposito, come facciamo a regolarci sul prezzo "giusto" da proporre? Purtroppo nella nostra zona i prezzi risultano essere ancora troppo alti rispetto a quanto indicato in siti come quello dell'agenzia delle entrate, non vorremmo farci forviare ma neanche pagare l'appartamento uno sproposito:confuso:.
     
  17. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Degli altri che ci sono nello stesso contesto e o intorno non ne sapete nulla?
     
  18. Hula

    Hula Membro Junior

    Privato Cittadino
    Nel senso prezzo richiesto per altri immobili simili?

    Si, facendo un banalissimo rapporto prezzo richiesto mq commerciali, questo risulta essere superiore di 350 euro al mq rispetto alle abitazioni della stessa zona.
     
  19. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E soprattutto non dare per scontato che il venditore accetti una clausola sospensiva che arrivi fino al rogito.
    Io personalmente non lo farei.

    Naturalmente il costruttore potrebbe avere più appartamenti analoghi e la cosa potrebbe non spostargli più di tanto le cose, specialmente se il rogito è previsto a breve.

    Abitazioni nuove, vecchie?
    Di che ordine di prezzi parliamo?
    2000 euro/mq, 3000? 4000?
     
  20. Hula

    Hula Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ti rifrisci alla clausula relativa accettazione mutuo?

    Scusami ma non ho capito:confuso:.


    Abitazione nuova, in vendita dal 2012, classe C, con pannello fotovoltaico da 1 kw, aria condizionata e allarme già installati...prezzo richiesto 2000 al mq, agenzia riporta per la zona un prezzo medio inferiore di 700 euro:shock:, rispetto alla concorrenza 350 euro..non sappiamo come regolarci:occhi_al_cielo:.
     

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