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  1. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Inconveniente del giorno. Contratto di locazione commerciale disdetto in anticipo per problemi del conduttore che non è più in grado di sostenere i costi di esercizio. Il conduttore quando è entrato nel locale, 3 anni fa, lo ha completamente ristrutturato compresi impianti elettrico e idrico e sostituendo la porta di entrata con una migliore e vetrina blindata. Dal momento che ha dato disdetta del contratto abbiamo cercato un nuovo inquilino che entrerà nel locale da agosto in anticipo sui 6 mesi di preavviso. L'attuale conduttore è felicissimo perchè potrà anticipare la risoluzione del contratto e non pagare tutte le 6 mensilità di preavviso. L'accordo con il conduttore era che entro ieri doveva sgomberare tutto l'immobile dall'arredo e poteva portarsi via anche caldaia per acqua calda e climatizzatori perchè non necessitavano al nuovo conduttore. Bene, oggi ho fatto un sopralluogo con il nuovo conduttore e abbiamo scoperto che il vecchio conduttore ha portato via tutto, ma proprio tutto quello che ha installato! Per tutto intendo: quadro elettrico, interruttori corrente (comprese le scatole!!), punti luce, faretti (lasciando nel soffitto 20 buchi del diametro di 20cm cadauno). Cose che lui aveva installato per sua necessità.
    Tutti meravigliati, io, proprietario e nuovo conduttore. La domanda è: ma quel lavoro all'impianto elettrico e derivati non è da considerarsi quale intervento che il proprietario ha diritto di ritenere anche senza alcun indennizzo? E' la prima volta che mi capita.
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    salvo patto contrario direi di no
     
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  3. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    infatti. credo dipenda dagli accordi iniziali.

    io conduttore faccio io lavori a mie spese e te li scalo dal canone = rimane roba tua e quando vado via te la lascio

    io conduttore faccio io i lavori a mie spese e a te proprietario non chiedo nulla = quando me ne vado la mia roba viene con me...
     
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  4. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Verbale di riconsegna chiavi ....?

    Smoker
     
  5. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il conduttore ha beneficiato di sconto sul canone per i primi 2 anni in vista della ristrutturazione che avrebbe dovuto sostenere. Ma credo che anche col diritto di portare via tutto avrebbe comunque dovuto riconsegnare l'immobile in maniera fruibile e non come un cantiere visto che quando lo ha preso non era bello, ma nemmeno distrutto.
     
  6. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Lunedì' mattina prossimo
     
  7. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    quello sicuramente, almeno nelle condizioni in cui lo ha trovato.
    anzi, se ha beneficiato di uno sconto a fronte dei lavori effettiati avrebbe potuto lasciarli....però sarebbe stata una cosa da affrontare subito e prendere accordi mentre si faceva. non lasciare tutto al caso...poi succedono queste cose qui... ;)

    potrà usare il deposito cauzionale per rimettere in ordine i locali :)
     
  8. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Il conduttore deve consegnarlo nello stato di fatto in cui lo ha ricevuto, ne di più ne di meno.
     
  9. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Con il conduttore avevamo preso accordi: avrebbe tolto tutto l'arredo, i climatizzztori perché il nuovo inquilino non glieli voleva pagare e per lo stesso motivo anche la caldaia. Ora lui sostiene che i fari in contrsoffitto siano arredo. Ok, però' non lasciarmi allora un controsoffitto come una groviera e ripristina il soffitto originale. Sostiene che gli interruttori fossero arredo. Ha lasciato i buchi senza nemmeno le scatole. Purtroppo questo sarà il classico caso in cui i buoni rapporti portano a sottovalutare la situazione. E comunque ribadisco che aveva usufruito di sconto per 2 anni per i lavori da sostenere e adesso il proprietario dovra' sostenere ulteriori spese.
     
  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Lo sconto per lavori era stato messo per iscritto?
     
  11. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    questo è il vero problema del nostro lavoro...
    non ci si può fidare di nessuno...
    sono sempre tutti carini e gentili finchè hanno bisogno...
    quando non servi più cambiano dal giorno alla notte... :triste:
     
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  12. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino


    Difficile poter dare una risposta esauriente e precisa senza esaminare le clausole contrattuali disciplinanti i lavori effettuati per la conservazione e/o il miglioramento dell’immobile in questione ed eventuali scritture integrative.

    Restando la materia, in linea di principio, disciplinata dal solo codice civile, il regime di ripartizione delle modifiche all’immobile locato è liberamente derogabile dalle parti. Pertanto, si veda se nella redazione del contratto le norme dispositive siano pedissequamente riprodotte o se le parti non abbiano diversamente disposto.

    Ora la domanda è: “Il lavoro all'impianto elettrico e derivati non è da considerarsi quale intervento che il proprietario ha diritto di ritenere anche senza alcun indennizzo?”.
    Il codice civile distingue due categorie di interventi: le “migliorie” e le “addizioni”. Le migliorie sono generalmente definite come quelle innovazioni che hanno la caratteristica di rappresentare un accrescimento qualitativo della cosa, diversamente dalle addizioni, che invece rappresentano un incremento quantitativo. La sostituzione dell’impianto elettrico e idrico con uno più efficiente è una miglioria, così come la sostituzione "della porta di entrata con una migliore". L’art. 1592 cod. civ. stabilisce che il conduttore deve sopportare la spesa delle migliorie, senza possibilità di vedersi rimborsato. La norma in esame prevede, però, al comma 1, un’eccezione, allorquando il locatore abbia prestato il proprio consenso, chiaro ed inequivoco, alle migliorie fatte dal conduttore. Anche in tal caso, tuttavia, non si prevede il rimborso totale della spesa occorsa ma un’indennità nei limiti della minor somma “tra l’importo della spesa [fatta a suo tempo dall’inquilino] e il valore del risultato utile al tempo della consegna [generalmente inferiore per via del deprezzamento in conseguenza dell’uso], in sostanza tra speso e migliorato. L’onere della prova circa la dazione del consenso grava comunque sul conduttore.

    Dubbio è, invece, se il locatore possa pretendere la rimozione dei miglioramenti al termine del rapporto. La dottrina pare orientata nel senso che, al di fuori dei casi in cui il contratto contenga una speciale disciplina al riguardo, il conduttore non sia tenuto a rimuovere i miglioramenti apportati. Di opposto avviso la giurisprudenza, che recentemente ha ritenuto di dover applicare il principio contrario, in base al quale il locatore può sempre rifiutare di prendere in consegna l’immobile che non sia stato riportato nello stato originario, anche qualora allo stesso siano state apportate semplici migliorie (Cass. n°7992/2009).
     
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  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... mi sembra che manchi un ulteriore caso: e forse lo ha illustrato Pennylove, che questa volta è stata meno esplicita del solito ... (è problema mio: non ho capito ancora bene la portata del tuo intervento, ma lo rileggerò meglio).

    E' il caso in cui per un contratto del genere di solito viene riportata la frase: ogni miglioria o addizione apportata dal conduttore rimarrà nel possesso del locatore, che rimarrà libero di detenerle o richiedere il ripristino nelle condizioni iniziali.

    Bisognerebbe quindi conoscere cosa effettivamente avevano pattuito i contraenti: personalmente sono anche venuto dell'idea che pattuire contrattualmente una riduzione del canone esplicitando una causale come quella della riduzione in compenso di lavori fatti, sia un errore: non anticipi gli investimenti, ma potrai essere chiamato ad includerne il valore come reddito sotto spoglie diverse dal contante.
    Meglio eludere il problema, accordando un minore canone iniziale riconoscendo i maggiori oneri di avviamento dell'attività. (Sempre che anche questa motivazione non sia considerata fiscalmente una via per nascondere una diversa forma di pagamento/reddito)
     
  14. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Purtroppo nel contratto non era specificata la motivazione del canone ridotto per i primi 2 anni: a quel tempo probabilmente non se ne è avvertita la necessità. Errore.
    Comunque, oggi la vicenda si è chiusa con restituzione della cauzione e interessi. Il locatore ritiene che comunque il locale sia stato ristrutturato totalmente e si accontenta così. A sua volta interverrà nel ripristino dell'impianto elettrico per il nuovo conduttore.
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Dalle mie parti si diceva: meglio una cattiva transazione che una buona causa.....
    Quel locatore mi sembra altrettanto saggio...
    Resta la opinione dei più su un fenomeno che ti smonta gli impianti ...
     
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  16. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Preventivo per ripristinare l'impianto in funzione: 2.700€ + IVA.
     
  17. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :ok:...:applauso:..sono tutti bravissimi..noi siamo tutti AI bravissimi..sinche' un giorno non servi piu' ne' la tua opera ne' la tua professionalita'..dove la parola e la stretta di mano valgono come il 2 di picche scopa all'asso (=0 )
     
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  18. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    che il proprietario si paghera'..:disappunto: tanto anche se ha ragione e considerando la nostra giustizia gli costa sicuramente di meno
     
  19. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Si, il proprietario pagherà questa cifra. Un bravo proprietario. E come al solito i bravi ci rimettono.
     
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