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  1. aleardi

    aleardi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Cari colleghi,
    mi trovo a chiedere consiglio su una questione che, credo possa interessare a molti:
    alcuni giorni fa ho fatto visitare un'alloggio a dei clienti. Non appena siamo entrati il marito mi comunica di aver già visitato l'allogio con un'altra agenzia, ma ................ad un prezzo più alto. Ad onor del vero la differenza è minima: € 5000. :occhi_al_cielo:
    Il giorno dopo, mi richiamano dicendo di voler acquistare l'alloggio da noi, perchè a loro avviso ci siamo dimostrati "più seri" dell'altra agenzia. Da questi colleghi, nell'ultimo anno, qualche dispettuccio lo abbiamo ricevuto :rabbia:
    Secondo voi..........!!????
    A livello deontologico??
    a livello legale????
    Droga, che fare!!!!!??????

    Alessandro
     
  2. Oris

    Oris Ospite

    Lo mandi dal collega. La tua maggior serietà (senza nulla toglierti) potrebbe essere limitata alla differenza (irrisoria) del prezzo, che ha indotto i clienti acquirenti a sceglierti... inoltre, o si va secondo legge o si va a simpatia/convenienza. La differenza di prezzo esposto si sa, spesso, dipende da fattori che nulla hanno a che fare con la trattativa, basta dire che è indicativo della volontà della cifra venditore e non vincolante.

    Io sinceramente, in questi casi, non continuo nemmeno la visita: torni dal collega. considera che chi si comporta male con gli altri, probabilmente, lo farà anche con te.

    Se gli paici tanto di più del collega e quell'affare nonandrà in porto, che si rivolga a te per la ricerca, senza andare da altri, visto che ti ritiene più serio ;)
     
  3. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sono d'accordo con Oris! Innanzitutto avvisa il collega (che forse d'ora in poi non ti farà più i dispettucci! :D ) e poi spiega chiaramente la situazione al cliente, mettendoti a sua disposizione per qualunque altra ricerca.
    Quanto meno vedrai se è in buona fede o in mala fede! :occhi_al_cielo:
    Essendo molto probabilmente rimasta traccia delle precedente visita, ed anche volendo tralasciare le considerazioni etiche, lo "scavalcamento" mi sembra davvero impraticabile! :fico:

    ;)
     
  4. jrogin

    jrogin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Concordi con i colleghi.
     
  5. Pil

    Pil Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non fare agli altri quello che non vorresti fosse fatto a te !! Magari funzionasse sempre.

    Condivido quanto suggerito ed in particolare l'immediata segnalazione al collega con il quale probabilmente in futuro dovrebbe essere più semplice "dialogare".
    Vista la data del queisto , sarebbe interessante capirne oggi gli sviluppi... come è andata a finire ? ;)
     
  6. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Argomento trattato innumerevoli volte, e dico sempre la mia cosi come stanno le leggi oggi, il cliente acquirente non ha nessuno obbligo di tornare dalla prima agenzia in quanto può decidere di comprare l'immobile con chi vuole, per la legge il cliente paga una sola e unica provvigione, sarà cura della prima agenzia dimostrare che il cliente ha acquistato l'immobile anche per il suo decisivo intervento creando quella situazione comunemente chiamata concorso in mediazione.

    A me è capitato più volte che un cliente abbia acquistato un immobile con un collega e viceversa, ci siamo informati tutti e la legge "ad oggi" prevede quello che ho detto.

    Probabilmente siamo al solito caso dove non esiste esclusiva più agenzie che non interagiscono tra di loro e creano solo confusione all'acquirente che si rivolge al piu "serio" "simpatico" "furbo".
     
  7. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quindi Roby...per capire...pensi che se io lo porto per primo..e il cliente lo compra tramite un secondo ( prezzo diverso...provvigioni ridotte...etc.. etc.. ), io ,che mi son fatto firmare il fogilio di visita...lo segnalo con raccomandata a.r. ( cosa che faccio regolarmente 1 volta al mese ) al proprietario, non posso pretendere nulla??...non credo.
     
  8. Oris

    Oris Ospite

    A parere mio non è così, se il primo agente è stato escluso ci sono sentenze che gli hanno riconosciuto TUTTO il danno, con il cliente che si è trovato a pagare DOPPIA provvigione. ;)

    L'esclusiva inoltre, ripeto, non ha effetto alcuno sull'acquirente.
     
  9. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La risposta logica e deojntologica è palese, il cliente non è tuo, telefona al collega e fatti offrire una cena.

    Per quanto riguarda l'aspetto legale, uguale:

    Seguite bene, è lungo e ci vuole pazienza con molta attenzione….ma è meglio di una sentenza (quella in Italia puo’ essere disattesa, le sentenze non fanno giurisprudenza da noi, i ragionamenti se spiegati, si) E’ molto semplice:

    QUESITO: Un cliente vede la solita casa con 2 Agenzie diverse in diverse date, prima con una poi con un’altra.

    Allora, intanto la sentenza Cassazione, 21/6/00 n. 8443

    (”Il diritto alla divisione tra più mediatori sorge, a norma dell’art. 1758 c.c., SOLTANTO quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di COMUNE INTESA, ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo.”)

    mette fine al dubbio se le 2 agenzie DEBBANO o meno accontentarsi di dividere il compenso che scaturisce dalla compravendita. Lo dividono se raggiungono tra loro un accordo, quindi NON E’ UNA CONSEGUENZA LOGICA.

    Allora materialmente cosa è accaduto:
    il cliente vede la casa per la prima volta con la prima agenzia. La visita va bene o va male, non importa. Poi dopo un lasso di tempo la rivede con l’altra.
    La prima Agenzia cosa è?
    Un estromesso. (per qualsiasi motivo, a ragione o a torto, xchè se lo meritava o meno ………. il primo è un estromesso, un messo da parte, un isolato.)
    Ma questo non puo’ essere vero.
    Non puo’ essere vero cioè non è legale perchè “una delle tante sentenze” (e ne ho trovate tante) tra cui: Cassazione, 16/1/97 n. 392

    (”Ai fini del diritto del mediatore alla provvigione l’art. 1755 c.c. non richiede l’intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative sino all’accordo definitivo, ma è SUFFICIENTE che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta per l’avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che ANCHE LA SOLA ATTIVITA’ CONSISTENTE NEL RITROVAMENTO O NELL’INDICAZIONE dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti. L’imparzialità del mediatore non consiste in una generica ed astratta equidistanza dalle parti, né può escludersi per il solo fatto che il mediatore prospetti a taluna di queste la convenienza dell’affare, ma va intesa, conformemente al dettato dell’art. 1754 c.c., come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario.”)

    ci dice che lui (l’esiliato) ha maturato la provvigione, in quanto HA SEGNALATO (ADDIRITTURA ACCOMPAGNATO) al cliente la casa.

    Quindi non puo’ essere allontanato, esiliato se non per un giustificato motivo, che so’ tale da renderlo non piu’ compatibile, si è macchiato di responsabilità (come amano dire i giudici) OBIETTIVE; tali che non si è potuto far altro che cacciarlo.

    Quindi allora l’ONERE DELLA PROVA (cioè provare questo “evento scandaloso”) ricade nell’allontanatore, non nell’allontanato (…..e per di piu’ a sua insaputa.)

    Posto che dimostrare un tale comportamento cosi’ grave è un’impresa anche con 10 testimoni (perchè il giudice non accetterebbe mai che uno venga sollevato dal suo legittimo incarico senza informarlo; le cose di nascosto non si fanno, gli si manda una raccomandata, lo si informa perchè il contraddittorio in Italia è dovere non possibilità), allora sorge l’altra domanda.

    La seconda agenzia chi è? Se la prima è un estromesso, la seconda è un coinvolto. (inserito consapevolmente o meno in una storia che non lo riguarda, estraneo al rapporto cliente - Agente Immobiliare).

    Allora la domanda non è se la prima Agenzia abbia diritto alla provvigione o meno: se comprano ha segnalato lui, ne ha diritto, ( Cassazione, 16/1/97 n. 392) sono i clienti che hanno voluto non avvalersi delle sue funzioni, servizi (magari pensando di poter trattare meglio il prezzo);

    la domanda lecita è: a che cosa ha diritto la seconda Agenzia?
     
  10. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per l'aspetto della differenza di prezzo, invece (vedi parte evidenziata)

    Cassazione, 21/11/00 n. 15014
    Il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’opera dello stesso svolta, senza che sia necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all’accordo definitivo, con la conseguenza che anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell’altro contraente, o nella segnalazione dell’affare, legittima il diritto alla provvigione, sempre che la descritta attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, e poi valorizzata dalle parti; né, una volta concluso l’affare, assume rilevanza, sotto il profilo della incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell’opera di detto mediatore, la assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata a termine solo successivamente, e con l’intervento di altro mediatore, non essendo un unico elemento di parziale differenziazione, da solo, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra l’attività originariamente svolta dal soggetto che per primo aveva messo le parti in relazione tra loro e l’affare tra le stesse concluso (nella specie, in applicazione di tale principio, la suprema corte ha cassato la sentenza di appello che, in difformità della decisione di primo grado, aveva escluso la sussistenza del diritto alla provvigione in capo al mediatore che aveva messo in relazione, per la compravendita di un appartamento, due soggetti, i quali, per iniziale disaccordo sul prezzo, avevano concluso l’affare solo in un momento successivo, e dopo aver affidato al trattativa ad altro mediatore, a seguito di una modesta riduzione, da centotrenta a centoventitrè milioni, del prezzo dell’immobile). Né l’intervallo di tempo tra la conclusione del contratto e le prime trattative, né il successivo interessamento anche di altri soggetti, sono, in sé, circostanze idonee ad escludere che l’attività iniziale, espletata da colui che pretende la provvigione, costituisca l’antecedente necessario della conclusione dell’affare, e perciò non interrompono il nesso di causalità tra quella e questa. Gli usi normativi, contemplanti dall’art. 1 n. 4 disp. prel. c.c. sono norme giuridiche che il giudice ha l’obbligo si applicare se le conosce, ma non ha l’onere di indagare personalmente per accertarne l’esistenza disponendo ex officio attività istruttorie per sopperire all’inerzia delle parti.
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ahimè l'anno scorso (l'annus horribilis) mi è capitato 2 volte e io ero sempre quello saltato. Lo 'scavalcamento' purtroppo non è impraticabile, ma praticabilissimo. Basta, come hanno fatto i miei 'colleghi', far finta di niente e fatturare regolarmente la mediazione a rogito. Lo scavalcato lo prenderà bellamente in quel posto e non potrà dire NIENTE.

    Solo se hai il foglio di visita... altrimenti è notte fonda.. :stretta_di_mano:
     
    A andrea boschini piace questo elemento.
  12. cavalloinfuriato

    cavalloinfuriato Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Se ti ha reputato più serio e professionale combina e fatti pagare la provvigione .
    Poi senza tirare in ballo i legali darai qualcosa all' altra agenzia .
    Il nostro lavoro deve essere eseguito professionalmente bene e "non solo mostrare due disegni o fare una visita di 5 minuti"
    Per questo veniamo visti male a volte .
    Se hai lavorato bene ,hai dato tutte le informazioni giuste e controllato bene le normative sull' immobile : mq.,dati catastali, visure varie , normative urbanistiche, energetiche ,insonorizzazione ecc.
    vai tranquillo e fatti pagare cè da dirti solo BRAVO lavori bene.
     
    A aleardi piace questo elemento.
  13. Oris

    Oris Ospite

    Se tu a un collega impedisci di poter lavorare è chiaro che diventa uno che "ha fatto solo una visitina"... credo di non dover commentare tale tesi oltre... che ritengo di una superficialità estrema.

    Chiamiamo le cose con il nome giusto: opportunismo. :ok:

    Se non chiami il collega sei un opportunista, se pensi che sia giusto, preparati ad esser trattato nello stesso modo, perchè pensare di esser sempre dalla parte di chi viene scelto è da illusi ;) qualche volta capita che a esser scavalcati siamo proprio noi... ;)

    Basta, in quel caso, saper accettare il fatto di esser sostituiti, con la stessa serenità e sicumera con la quale si accetta di sostituire, con la consapevolezza che "non si può mica pretendere di esser pagati per aver solo fatto una visitina" (che è tutt'un altro discorso e poco c'entra con il fatto del quale si discute) e che sarà il collega che ci sostituisce a meritare il tutto perchè "porterà l'affare in fondo" (come se noi non avessimo potuto fare altrattanto).

    Se mi assicurate questo, allora posso capirvi, altrimenti... :^^:

    Se poi il collega gliel'ha fatta vedere un anno fa la casa, allora scemo il collega, se dorme cassi suoi...
     
  14. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Andrea fai benissimo a farti firmare il foglio visita e inoltrarlo al vendiotore è l unico modo per cautelarsi un pò di più......

    A tutti gli altri colleghi chiedo questo?

    Io non dico che non sia giusto rimandare il cliente al primo collega.......anzi è la cosa moralmente più giusta da fare, ma perchè il secondo collega si deve trovare nella posizione di trattare un immobile che trattano altri agenzie a "sfortunatamente" perchè di sfortuna si tratta ha la possibilità di portare un cliente che acquista ma non può farlo perchè l'immobile questo cliente l ha già visto con un collega??????

    MA prescindiamo dalla nostra moralità e concentriamoci sul venditore e sull'acquirente.

    Il venditore si è arrogato a suo insindacabile giudizio di consegnare il suo immobile a più agenzie (tanto a lui cosa importa prima o poi qualcuno lo venderà e se si creano confusioni amen una sola ne pago di agenzia)

    L' acquirente profano del nostro mondo si trova a vedere lo stesso immobile con 2 agenzie differenti in pochi giorni e a PREZZO DIFFERENTE ( ma dov'è la serieta dico io mettetevi nei suoi panni per un attimo)oltretutto mi vengono a dire che sono OBBLIGATO A COMPRARE dalla prima che magari mi è pure antipatica, magari ho capito che è uno zanza di prima categoria ?????

    Lasciamo stare le sentenze che sono migliaia e come si sà non fanno diritto, vi potrei raccontare casi miei e di colleghi simili dove tanto decide un giudice a seconda di come si sveglia la mattina o di quanto ne capisce di immobiliare................

    Se il venditore avesse conferito incarico scritto alla prima oppure incarico scritto con rimoborso spese a tutte e 2 non era meglio e si evitano tutte ste incomprensioni?
     
  15. cavalloinfuriato

    cavalloinfuriato Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    io mi sono sempre comportanto onestamente , ho la coscienza pulita e rispetto per i colleghi (16 anni di professione valgono) , ma nell' ultimo anno i casi che mi hanno scavalcato ( dati soprattutto dall' importo provvigione , qualcuno neanche se la fa dare da chi compra ) sono molti , quindi anchio mi sono adeguato e combino poi se qualcuno richiede qualcosa si tratta........ :sorrisone:
     
  16. Oris

    Oris Ospite

    Sono pareri e li rispetto, francamente non li trovo molto convincenti.

    Ripeto la mia tesi: è opportunismo.

    E ripeto, sono disposto ad accettare la cosa a patto che chi lo mette in pratica sia disposto a subirlo, con la stessa "leggerezza d'animo": in quel caso, non ho obiezioni. ;)

    L'incarico non cambia la cosa, se l'acquirente può scegliere in mancanza di esso può farlo anche in presenza di esso, tranquillamente e senza danno.

    Tra l'altro, se l'incarico fosse stato dato in esclusiva, solo la penale potrebbe spaventare il proprietario (non l'acquirente) se non fosse in esclusiva, invece, non c'è nemmeno quell'ostacolo: io acquirente posso tranquillamente, secondo la tua tesi Roby, scegliere Oris, perchè tu mi stai meno simpatico :D ...

    Quindi è giusto, magari, andare a chiedere una consulenza a un avvocato e poi sceglierne un altro, dopo aver riportato la tesi del primo... o magari farsi fare un progetto di massima da un geometra e poi farlo finire a uno più simpatico...
    Provateci, poi vedete quanti ne pagate ( a parte che il geometra si fa firmare l'incarico ancor prima dell'avvocato e quindi se non rinuncia non ne fai altri, di progetti).

    In soldoni, ritengo che nella normalità dei casi il modo corretto sia quello di telefonare al collega, se questi è intelligente dividerà, se non lo è, comincerà una trattativa con un cliente "ostile", sperando di portarla in fondo.

    Ma quando si fa una tesi di correttezza su un comportamento da tenere, c'è da analizzarne tutti i risvolti.

    A me, sinceramente, mi pare che si avalli un comportamento del tipo
    "io vado a vedere con una agenzia un immobile, tanto poi posso scegliere di andare da Oris, dirgli dove è la casa, fargliela acquisire (anche se c'è l'incarico, si aspetta che scada per fare il compromesso) e poi pagarlo la metà, visto che riscuote senza lavorare, anzi, sfruttando il lavoro altrui"

    UNa bella idea no? Mettiamo su l'agenzia immobiliare SCONTAPROVVIGIONIALTRUI :sorrisone:
    ;)

    Se no il codice civile cosa ci sta a fare.... io starei attento a dire che non si rischia nulla, prima perchè è falso (so di colleghi che hanno vinto cause simili anche in questi giorni, senza FDV), secondo perchè è immorale, terzo perchè è tafazziano. :D
     
  17. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Oris quello che riporto io non sono mie idee sono le casistiche che incontriamo tutti i giorni nel nostro lavoro a me hanno sempre detto che il cliente paga una sola provvigione, poi ripeto le varie sentenze vanno a (kulo) in base a chi trovi.
    Se vediamo l'argomento sotto il punto di vista del nostro lavoro mi sono espresso affermando che è giusto avvisare il primo collega, ma come abbiamo discusso più volte con le leggi vigenti l'incarico permetterebbe di lavorare ad una sola agenzia per un determinato periodo questo intendevo per incarico io Oris,
    domani si vedrà................... :^^:

    Intanto l'acquirente si trova davanti 2 agenzie differenti per lo stesso immobile a prezzi differenti, ripeto mettimoci nei loro panni, chi gli spiega che è obbligato ad andare dalla prima? NOI OVVIO, non il venditore!!!!!
     
  18. Oris

    Oris Ospite

    :D Effettivamente, nel domani non v'è certezza :disappunto:
     
  19. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Re: Il cliente ha già visitato l'immoblie con un'altra agenzia..

    5,000 mila euro non è un prezzo differente, non troviamo scuse.....................................e ricordiamoci bene la frase di un vispo collega che disse:

    -se io posso vendere ad un compratore che ha gia' vista la casa prima con un altro Agenti Immobiliari, metto su un bell'ufficio vendite con la dicitura:

    Avete visto una casa? compratela con me, vi prendo meta' commissioni

    Quindi direi di finirla di sparare boiate, non si fa' perchè domani saremmo noi a prenderlo li', perchè i giudici in tanti hanno dato ragione al primo collega che l'ha portato ecc......quindi poche balle.
     
  20. Giuseppe Fox

    Giuseppe Fox Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    io sono più sulla linea di Robi ... mi chiedo ma perchè un acquirente dovrebbe acquistare con il poco professionale e non con quello definito "+ professionale" .
    Il cliente ritiene che acquistando con quello "+ professionale" si sente tutelato e risparmia anche 5.000. Ma sarà che il "+ professionale" ha fatto una migliore acquisizione (accordo con il proprietario ) proponendo un prezzo più appetibile? sarà che il "più"professionale" ha fatto meglio il suo lavoro in fase di appuntamento con il suo potenziale acquirente? sarà che il collega "poco professionale " non è riuscito a portare in porto la conclusione dell'affare mentre il suo collega per bravura o fortuna si? Chi merita la provvigione ?
    Quello che dico: Due Agenti Immobiliari si sono giocati la stessa partita con lo stesso cliente ... l'Agenti Immobiliari "+professionale" porta la proposta laltro no. Mi dite perchè ci rimanete male. Un esempio ... ho una villa in vendita ... sono consapevole che ci lavorano tante agenzie, il rischio è che lo stesso cliente la veda con due anche con + agenti. Devo essere convinto che i colleghi possono chiudere l'affare io no ... per tanti motivi. Se non accetto questo rischio non vendo quella stessa villa mi tiro fuori dai giochi. in passato mi è capitato di essere ... come dite voi scavalcato ma ho fatto autocritica e ho detto dove ho sbagliato forse potevo fare meglio ...Sicuramente il discorso cambia quando c'è malafede del collega.
     

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