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  1. Faccy07

    Faccy07 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Buongiorno, vorrei avere un' informazione.
    Ho comprato da poco un apprtamento in un complesso nuovo di circa 30 apprtamenti.
    Al momento del rogito l 'assistente ci ha infilato, dicendoci solo "Il regolamento" e senza leggercelo, il regolamento condominiale nei vari fogli.
    Premetto che non l' abbiamo mai chiesto; siamo stati ingenui noi (veniamo da 2 anìbitazioni singole, che ne sapevamo?).
    Abbiamo scoperto parlando con altri condomini, Fregati cosi pure loro, che il costruttore fino a che non vende tutti gli appartamenti paga solo il 50% delle spese comuni degli appartamenti invenduti. Il restante 50% lo paga chi ha comprato oltre alla propria quota.
    E' possibile? Va contro la legge? Su 30 siamo solo in 10 circa...
    COME POSSIAMO RIMEDIARE?
    Buongiorno, vorrei avere un' informazione.
    Ho comprato da poco un apprtamento in un complesso nuovo di circa 30 apprtamenti.
    Al momento del rogito l 'assistente ci ha infilato, senza dirci nulla, il regolamento condominiale nei vari fogli.
    Premetto che non l' abbiamo mai chiesto; siamo stati ingenui noi (veniamo da 2 anìbitazioni singole, che ne sapevamo?).
    Abbiamo scoperto parlando con altri condomini, Fregati cosi pure loro, che il costruttore fino a che non vende tutti gli appartamenti paga solo il 50% delle spese comuni degli appartamenti invenduti. Il restante 50% lo paga chi ha comprato oltre alla propria quota.
    E' possibile? Va contro la legge? Su 30 siamo solo in 10 circa...
    COME POSSIAMO RIMEDIARE?
     
  2. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Cara Faccy, presumo che in sede di stipula del rogito il notaio abbia letto "l'acquirente dà atto di essere a conoscenza del regolamento condominiale (se è abitazione nuova è senz'altro di natura contrattuale) e di accettarlo in ogni sua parte.

    poi di fatto il regolamento non lo conosce mai nessuno e ci si trova di fronte a queste sorprese.

    Penso che il tutto, purtroppo per te, sia valido.

    L'unico consiglio che ti posso dare e di metterti assieme agli altri acquirenti e di andare da un legale a chiedere un parere, se non esiste una qualche scappatoa che solo i legali possono trovare
     
  3. Faccy07

    Faccy07 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ce l'ha infilato nel plico dicendo "il regolamento" e basta.
    Non ce ne ha mai accennato e nemmeno io sapevo esistessero certe clausole nel regolameto condominile.
    Pensavo fosse unicamente "non fare casino dalle.. alle.." e basta.
    Ho sempre abitato in una casa singola.
    Ma nonè contro la legge una cosa cosi?
     
  4. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Faccy, come già detto in alti casi: la legge non ammette l'ignoranza.

    In sede di atto tu hai firmato di essere a conoscenza del regolamento condominiale in tutti i suoi aspetti :basito:
    :disappunto:
    Avresti dovuto pretendere di leggerlo col notaio presente piuttosto! So che può sembrare sgradevole, ma non facendolo hai approvato delle regole senza conoscerle!

    La ripartizione delle spese SOLITAMENTE avviene in base ai millesimi di proprietà ed altri criteri (maggiorativi o riduttivi) a seconda della posizione dell'immobile all'interno del condominio (si pensi alla differenza tra un piano terreno ed un ultimo piano per quanto concerne ad un ascensore).

    E' però anche vero che è il regolamento condominiale a stabilire la RIPARTIZIONE di dette spese.

    E in questo caso avete stabilito di suddividerle in questo modo! :disappunto:

    Come dice Alessandro: vi conviene rivolgervi ad un legale perchè questa clausola (sicuramente vessatoria nei vostri confronti) è stata comunque da voi approvata! Bisogna quindi dimostrare la NULLITA' di questa clausola, facendo in modo che un giudice ridetermini il corretto criterio di spartizione delle spese...

    La vedo comunque un po' travagliata come pratica, per cui mettetevi insieme e ricordate che l'unione fa la forza!

    In ogni caso la prossima volta che ti capiterà di firmare qualcosa saprai che ti converrà leggerlo con maggiore attenzione ;)
     
  5. Faccy07

    Faccy07 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Direi di si.....
    Non ce ne ha neanche nemmeno lontanamente parlato di questa cosa....
    Oltre a tutto quello che non ci ha fatto o fatto male, non ci ha detto c'è pure questa.
    Che tristezza.....
     
  6. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se ti può consolare sto aiutando un mio amico a venire fuori da una situazione sgradevole proprio contando sul fatto che le clausole vessatorie sono contrarie alla legge, e che quindi qualunque cosa tu possa aver approvato è nulla. :D
    Ti consiglio ti leggere il topic l-agente-immobiliare-incastra-il-cliente-t1983.html
    con particolare riguardo ai pareri ed ai riferimenti sulle clausole vessatorie che gli amici del forum mi hanno segnalato! :ok: :stretta_di_mano:

    ;)
     
  7. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Concordo con maurizio, l'unica scappatoia che hai è che sia vessatoria, poi se fate unione con gli atrli condomini magari potete pure provare la "truffa" ma meglio sentire un legale.
     
  8. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ti faccio un esempio di vessatoria riferita ad un rogito notarile:

    Anni fa c era in vigore l'INVIM la tassa che il venditore pagava allo stato sull'incremento di valore del suo immobile dalla data di acquisto al momento della rivendita.

    Le parti potevano pure concordare che nel prezzo di vendita fosse inclusa la tassa INVIM ma poi l'acquirente se al rogito non la pagava il notaio non poteva fare altro che prenderne atto e girarsi verso il venditore ed esigere il pagamento della tassa, ben sapendo che era una clausola vessatoria, cioè inserita in un contratto per volontà delle parti ma non efficace dinanzi alle norme imperative.
    Spero di essere stato chiaro.

    p.s. spero di non prendermi un lavata di capo da Francesca ed Elisa :occhi_al_cielo: :occhi_al_cielo:
     
  9. Faccy07

    Faccy07 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Chiarissimi... Sentiro gli altri e vediamo.
    Sperom be.....
    Saro anche ignorante, ma ce l'ha fatta sporca e non parlo solo di questo ennesimo problema.
    Grazie a tutti
     
  10. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    E' un vecchio "andazzo"...quello dei costruttori di fare il Regolamento Contrattuale male e inoltre con clausole di questo genere...direi che i collwghi che mi hanno preceduto hanno tutti correttamente commentato...per la mi esperienza di amministratore d'immobili direi che si tratta di una clausola "a termine", cioe "transitoria" e dunque per la sua natura "vessatoria" e contraria agli articoli di legge relativi alla comunione e suddivisione delle spese secondo equità (cosa succedeva se solo uno o due appartamenti erano venduti?...pagavano le spese di un condomino di 30 u.i. per il 50%????), non vedo altra alternativa che Non Pagare e fargli causa...a proposito è già stato costituito il Condominio??...l'ammnistratore è stato eletto?
     
  11. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Paolo, presumo che il condominio ci sia già e l'amministratore sia stato NOMINATO, dal costruttore (altra brutta abitudine), se proprio la si vuol fare sporca si fa finta di niente e poi gli si impugna qualsiasi cosa posta in essere dall'amministratore "nominato" per vizio di nullità.

    Certo che ad incominciare così si inizia proprio male :occhi_al_cielo:
     
  12. Faccy07

    Faccy07 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non commento...........
    E' gia stato costruito e per il momento siamo in 10 condomini puo o meno e 1 in affitto
    L'amministartore è stato eletto dal costruttore, e anche qui vorrei sapere cose si fa a non rieleggerla per il nuovo anno....
    Tra le altre cose non ha fatto l' assicurazione (siamo troppo in pochi, questa è stata la risposta) e non ho visto alcuna tabella millesimale.
    So so che a fine anno vuole essere pagata.

     
  13. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    l'art. 1123 del c.c. recita "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione"

    Presumo che si possa quindi convenire diversamente

    Per quanto riguarda invece l'amministratore lì non si scappa l'art. 1129 che non sto a citare, dice che è l'assemblea che nomina un amministratore.

    Solo l'assemblea può nominare l'amministratore

    L'amministratore nominato dal costruttore non esiste e tutti gli atti compiuti sono nulli
     
  14. Faccy07

    Faccy07 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mi sa che la diversa convenzione l' ha fatta lui. Non dicendoci niente, infilandocela a tradimento nel regolamento e noi scemi a non leggerla.
    A bene, l'amministratrice la possiamo sbolognare...
     
  15. Faccy07

    Faccy07 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Fosse solo questa che cia ha fatto.....
     
  16. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Comunque noto oramai da diverso tempo una conflittualità mai sopita tra gli acquirenti delle nuove costruzioni ed i costruttori.

    1) Regolamenti condominiali vessatori e amministratori nominati dai costruttori, l'amministratore nominato è veramente un male, dato che questi fa solitamnete l'interesse di chi gli dà da lavorare (il costruttore) poi c'è il branco degli altri condomini, che si devono adeguare

    2) L'immobile ha sempre qualche problema, o l'infiltrazione, o la cancellata, o quello o quell'altro, qui bisogna dire che non sempre il costruttore è in mala fede, a volte capita che un lavoro possa essere eseguito non a regola d'arte, l'importante è che si rimedi in tempi celeri senza creare particolari fastidi, e poi ricordate c'è la responsabilità postuma decennale, se qualcosa non va segnalarlo al costruttore e per conoscenza all'amministratore, a mezzo raccomandata, scrivete sempre!!
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    "L'assicurazione dello stabile, le spese condominiali e di amministrazione, nonchè i depositi cauzionali sugli allacciamenti alle reti di utenza, saranno a carico, naturalmente pro-quota, della Parte Promissaria, fin dalla data della consegna dell' immobile.
    La Parte Promittente, in deroga al disposto degli artt. 1123 e segg. del C.C. , è espressamente esonerata dal pagamento delle spese condominiali, relativamente alle quote afferenti le porzioni immobiliari non ancora vendute e non occupate."


    Questa è la clausola che viene inserita in tutti i compromessi che io ho seguito negli ultimi 15 anni, per tutti gli immobili di nuova costruzione a Bologna e provincia.

    E' sicuramente una clausola vessatoria, però per la ripartizione delle spese - che molti acquirenti contestano - i costruttori rispondono che gli appartamenti invenduti non incidono nè sulla luce delle scale, nè sull' utilizzo dell'ascensore, nè sulla pulizia delle scale, e chi più ne ha più ne metta...
    Quindi, io trovo che il costruttore di Faccy07 sia eccezionale ad accollarsi il 50% delle spese... :?

    Quanto invece all'amministratore, è giusto che venga scelto per il primo anno dal costruttore perchè - nelle nuove costruzioni - deve adempiere ad una serie di obblighi in nome e per conto del condominio, come, per es. stipulare l'assicurazione globale fabbricati che è importantissima e peraltro obbligatoria.
    Non importa che il palazzo sia abitato da pochi condomini, come dice l'amministratrice di Faccy07. Sono già abbastanza per avere dei grossi problemi e passare grossi guai senza essere risarciti, se dovesse per es. incendiarsi il palazzo o anche - al peggio - cadere un grosso vaso in testa a qualcuno !!!

    Faccy07, convoca immediatamente un'assemblea straordinaria tramite raccomandate A.R. (compreso il costruttore) e obbligate l'amministratrice a farvi immediatamente l'assicurazione globale fabbricati. Qualunque condomino può convocare un'assemblea e l'amministratore non può fregarsene, se no la denunciate.
    Poi, è ovvio che, dopo il primo anno la cambierete, ma non potete aspettare.
    Silvana
     
  18. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Cara amica
    Non potete far nulla.
    Avete accettato il rego9lamento e questo e' contrattuale 'cioe' registrato e trascritto.
    Quindi purtroppo vostro malgrado dovete adeguarvi a questo.
    Sino a che non saranno venduti gli altri immobili , poiu potrete cambiare amministratore quando avrete la maggioranza cioe' i 501 millesimi sufficienti a questo.
    E presumo che allora anche le spese saranno ripartite secondo millesimi descritti nel regolamento.
    Non esistono clausole vessatorie in un regolamento, contarttuale, in quanto chiunque puo' valutarne la portata essendo questo reso pubblico in conservatoria, per gli acquirenti ancora di meno in quanto ne sono edotti e lo accettano con la sottoscrizione dell'atto pubblico.
    Cordialmente
    Noel
     
  19. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quest'affermazione non mi trova tanto d'accordo.
    La legge stabilisce che ai fini del pagamento delle spese condominiali conta l'uso POTENZIALE, non quello REALE degli immobili.
    Vale a dire: poco importa se il costruttore per ovvie ragioni non occupa gli appartamenti (in prima persona o tramite conduttori di locazioni)!

    L'unica questione rimane il discorso della vessatorietà, che non escludo a priori come dice Noel... Ma che non sarà facilmente dimostabile (e sicuramente non in breve tempo!).
     
  20. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    sulla derogabilità del 1123 penso non vi siano dubbi. Sul'amministratore scelto dal costruttore NO, alla terza vendita fai l'assemblea e si nomina un amministratore. E' chiaro che il costruttore sceglierà il suo, e gli altri tre proprietari nel 90% dei casi accetteranno quello proposto. Dopo nessuno avrà a recriminare alcunchè, poi non è detto che quello proposto venga accettato...
     

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