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  1. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ciao ragazzi ho ancora bisogno del vostro aiuto.
    Mio fratello ha comprato un appartamento.
    Tutto regolare fin quando non ha deciso di ristrutturarlo. Quando è andato in comune per chiedere la DIA sorpresa c'è un abbaino abusivo non sanabile. ne sul compromesso ne sul rogito e mensionato.
    Siate gentili mi servirebbe tipo una lettera un fac simile per comunicare questa cosa e magari mettere in mora venditore notaio ,che a fatto l'atto con difformità, e Agenzia volevo poi sapere ,visto che son passati circa 7 mesi dal rogito , faccio ancora in tempo a far annullare l'atto? Grazie
     
  2. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Re: difformita app. centro di Roma

    Ciao bubù,
    mi sa che non è semplice come credi...
    Quando tuo fratello ha stipulato l'atto di compravendita avrà dovuto rispondere a una domanda di questo tipo formulata dal notaio:

    - Signor xxxx, questa è la planimetria dell'alloggio che sta acquistando; è composto da cucina,soggiorno,x camere....blablabla..... E' corretto?-

    Se tuo fratello non ha obiettato nulla in quel momento gli risulterà difficile ora porvi rimedio. :occhi_al_cielo:

    Purtroppo la legge non ammette l'ignoranza, per cui se tuo fratello non ha saputo riscontrare questa difformità sulla planimetria la responsabilità ricade su di lui.... :disappunto:

    Diverso il discorso nei confronti dell'agenzia! Un Agenti Immobiliari non può permettersi di tacere su un fatto simile, solo che nella maggior parte dei casi queste difformità vengono accettate dagli acquirenti (perchè non sono casistiche gravi) e quindi dimostrare in sede di giudizio di non esserne stati a conoscenza sarà davvero dura!
     
  3. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Sandro però stiamo parlando di un abbaino abusivo e non sanabile, se non è stato menzionato è truffa a mio parere, un conto un locale sottottetto spacciato per locale abitabile, un conto un area che esiste nella realta ma non è riportata in scheda e tanto meno sulle scritture private.

    Ma io ci rifletterei coi colleghi.
     
  4. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    quoto Sandro

    ma cosè un'abbaino?

    Dalle mie parti con questa terminologia si indica spesso, anche erroneamente, la finestra tipo velux dei sottotetti.
    Oppure, nelle costruzioni più vecchie quella specie di casupola sopra il tetto che, con finestra verticale, permette di arieggare ed illuminare i sottotetti (da noi vulgo barbacanne)

    In entrambi i casi difficilmente sono indicate nelle piante perchè appunto piante. per vederle sulla carta occorrebbero dei prospetti o sezioni o la pianta della copertura.

    ma se l'obiezione non è fatta in sede di stipula ove si dichiara il "visto e piaciuto nello stato di fatto....." beh è dura recriminare dopo.
     
  5. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao bubù,
    mi sa che ci sia poco da fare. Il Notaio viene esonerato da qualsiasi responsabilità poichè lascia dichiarare al venditore, sotto la sua responsabilità penale, che l'immobile è regolare dal punto di vista urbanistica e l'acquirente ne prende atto firmando il rogito. A distanza di 7 mesi è difficile andare a dimostrare che l'abuso è stato fatto prima della vendita. Il venditore potrebbe sempre dire: "quando ti ho venduto casa l'abbaino non c'era!"... :occhi_al_cielo:
     
  6. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Re: Ho comprato un appartamento con difformità. Si può annullare

    L'atto è nullo poiché "In particolare, assumono estrema rilevanza per la loro frequente incidenza sulla pratica negoziale le cause di nullità previste dalla l. 28.2.1985, n. 47, in materia urbanistica, e dalla l. 26.6.1990, n. 165, in tema di avvenuta denuncia dei redditi relativi ad immobili urbani."

    In atto è scritto che parte venditrice garantisce il bene conforme alle leggi e strumenti edilizi vigenti, essendo in caso contrario tenuta al risarcimento di ogni e qualsiasi danno causato a parte acquirente; si tratta di una dichiarazione in atto resa dal venditore che contemporaneamente solleva il notaio da ogni responsabilità.
    Inoltre essendo la difformità non conoscibile all'acquirente tramite la visione della planimetria si rientra anche nel vizio occulto.

    Pertanto:
    Il notaio non è responsabile dato che lui è tenuto solamente a verificare la commerciabilità del bene dal punto di vista fiscale ed ipotecario, l'urbanistica non è suo argomento.
    L'agenzia non so, per me doveva verificare.

    Per eventuali prossimi acquisti fai sempre fare da un tuo tecnico di fiducia una relazione di conformità urbanistica, o almeno chiedi che venga fatta fare da un tecnico dell'agenzia che sotto la sua responsabilità dichiara se l'appartamento è conforme o meno.
     
  7. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    ciao ragazi e grazie a tutti.
    volevo dirvi che l'abuso e dimostrabile perche ho controllato su google heart e in una foto di due anni fa già esistevano quindi prima dell'aquisto da parte di mio fratello .mi potreste aiutare mandandomi una bozza di ciò che devo scrivere al venditore ed all'ag?Ciao ancora e grazie
     
  8. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Re: Ho comprato un appartamento con difformità. Si può annullare

    La lettera la può scrivere il tecnico che ha fatto gli accertamenti, così da citare anche le difformità; comunque il tenore potrebbe essere:

    Spett. tizio
    Avendo effettuato indagini urbanistiche relativamente all'immobile da Lei venduto in data xx con atto rogato dal Dott. xx sono emerse difformità tali da ritenere nullo l'atto stipulato; chiediamo un incontro con lei in modo da verificare le possibili soluzioni per non incorrere in azioni legali a tutela dei nostri diritti.
    Cordiali saluti

    Firma
     
  9. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Re: Ho comprato un appartamento con difformità. Si può annullare

    La mandi al venditore, all'agenzia e al notaio per conoscenza (tutte raccomandate a/r).
    L'incontro lo fate in ufficio dal notaio e ti presenterai con il tuo tecnico che ha fatto l'indagine.

    La seconda lettera la manda, eventualmente, l'avvocato.
     
  10. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    OK roberto mi servirebbe una bozza perchè non so propio cosa scrivere
    Ti spiego vorrei ,se possibile chiudere senza l'intervento di un legale,per non dover far spendere molti altri soldi a mio fratello .Almeno ci provo Ti sarei grato se puo mandarmi 2 righe .poi se non va chiameremo un avv. grazie
     
  11. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie tante roberto lunedì mattina farò queste rr poi ti e vi farò sapere Ciao.
     
  12. cristiano

    cristiano Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    caro amico.
    la cosa si complica! In primo luogo l'annullamento dell'atto è improbabile. In secondo luogo se sull'atto non risulta l'abbaino mi chiedo perchè non tu abbia sollevato il problema al momento dell'Rogito.
    Comunque la Legge prevede che il venditore debba gatrantire la conformità e per tanto il Notaio ha ricevuto una relazione tecnica da tecnico abilitato. Ti consiglio di parlare con questo tecnico e chiarire prima il fatto e poi pensare ad eventuali azioni.
    Ciao
    p.s. Ma ti sei servito di un Agente Immobiliare o hai fatto tutto da te?
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma non è stata prodotta una conformità urbanistica? Da noi il notaio non rogita senza e deve essere prodotta dalla parte venditrice. Annullare un atto per un velux mi sembra eccessivo: è un abuso molto relativo.
    In bocca al lupo
     
  14. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Cristiano se leggi con attenzione
    Comunque l'atto non è annullabile, è NULLO
     
    A Roby piace questo elemento.
  15. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Re: Ho comprato un appartamento con difformità. Si può annullare

    Granducato, la relatività dipende da dove operi; ti faccio un esempio.
    Dalle mie parti la zona è vincolata dal vincolo paesaggistico quindi anche un abbaiano è soggetto al parere della Soprintendenza alle Belle Arti perché modifica l'aspetto architettonico del fabbricato; inoltre un abbaino incide su una struttura portante, il tetto, e quindi è necessario il calcolo di un ingegnere e tutto l'iter al Genio Civile per l'antisismica; naturalmente oltre al parere favorevole della commissione edilizia e all'autorizzazione di tutti i condomini.
    Per farla breve costruire un abbaiano o un piano sopra al palazzo comporta lo stesso iter progettuale. :disappunto:
     
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si Roberto hai ragione, da noi nn c'è la Soprintendenza alle Belle Arti, ma per il resto sono d'accordo. Tuttavia credo che sia un problema superabile. Voglio fare l'avvocato del diavolo, in tutta serenità: siamo sicuri che il ns amico nn abbia cambiato idea e non voglia più quell'appartamento?
    Buon lavoro :stretta_di_mano:
     
  17. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Re: Ho comprato un appartamento con difformità. Si può annullare

    Mi sembra starno cambiare idea dopo 6 mesi dall'acquisto, dopo aver fatto anche il trasloco (probabilmente) e le volture delle utenze.
    E' che se le agenzie non si danno un codice di comportamento da tenere in ogni compravendite, e non parlo di deontologia, ma di servizi minimi obbligatori al fine di garantire un minimo l'acquirente che paga qualche migliaio di € di provvigione non ne usciremo mai.
    Una domanda, un po provocatoria,
    Secondo voi a chi darà (in realtà lo ha già fatto) la colpa il cliente?
    E non solo, la darà solo all'agenzia (a livello locale è probabile) o su blog e forum vari si sfogherà con l'intera categoria?
     
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Temo che la risposta sia scontata...
    Bastava un referto tecnico: il notaio doveva richiederlo, l'agente quantomeno consigliarlo e la parte venditrice non nascondere l'abuso. La colpa è di tutti e 3, l'agente probabilmente è colpevole in minor misura, per come la vedo io....
     
  19. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Questo è un punto importante!
    Bubù dice che l'abbaino si vede da Google, mi viene quindi da pensare che si tratti proprio di un velux... Che quindi non è praticamente mai soggetto ad approvazioni di permessi per l'installazione; a meno che, come giustamente dice Roberto, non si stia operando sotto vincoli paesaggistici.

    Bubù, ci spieghi meglio questo?

    Resta comunque il fatto che per dichiarare nullo un atto bisogna dapprima dichiarare la malafede del venditore... Tramite causa legale.... E tutti sappiamo cosa comporta :disappunto:


    Invece non concordo per nulla con quest'affermazione. Dal punto di vista legale potrebbe anche essere corretta, ma dal punto di vista comportamentale fa più acqua di un colabrodo sventrato da una granata...
    Dai ragazzi, sulle planimetrie che mi sono capitate sottomano da tre anni a questa parte che faccio questo lavoro ho SEMPRE trovato riportati tanto gli abbaini quanto i velux!
    Penso sia difficile non accorgersi di una difformità simile! E in parte questo vale anche per il fratello di Bubù a mio avviso... :occhi_al_cielo:
     
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sandro non ho detto che nn ha colpe: ho detto in minor misura... Il notaio e il venditore dove li mettiamo??
    Il referto tecnico chi lo doveva chiedere?
    Su una cosa vedo che siamo d'accordo: il velux non puo essere causa di nullità di un contratto... o almeno si puo trovare una soluzione, volendolo...
    :stretta_di_mano:
     

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