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  1. turboedicart

    turboedicart Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera
    nell'aprile 2008 ho acquistato un bellissimo appartamento di tre locali al secondo piano , l'ho acquistato perche' sono stato subito colpito dalle finiture e metrature generose , le sorprese negative pero' sono uscite al primo inverno .

    nel novembre 2008 ho notato che il muro della camera da letto era completamente fradicio d'acqua e presentava parecchia muffa , questo muro e praticamente il muro perimetrale della palazzina a praticamente fa angolo ."PONTE TERMICO"
    parlando con l'amministratore , venivo a conoscenza che questo problema lo avevano anche altri condomini del mio stesso piano e allora decidiamo " NOI PROPIETARI" di inviare una racc. al venditore , architetto e costruttore per informarli dell'accaduto.

    loro dopo circa 2 mesi si presentano con un termotecnico che non rileva nessuna anomalia ma che pero' noi non abbiamo mai avuto la relazione.

    il costruttore ci risponde verbalmente , che essendo una palazzina nuova sicuramente l'intonaco non era assciutto completamente , e ci invitava a lasciare aperte di piu' le finestre che con l'arrivo dell'estate tutto si sarebbe risolto.

    ad ottobbre 2008 dopo aver riveniciato tutta la parete mi ritrovo con lo stesso problema e inserendo uno strumento per rilevare l'umidita' rimango sorpreso ..........95% in quell'angolo.
    sentendo anche gli altri condomini stesso problema , allorche' decidiamo di avvisare l'amministratore che reputa il problema condominiale e convoca architetto e costruttore.

    il costruttore si presenta dicendoci che gia' sapeva che sarebbe uscito questo problema perche' in fase di costruzione , e su detta dell'architetto , il disegno venne modificato togliendo su ogni singolo angolo una sorta di zoccolino di 20 cm che serviva a non creare ponti termici.
    riunione condominale , decidiamo di far inviare una racc. da un legale a scopo tutelativo il 5/01/2010 , anche perche' l'impresa e architetto si dimostravano disponibili nel risolvere il disagio verso marzo-aprile.
    attualmente il costruttore ha fatto chiamare dal suo legale dicendo verbalmente al nostro legale che non era piu' disponibile e che secondo lui noi dicevamo cose non vere e non eravamo in grado di condurre gli appartamenti , pero' se riscontravamo un problema di costruzzione il suo cliente era coperto dall'assicurazione.
    lunedi 10/05/2010 il nostro legale incaricchera'un tecnico del tribunale C.T.U per proseguire nella diatriba.
    Io attualmente e da quando risiedo li ho dei fortissimo dolori alle spalle e mia moglie alla schiena , questi dolori sono oramai cronici e siamo seriamente arrabbiati per questa storia , perche' la gente gioca con la salute degli altri, e sanno benissimo che in questa stanza ci dorme anche una bimba di 2 anni e mezzo da ben da 2 anni


    Io ho intenzione di chiedere anche un risarcimento a livello di salute e di morale per questo menefreghismo.
    cosa ne pensate??????????
    grazie delle risposte in anticipo
    by ale
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il costruttore è obbligato a garantire per 10 anni la costruzione da difetti, quindi non dovresti avere problemi a vincere la causa.
     
    A il Custode piace questo elemento.
  3. turboedicart

    turboedicart Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    su questo non avevo dubbio , ma con le leggi italiane non si sa mai , so che l'immobiliare e' in liquidazione ma e' un classico
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Concordo con Spalti.
    Inoltre se palazzina è una nuova costruzione l'impresa vi ha consegnato in occasione della compravendita la polizza di assicurazione con validità decennale per vizi e difetti.
    Se questa polizza decennale vi risarcirà sicuramente dei danni, se chiamata in causa.
    Se tra le parti ci sarà "buon senso" il tutto si concluderà positivamente per voi proprietari in tempi brevi.
     
  5. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    C'è stato un piccolo errore nella scrittura.
    Invio quella corretta:
    Concordo con Spalti.
    Inoltre se palazzina è una nuova costruzione l'impresa vi ha consegnato in occasione della compravendita la polizza di assicurazione con validità decennale per vizi e difetti.
    L'assicurazione vi risarcirà sicuramente dei danni, se chiamata in causa.
    Se tra le parti ci sarà "buon senso" il tutto si concluderà positivamente per voi proprietari in tempi brevi.
     
  6. turboedicart

    turboedicart Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    lo spero vivamente ragazzi perche' fidatevi che vivere dentro in queste condizioni non e' piacevole , molto probabilmente vogliono una perizia del CTU per accertare il problema e successivamente sistemare la faccenda per poi partire con il risarcimento assicurativo
     
  7. turboedicart

    turboedicart Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    questa polizza dve essere allegata al rogito ?
    se non erro si chiama postuma decennale e mi pare d'aver capito che non era obbligatoria nel 2007 , termine dove sono stati consegnati i primi appartamenti 12/2007
     
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La polizza assicurativa indennitaria decennale era obbligatoria ai sensi dell'articolo 4 del Dlgs 20 giugno 2005, n. 122.
     
    A turboedicart e il Custode piace questo messaggio.
  9. turboedicart

    turboedicart Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ottimo grazie antonel
     
  10. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    io invece ho molti dubbi

    quando si fà una causa, le prime udienze dei primi anni, sono dedicate a decidere se la causa e la denucia dei vizi prima è stata fatta nei tempi di legge

    solo un ottimo legale vi può dire se avete buone probabilità

    La 1° denuncia fatta da uno qualsiasi fra voi, anche con il piccione viaggiatore, è la vera 1° denuncia del vizio
    è da li che vanno fatti i conti

    esistono 2 scuole di pensiero fra i magistrati

    una per cui se si rinnova ogni anno, specie se ci sono risposte scritte/provate del costruttore, c'è trattativa in corso ... quindi si è in tempo per fare la causa

    l'altra minoritaria dice che se scrivi e entro l'anno non fai la causa, sei fuori ...



    =====================================================
    La denuncia dei gravi vizi e difetti nella costruzione degli immobili ex art. 1669 c.c.

    24-03-2004
    L’ art. 1669 c.c. “Rovina e difetti delle cose immobili” individua una responsabilità di natura extra contrattuale che potrebbe essere fatta valere da chiunque danneggiato dalla rovina dell’immobile.
    I termini per la contestazione sono due:
    il primo c.d. di “denuncia” che deve essere comunicato all’appaltatore dal committente (a cui va equiparato l’acquirente) entro 1 anno dalla scoperta della rovina/pericolo o grave vizio; il secondo di “prescrizione” obbliga il committente/acquirente a richiedere l’ intervento in garanzia ed il risarcimento dei danni entro il successivo anno dalla denuncia (primo termine). In caso di manifestazione del vizio per l’osservanza del primo termine secondo i principi della Corte di cassazione, una volta che il committente/acquirente abbia avuto una conoscenza dei difetti che dimostri la piena comprensione dei fenomeni e la chiara individuazione ed imputazione delle loro cause (da ultimo Cass. 1.8.2003 n.11740 in motivazione; ma anche Cass. 22.8.2003 n.12386 in motivazione, Cass. 29.3.2002 n. 4622) dovrà denunciarli, entro l’anno dalla apprezzabile conoscenza, all’appaltatore. Entro l’anno successivo della denuncia, il committente/acquirente dovrà agire contro l’appaltatore per richiedere l’intervento in garanzia e/o il risarcimento del danno (art. 1669 – 1668 c.c.). Il mancato rispetto del secondo termine di intervento (entro l’anno dalla denuncia) comporta la prescrizione del diritto di garanzia e risarcimento del committente/acquirente. Poiché la garanzia ex 1669 c.c. ha la durata di dieci anni dal compimento dell’opera se il committente denuncia l’apprezzabile conoscenza quasi allo scadere del decimo anno, avrà poi un ulteriore anno per esperire l’azione di garanzia (quindi in realtà gli anni sono undici) poiché l’ultimo comma dell’art. 1669 c.c. dispone che il diritto del committente si prescrive “in un anno dalla denunzia”. Secondo i principi di diritto della Corte di cassazione l’ idonea conoscenza si apprende in conseguenza di una relazione, accertamento tecnico richiesto dal titolare del diritto. L’accertamento tecnico non va inteso in senso formale, cioè quello previsto dall’art. 696 cpc ma proprio come indagine tecnica richiesta ad un esperto. Nella sentenza 14.11.2002 n.16008 della Corte di cassazione si comprende come l’accertamento tecnico preventivo ex art. 696 cpc richiesto dai riccorrenti non era idoneo a interrompere il termine di denuncia poiché già prima gli stessi ne avevano avuto conoscenza ed il giudice del merito aveva accertato che ciò era acquisito prima ancora della richiesta di una semplice perizia di parte. Ma illuminante e chiaro è il passaggio di diritto contenuto nella sentenza n. 1.8.2003 n.11740 in motivazione: “Ciò non significa, come pure ha evidenziato questa Corte con decisioni del tutto coerenti con i principi sopra richiamati, che il ricorso ad un accertamento tecnico possa giovare al danneggiato quale escamotage onde essere rimesso in termini quando l’entità e delle cause dei vizi avesse già idonea conoscenza, ma solo che compete al giudice del merito accertare se la conoscenza dei vizi e della loro consistenza fosse stata tale da consentire una loro consapevole denunzia prima ed una non azzardata iniziativa giudiziale poi, anche in epoca precedente, pur senza l’ulteriore supporto del parere d’un perito”. Infatti il ricorso all’accertamento tecnico preventivo ex art. 696 cpc proposto dal titolare del diritto determina l’interruzione della prescrizione fino al deposito della relazione peritale nella prospettiva della successiva instaurazione del procedimento cognitivo per l’accertamento e la tutela del diritto fatto valere (Cass. 6.2.1989 n.724), ma nella fattispecie della garanzia dei vizi e difetti ex art. 1669 esso non serve per interrompere i termini. Il diritto alla garanzia si “attiva” dalla conoscenza idonea del vizio (e rimane attivo un anno per comunicare la denuncia) e si “spegne” se entro l’anno dalla comunicazione della denuncia non viene formalmente contesta la richiesta di intervento in garanzia e/o il risarcimento del danno.


    Vizi di costruzione di un edificio condominiale relativi solo ad alcuni appartamenti
    Cass. civ., sez. II, 15 novembre 2006, n. 24301 Qualora i vizi di costruzione di un edificio riguardino solo alcuni appartamenti di questi e non le parti comuni, l'azione di risarcimento dei danni ex artt. 1669 e 2058 cc, nei confronti del venditore-costruttore, va proposta esclusivamente dai proprietari delle unità danneggiate, non sussistendo una ipotesi di litisconsorzio necessario nei confronti degli altri condomini.
    ---------------------------
    922 - Cass. Civ. Sez. II, 18/04/2007, n.9316
    LA PRESCRIZIONE ORDINARIA DELLA GARANZIA PER VIZI COSTRUTTIVI (commento di Correale)
    È soggetta a prescrizione ordinaria decennale la garanzia per vizi elo difformità costruttive che il committente fa valere nei confronti del geometra incaricato - come nella specie- della redazione del progetto per la ristrutturazione di un immobile e della direzione dei lavori affidati alla impresa edile. Va infatti esclusa l'applicazione dell'articolo 2226, comma secondo, cod civ. (prescrizione breve di un anno), atteso che, nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attività professionale la diligenza deve valutarsi esclusivamente tenendo presente la natura dell'attività esercitata (articolo 1176 cod civ.) che ha come contenuto un'obbligazione di mezzi. Peraltro, l'accertamento del reale con¬tenuto della prestazione del professionista, in relazione alle circostanze del caso concreto, è rimesso al prudente apprezzamento del giudice del merito, ìnsuscettibile di sindacato in sede di legittimità se esaurientemente e logicamente motivato. (Rigetta, App. Venezia, 16 Gennaio 2001)
    La sentenza si colloca nell'ambito di un alveo interpretativo affatto insuperabile. Non vi è dubbio, infatti, che solo la impresa appaltatrice possa trarre beneficio dai termini di decadenza e di prescrizioni disciplinati dagli articolo 1667, 1668 e 1669 c.c.. Solo l'appaltatore può eccepire che la mancata denunzia nei termini stabiliti dalle norme ( sessanta giorni o un anno) comporta decadenza dalla garanzia. La medesima facoltà ( potrebbe dirsi, il medesimo privilegio) non è consentita al progettista o al direttore dei lavori, che entro il limite temporale dei dieci anni dalla cessazione dell'incarico possono essere chiamati a rispondere per i vizi dell'opera cagionati dalla negligente esecuzione del contratto di prestazione professionale
    ---------------------------------------------------
    Denuncia dei vizi: i temini non sono applicabili
    al preliminare di vendita
    Una recente interpretazione della giurisprudenza ha riportato all’ordine del giorno il problema della denuncia dei vizi in tema di vendita. E’ importante ricordare che l’art. 1495 c.c. sottolinea che il compratore ha l’obbligo di denunciare al venditore i vizi della cosa comprata entro otto giorno dalla loro scoperta, pena la decadenza della garanzia.
    La giurisprudenza, nel tempo, ha però sottolineato come questo limite normativo non si possa applicare, in via analoga, al contratto preliminare di acquisto di un immobile, venendo a mancare l’effetto traslativo, ossia l’effettivo passaggio di proprietà del bene all’atto della sottoscrizione.
    «In caso di contratto preliminare di vendita di un immobile - spiegano all’Ance - con immissione nel possesso prima della stipula dell’atto definitivo e correlativo inizio del pagamento rateale del corrispettivo da parte del promissario acquirente, la presenza di vizi della cosa consegnata abilita quest’ultimo ad intraprendere le azioni che egli possa ritenere più idonee, e ciò indipendentemente dal fatto che la denuncia sia stata fatta nel termine degli otto giorni previsto dall’art. 1495 c.c.».
    Sulle possibilità di azione del promissario acquirente vengono registrati due importanti filoni giurisprudenziali: sarà possibile, a questo punto, procedere con il perfezionamento del contratto, ma apportando una riduzione del prezzo, che riequilibri i rapporti contrattuali; o per contro, secondo la più recente disposizione, viene negata la possibilità di applicare al contratto le disposizioni previste dal codice civile.
    «A questo punto - concludono all’Ance -, spetta al promittente acquirente recedere dal contratto a proprie spese, o al venditore eliminare i vizi della cosa».
     
    A il Custode, turboedicart e Marco Giovannelli piace questo elemento.
  11. turboedicart

    turboedicart Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    be noi abbiamo avvisato tramite racc a nov. 2008 e successivamente avvisati con una racc. condominale nov.2009 e poi tramite legale dicembre 2010
    i termini ci sono , inoltre abbiamo incaricato un avv. esperto in cause condominiali pertanto penso che sappia muoversi
     
  12. jhonny

    jhonny Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Ciao,
    devi secondo me continuare la tua richiesta di risarcimento,tieni presenti però di alcuni fattori tempistica della risoluzione del problema,devi metterti in mano a un legale serio e a un tecnico che faccia una relazione dettagliata!!
    Tu al costruttore i soldi li hai dati buoni ,ma ricordati che sarà una battaglia x sfiancarti e stancarti ma nn demordere perchè ritengo almeno da cio che hai scritto che hai ampiamente ragione,non fare passare troppo tempo e tutto cio che dici e fai scrivilo con A.R (affidati a professionisti seri se no rischiate di fare un buco nell' acqua:ok:)
     
    A turboedicart e il Custode piace questo messaggio.
  13. turboedicart

    turboedicart Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    non penso che al costruttore convenga fare lo stupidino , un condomine e un comandante delle GF...........comunque tranquillo mi sto muovendo con un legale molto pratico di queste cose , piu' la pratica e il disagio va avanti e piu' chiedero' risarcimento danni
    giuro che non sono una persona che si attacca a queste cose , ma a sapere che la mia bimba di 2 anni vive in un ambiente del genere e vedere tale menefreghismo mi manda in bestia :rabbia:
     
  14. jhonny

    jhonny Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    mi trovi penamente d' accordo,io sono molto simile a te ,ma purtroppo nn tutti sono come noi e il menefreghismo abbonda,: sono vicino alla tua battaglia!!:ok:
     
    A turboedicart piace questo elemento.
  15. turboedicart

    turboedicart Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
  16. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    fà fede la 1° denuncia, anche fatta da un altro condomino !!!!
     
  17. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    in bocca al lupo per la causa.
    nel frattempo per non far peggiorare la situazione fisica tua e della tua bambina ti suggerisco alcuni accorgimenti per arginare il problema:
    d'inverno tieni il riscaldamento un po' alto, spenderai di più ma il comfort interno migliorerà, tieni le porte aperte con la cucina dove ci dovrebbe essere il buco per la ventilazione cucina (non tapparlo) e anci apri spesso le finestre. Compra e usa un deumidificatore (ci sono piccoli e medi, a seconda del tuo problema valuta se prenderne uno un po' "grande") e tienilo quasi sempre acceso. Collegalo se puoi con uno scarico in modo da non farlo bloccare al riempimento della vaschetta. In alternativa se hai un condizionatore tienilo acceso con la funzione "deumidifica" per un bel po' di ore al giorno, almeno 6-7 a seconda del problema.

    Queste non sono soluzioni al problema ma accorgimenti per poter "sopravvivere".
     
    A turboedicart piace questo elemento.
  18. turboedicart

    turboedicart Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie , sono cose che gia' faccio perche' senza scherzare ragazzi , dopo 7 mesi che abitavo li avevo le spalle erano fuoriuso ........pensate che ho messo degli assorbi umidita a sali e quando stanno per finire le mie spalle lo avvertono , immaginate quanta umidita ' ho all'interno:disappunto:
     
  19. turboedicart

    turboedicart Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ho finito adesso adesso di parlare con l'amministratore che era in riunione con l'avvocato , e mi diceva che dato che l'immobiliare che mi ha venduto la casa e' in liquidazione e pertanto essendo un srl e' intoccabile.
    mi ha anche detto che non possiamo toccare il costruttore perche' la casa non e' stata venduta da lui, e pertanto ci consiglia a noi condomini di incaricare un tecnico normalissimo e sistemare ogni singolo appartamento a nostre spese.
    fino l'altro giorno era un problema condominiale ora ha girato la frittata
    cosa mi consigliate di fare?
     
  20. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    si chiama un tecnico e si valuta se è meglio fare tanti interventi individuali o se come penso, non sia il caso di
    valutare il cappotto nella parete esterna (e potreste rientrare nel 55%)
    e altro ....

    senza vedere i luoghi è difficile ...


    dall'avvocato in questi casi non ci và solo l'amministratore ma anche una delegazione dei condomini !!!!

    domanda cattivella: il tuo amministratore è stato scelto dal condominio o dal costruttore ?:shock:
     

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