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  1. vincenzo2

    vincenzo2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buona sera a tutti.
    Propongo un quesito che mi interessa.
    Siamo in sei cooabitanti senza un condominio ufficiale.
    In un abitazione a piano terra iniziano lavori tipo trasformazione di una finestra in una portadi accesso sempre da cortile condominiale e da voci si presume che l'abitazione sarà
    trasformata in un negozio di parrucchiere.
    Sembra avviata procedura al Comune.
    Ma tutto ciò è possibile senza coinvolgere i condomini?
    Grazie per l'aiuto.
     
  2. manu1974

    manu1974 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno, il condominio dovrebbe avere per legge un'amministratore ed il consiglio che mi sento di darle è quello di rivolgersi all'ufficio edilizia privata del suo Comune per verificare sè in effetti è stato richiesto un cambio di destinazione d'uso per quell'appartamento...con i documenti ufficiali in mano rilasciati in copia vi riunite in assemblea condominiale e mettete al'ordine del giorno questo punto..è certo che non si può davvero aprire una porta su un cortile condominiale senza autorizzazione del condominio...altrimenti finisce il mondo e tutti facciamo quello che vogliamo...non funziona cosi...il Comune tutte le autorizzazioni sè conformi ai regolamenti le rilascia " fatti salvi i diritti di terzi ..."....con un buon legale vi divertite...in bocca al lupo !!
     
  3. jhonny

    jhonny Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    CIAO,
    bisogna vedere regolamento condominiale ,in genere è possibile il cambio di destinazione ma è fondamentale capire il tipo di attività che si và a svolgere:ok:
     
  4. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio


    Art. 1102(Uso della cosa comune)

    Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

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    Apertura nel muro perimetrale comune di un varco di accesso dal cortile condominiale ai locali di proprietà esclusivaCass. civ., sez. II, 5 gennaio 2000, n. 42 Le modificazioni di un bene condominiale per iniziativa del singolo sono lecite nelle sole ipotesi in cui esse, oltre a non compromettere la stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico, ed a non alterare la destinazione del bene, non siano lesive dei diritti degli altri condomini relativi al godimento sia delle parti comuni interessate alla modificazione, sia delle parti di loro proprietà.
    Più in particolare, il condomino, nel caso in cui il cortile comune sia munito di recinzione che lo separi dalla sua proprietà esclusiva, può apportare a tale recinzione, pur essa condominiale, senza bisogno di consenso da parte degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che gli consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche all'apertura di un varco d'accesso dal cortile condominiale alla sua proprietà esclusiva, purché tale varco non impedisca agli altri condomini di continuare ad utilizzare il cortile, come in precedenza.
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    Muro comuneCass. Civ. 20/02/97 , 1554 A differenza dalle innovazioni - configurate dalle nuove opere, le quali immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni, in quanto rendono impossibile la utilizzazione secondo la funzione originaria, e che debbono essere deliberate dall'assemblea (art. 1120, comma 1, c.c.) nell'interesse di tutti i partecipanti - le modifiche alle parti comuni dell'edificio, contemplate dall'art. 1102 c.c., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso. Pertanto, è legittima l'apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che per sua ordinaria funzione è destinato all'apertura di porte e di finestre, realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva.
    Alla eventuale autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall'assemblea può attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione del muro comune.
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    Muro comuneCass. Civ. 20/02/97 , 1554 A differenza dalle innovazioni - configurate dalle nuove opere, le quali immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni, in quanto rendono impossibile la utilizzazione secondo la funzione originaria, e che debbono essere deliberate dall'assemblea (art. 1120, comma 1, c.c.) nell'interesse di tutti i partecipanti - le modifiche alle parti comuni dell'edificio, contemplate dall'art. 1102 c.c., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso. Pertanto, è legittima l'apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che per sua ordinaria funzione è destinato all'apertura di porte e di finestre, realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva.
    Alla eventuale autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall'assemblea può attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione del muro comune.
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  5. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio


    concordo, bisogna vedere cosa prevede il regolamento che deve essere ti tipo contrattuale
    solo un reg contrattuale può vietare-limitare i diritti individuali, quindi limitare la possibilità di cambiare la destinazione d'uso di una propria proprietà
     
    A vincenzo2 piace questo elemento.
  6. vincenzo2

    vincenzo2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ringrazio con un pò di ritardo di cui mi scuso, tutti gli interventi molto graditi.In sintesi non essendoci un condominio
    legalmente costituito e senza regolamento approvato, dobbiamo-gioco forza- accettare la trasformazione di una abitazione in negozio di parrucchiere,ovviamente se autorizzato dal Comune.
    Quindi "digeriremo " finestre che si trasformano in porte d'ingresso,immissioni di maggiori quantità di acque reflue-speriamo bonificate dai coloranti nella fossa biologica,rumori di asciugacapelli,parcheggi di clienti nel cortile condominiale
    con posti auto non assegnati,rumori tipici di una ristrutturazione...ecc.... senza alcuna possibilità di difesa.
    Bene così......
     
  7. manu1974

    manu1974 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buonasera Vincenzo, nel mio intervento del 24 maggio u.s mi sembra di averle dato dei suggerimenti utili...almeno spero, provi a seguire la strada che le ho indicato, convochi lei un'assemblea del condominio e parlate della questione...dopodiche deliberate una decisione a maggioranza sè ci sono i numeri...non è possibile che un condomino si alzi la mattina e faccia il comodo suo a discapito degli altri....le leggi ci sono e sono molto chiare in materia...basta conoscerle e rispettarle...
     
  8. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio

    il condominio esiste, per il semplice fatto che c'è più di un proprietario
    dov'è il problema di una finestra che si trasforma in porta d'ngresso?
    per i coloranti nella fossa biologica, bisognerebbe sentire con il comune se è necessaria l'esistenza di un pozzetto solo per l'attività che "trattenga" i coloranti prima della fossa biologica
    non ho mai detto che i clienti hanno diritto di entrare nel cortile con le auto, è l'assemblea a decidere chi entra
    l'uso della parti comuni deve rispettare il pari uso previsto dal 1102 c.c., l'uso da parte dei clienti ve lo impedirebbe, siete 6 u.i. se avete 6 posti auto avete un posto auto a testa, futuro parrucchiere compreso
    se avete 12 posti auto, avete 2 posti auto a testa, futuro parrucchiere compreso
    e così via ...
     
  9. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    ripeto, salvo regolamento contrattuale, l'assemblea non può vietare il cambio di destinazione d'uso
     
  10. manu1974

    manu1974 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusa cosa intendi per regolamento contrattuale ?? Mi sembra di aver capito che il condominio non ha un amministratore come fà ad esserci un regolamento...e ribadisco il concetto che è lo strumento urbanistico vigente del Comune a decidere infatti .... :
    URBANISTICA ED EDILIZIA - Mutamento di destinazione d'uso attraverso realizzazione d'opere edilizie - permesso di costruire - Necessità. In assenza di permesso di costruire il mutamento di destinazione d'uso di un immobile mediante realizzazione d'opere edilizie, anche se di modesta entità, configura il reato di costruzione edilizia, in quanto l'esecuzione dei lavori determina la creazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Pres. Vitalone, Est. Amoresano, Ric. Zaccari. CORTE DI CASSAZIONE PENALE, Sez. III, 22/01/2009 (Ud. 11/12/2008), Sentenza n. 2877
     
  11. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    condominio è n rapporto giuridico che esiste indipendentemente dall'amministratore

    se c'è più di un proprietario, ci sono parti comuni e quindi condomini

    i regolamenti non hanno bisogno della presenza dell'amministratore, il costrutture potrebbe averlo allegato al 1°atto di vendita e solo un regolamento contrattuale può porre limii ai diritti di proprietà
    perchè impedire il cambio destinazione d'uso o l'avere i cani o ... è un limiti al pieno possesso di una proprietà privata
     
  12. manu1974

    manu1974 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E' indubbio che il condominio e tale a prescindere ma da qui a dire che il cambio di destinazione d'uso e uguale ad avere i cani...perdonami ma non è proprio la stessa cosa....avere i cani è una cosa privata comunque spesso e volentieri regolamentata..il cambio d'uso può andare contro altri condomini....sè al piano terra di un condominio apro, ad esempio, un' officina di riparazione da una parte ed un bar dall'altra che chiude alle 2 di notte con musica è la stessa cosa ad avere un appartamento con animali...??.....
     
  13. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio

    è ovvio che sono cose diverse
    ma solo un regolamento accettato all'UNANIMITA', nel momento in cui è nato il fabbricato, regolamento CONTRATTUALE,
    può limitare il DIRITTO DI PROPRIETA' che altrimenti è pieno
     
  14. manu1974

    manu1974 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il concetto di fondo è quello di sapere sè esiste o meno questo regolamento.....
     
  15. Giiannino

    Giiannino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve volevo chiedere, se possibile, la fonte di tale risposta.
    Nel mio condominio il proprietario di un negozio a piano terra classificato ai fini catastali come c1 chiede l'autorizzazione a poterla variare in c3 senza apportare alcuna opera strutturale.
    Tale richiesta è subordinata all'autorizzazione amministrativa per l'apertura di un laboratorio di pasticceria.
    Il regolamento condominiale riporta pari pari quanto scritto nel rogito che recita:
    "nei negozi a piano terra non potranno essere esercitate attività rumorose, nocive, maleodoranti nè essere destinati ad officina di meccanico o elettrauto..."
    Alcuni negozi sono già accatastati c1 altri come c3.
    Il condominio si puo' opporre e con quale maggioranza o non è per nulla competente in materia ?
     

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