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  1. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sto rischiando per la prima volta nella mia carriera di vendere una villetta in fase di ultimazione, ed essendo nulla la mia esperienza in materia chiedo consiglio a cotanta Eletta Schiera! ( :risata: ). Ecco i fatti:
    - una famiglia che si fida di me ( :occhi_al_cielo: ) mi ha affidato la vendita delle due case in cui si è accomodata provvisoriamente, e mi ha chiesto di trovare una villetta dove il nucleo familiare possa ricomporsi.
    - sono riuscito a trovare la villetta, ottenuta completando la costruzione di un rustico preesistente. Il costruttore mi ha messo in contatto con un suo intermediario, bravissima persona ma di peso decisionale praticamente nullo
    - la famiglia di cui sopra è fortemente interessata all'acquisto, ed oggi ho finalmente incontrato il costruttore, che con una aria di "uomo importante" mi ha detto piuttosto seccamente che:
    1. i documenti per ora non li dà a nessuno, sono a disposizione presso il suo ufficio ed eventualmente li darà a proposta accettata (prima del preliminare)
    2. il notaio deve essere necessariamente il suo perchè, essendo appunto un costruttore e quindi importante per definizione, non può certo perdere tempo ad andare presso i notai dei clienti.
    Considerando che:

    - l'ufficio dell'uomo importante è una specie di sgabuzzino in penombra dove risiede una povera segretaria
    - la società di costruzione è una srl dell quale l'amministratore non è nemmeno lui, ma una parente
    - la concessione per la modifica del rustico è stata richiesta, ma non ancora concessa
    - il progetto e le eventuali varianti, non si sa se richieste nè se approvate, è inaccessibile,

    mi sono alzato, ho salutato e me ne sono andato!

    Vorrei sapere, nel caso (che ritengo piuttosto probabile) mi richiami, quali sono i documenti che mi dovrà consegnare perchè io li faccia esaminare al notaio della parte acquirente?
    Sentitamente ringrazio! :stretta_di_mano: :risata:

    ;)
     
  2. alessandra

    alessandra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buon giorno spero di ricordarmi tutto:
    - prima di tutto la copia autendica del rogito di provenienza del rustico,
    - permesso di costruire rilasciato dal comune,
    - la comunicazione di inizio lavori con l'indicazione della direzione lavori e il nominativo del coordinatore dei lavori se è diverso dal progettista presentata allo sportello unico per l'edilizia,
    - copia dei versamenti effettuati degli oneri comunali,
    - l'asseverazione del progettista architettonico e progettista strutturale per quanto riguarda la legge sismica in base alla propria legge regionale (io so per quella Emilia Romagna art. 3 LR 35/84 ),
    - relazione a struttura ultimata,
    - comunicazione di fine lavori,
    - richiesta di certificato di corformità edilizia e agibilità,
    - assicurazione decennale postuma indennitaria danni diretti all'immole ed a terzi (come richiesto dalla legge 210)
    - e poi l'atto di aggiornamento presentato al catasto (tipo frazionamento e tipo mappale)
    penso che sia tutto.
    A.
     
  3. Valex

    Valex Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    sono proprio tutti uguali sti costruttori ... hai tutta la mia solidarietà maurizio :stretta_di_mano:
    speriamo bene!!!
     
  4. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Brava Alessandra! :applauso:

    In bocca al lupo Maurizio, tieni il telefono a portata di mano... E' questione di minuti....
     
  5. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :risata: :risata:

    Grazie ad Alessandra per la precisione, e grazie ai due "ragazzi" per la solidarietà ... speriamo bene! :occhi_al_cielo:

    ;)
     
  6. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dato che lo scoglio più importante è l'accordo economico e il costruttore vuole fare il ganzo puoi fare una proposta di acquisto con la ditura:
    La presente proposta di acquisto è subordinata al fatto che alla stipula dell’atto (o se preferisci del preliminare) di compravendita l’immobile venga consegnato conforme alle leggi e strumenti urbanistici e catastali, con regolare continuità nelle trascrizioni, libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, oneri, vincoli, liti in corso, libero da persone e cose.
    Se accetta la proposta tieni tu l'assegno allegato fino ad espletamento delle verifiche e a quel punto però ti consegna i documenti.
    Le pratiche è normale che siano inaccessibili perché quando sono in corso di definizione non possono essere fatte vedere a terzi; le puoi vedere dopo i lrilascio dei permessi e fare osservazioni.
     
  7. Senza dimenticare che all'atto dell'eventuale preliminare il Costruttore dovrà rilasciare fidejussione a garanzia di quanto versato dall'Acquirente,lo stesso per ogni tipo di versamento intermedio fino alla data dell'atto notarile. L. 210
     
  8. rik

    rik Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    breve consiglio: se proprio il cliente decidesse di procedere con un individuo del genere (preferisco non definirlo) consiglia la registrazione del preliminare e di scrivere sempre tutto, mai pattuire clausole solo verbalmente
    buona fortuna
     
  9. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Grazie a tutti ragazzi! :applauso: :applauso:
    Farò tesoro delle vostre raccomandazioni! :ok: :stretta_di_mano:

    ;)
     
  10. rik

    rik Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    nel mio messaggio precedente ho commesso un lapsus...intendevo la trascrizione del preliminare e non la semplice registrazione che non tutelerebbe l'acquirente; è importante tracrivere il preliminare nei pubblici registri immobiliari tramite notaio; sorry per il lapsus
     
  11. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ci vuole pure obbligatorimanete la postuma decennale cioè l'assicurazione rilasciata a fine lavori è tanto obbligatoria indicarla quanto le fidejussioni.
     
  12. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Notizie dal fronte:
    come prevedevo (e speravo) il costruttore mi ha richiamato, ed abbiamo trovato più o meno un accomodamento per la villetta in questione. La cosa simpatica è che il mio atteggiamento educato ma fermo della volta scorsa deve aver avuto un effetto positivo, perchè il suddetto mi ha chiesto di occuparmi della vendita delle altre villette che sta costruendo! :D (la morale di questa storia traetela voi! :ok: )
    Visto che, come detto, è la prima volta che mi occupo di immobili in costruzione, volevo chiedere ai colleghi più esperti:
    - quale può essere un'efficace strategia pubblicitaria (es. striscioni, volantini ecc.) e quali costi può avere? (mi sa che per lo striscione va pagata anche l'imposta per la pubblicità, vero? :? )
    - esistono punti particolari a cui devo fare attenzione quando arriveremo a scrivere l'incarico?
    Grazie a tutti e ciao! :stretta_di_mano:

    ;)
     
  13. Bene, bravo :ok: Di particolare è l'impegno del costruttore a consegnarti tutta la documentazione necessaria oltre che l'impegno a rispettare quanto previsto dalla L. 210. Chi prepara la modulistica contrattuale? La forma del preliminare di vendita per gli immobili in costruzione è particolare con clausole previste dalla stessa legge citata, tipo: i millesimi, l'identificazione della parti comuni ecc. ecc. Direi che se il costruttore si affida ad un bravo AI, finalmente questa legge verrà rispettata.
    Buon lavoro
     
  14. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Gli accordi con il predetto stanno andando avanti:
    mi ha proposto di vendere tutti i suoi appartamenti, già realizzati e su carta (si tratta di 21 pezzi), accordandomi una certa flessibilità sul prezzo in luogo della provvigione, che dovrò chiedere solo al cliente. Pretende però da me, quale segno di buona volontà, un programma pubblicitario con annesso investimento; niente di sconvolgente, ho fatto qualche ricerca e l'ho valutato in circa un paio di migliaia di euro ... da parte sua lui penserebbe alle inserzioni settimanali su Porta Portese. Essendo come detto in assoluto la prima volta che mi trovo a lavorare con i cantieri vi chiedo:
    - è veramente più semplice la vendita su carta?
    - come pensate reagiranno i clienti a dover comunque sostenere la spesa per l'intermediazione ? In zona almeno il 50% dei costruttori fa vendere le proprie case a queste condizioni, e sembra che i prezzi delle villette in questione siano convenienti! :fico:

    Grazie a tutti! :stretta_di_mano:

    ;)
     
  15. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'importante in questi casi è che il tuo listino corrisponda con il suo; la provvigione non incide molto sulla volontà o meno di acquistare anche perché è meglio avere un mediatore, a cui puoi rompere le scatole più spesso e che è in qualche modo "garante" degli accordi presi, fra se e il costruttore.
    Io però di solito con i costruttori lavoro a rovescio, cioè provvigione solo da chi vende e niente all'acquirente.
     
  16. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Continuando a lavorare nel deserto agostano ho trovato una persona che pare interessata a prenotare una delle villette "su carta" e quindi vi chiedo, compagni di sventura che ancora siete qui a sudare, come vi regolate per le provvigioni in questo caso?
    Devo ancora verificare con il costruttore la "scaletta" dei pagamenti ai vari SAL ma, visto che siamo rimasti d'accordo che la provvigione me la paga il cliente in cambio di una flessibilità nei prezzi, mi/vi domando come me li faccio dare 'sti soldi? A rate, con l'ultimo SAL, al rogito? :shock: Come ci si comporta di solito? :?

    ;)
     
  17. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io riscuoto al preliminare ;) però il preliminare lo faccio quando almeno sotto state gettate le fondazioni, quindi al pegamento del primo SAL.
    Secondo me la prima rata ad inizio lavori deve corrispondere alla prenotazione e niente più, addirittura spesso la tengo io come deposito fiduciario allegato alla proposta e la consegno insieme al primo SAL.
     
  18. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Grazie Roberto! :ok:
    Contavo proprio in una tua risposta, perchè so che sei al lavoro e che ti capita di lavorare con i cantieri! :D

    ;)
     
  19. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Maurizio io alspetto sempre la concessione edilizia ma ritiro la proposta che tengo in sospeso fino alla concessione, nei casi dove l'immobile è piu avanti con i lavori redigo il preliminare e li riscuoto la provvigione, quoto Isabella per il preliminare, ha ragione è molto piu complesso e facilmente impugnabile se non è perfetto in tutte le parti che la legge richiede, se hai un notaio di fiducia ti consiglio di fartene mandare uno in bianco e ci lavori sopra.
    Ciao.
     
  20. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    ... e magari di pubblicarlo su immobilo :p
     

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