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  1. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Casa bene rifugio: un punto fermo degli andamenti ciclici dell'economia. Eppure,,,,,,,,,,Il mattone è ancora il rifugio dei risparmiatori?
     
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  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :ok:
    E sono solo 3 parole ...
    che possono aprire un discussione interessante a 360 gradi sul mercato immobiliare ...
    una affermazione che sembra abbia perso valore perché, a mio parere, è stata strumentalizzata in fasi di mercato in costante crescita ...
    ora che siamo in una fase di stagnazione questa affermazione potrebbe recuperare il proprio valore e significato originario ...
    Quindi propongo questa prima domanda, che sembra banale, ma che spero sia utile nella discussione:

    Rifugio: da cosa?

    ciao
     
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  3. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    La domanda va posta anche a tutte quelle persone che tra il 2000 ed il 2005 hanno acquistato casa accendendo un mutuo, e oggi non riescono più a pagarne le rate. Molti hanno o stanno subendo un pignoramento.
    Ma ancora più semplicemente, la domanda va fatta a chi ha acquistato a 100 (+ spese) in quegli anni, e oggi vuole rivendere a.... a quanto?

    Certamente alcuni si sono arricchiti con gli immobili (soprattutto anni 70-80), ma molti c'hanno rimesso... soprattutto nell'ultimo periodo, a riprova che il mattone non è sempre un buon investimento. Dipende.

    La "casa bene rifugio" è come la "corazzata Potemkin" di Fantozzi! :D
     
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  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    niente è assoluto, non ci sarà mai un investimento che sarà sempre buono ...

    e non credo sia neppure come la tua battuta ;)

    sono d'accordo e per questo ho posto la domanda rifugio da cosa :
    per avere delle basi comuni di partenza per il confronto, altrimenti rischiamo di non capirci partendo ognuno da considerazioni diverse
    ciao
    :fiore:
     
  5. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Mi sembra che siamo d'accordo nella sostanza, anche se io ho esposto le mie considerazioni in modo più provocatorio...

    L'importante è evitare di far passare il messaggio che "la casa è sempre un bene rifugio", perché non è affatto vero.
     
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  6. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
     
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  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :ok:
     
  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    un aggiornamento odierno a proposito di beni rifugio
    Articolo completo

    Le diatribe europee nel cercare una soluzione conciliante sui debiti dell'Eurozona (che metta da parte gli interessi "privati" dei singoli Paesi a beneficio della "sfera pubblica europea") sono un macigno che pesa sull'andamento dei mercati azionari, impennando i rendimenti dei titoli obbligazionari (segui lo spread BTp-Bund) della cosiddetta area periferica, alimentando una tensione finanziaria a cascata. Dopo una settimana di recupero le Borse inaugurano la prima settimana dell'autunno 2011 in ribasso. Il motivo? Lo stesso che ha dato il là alla tempesta perfetta d'estate: l'irrisolta crisi greca e i timori di conseguenze a catena su Italia, Spagna e compagnia bella.
    Se le Borse e il mercato obbligazionario dei Paesi a medio-basso rating sono un terreno che scotta di questi tempi è il caso di dare una sbirciatina all'andamento dei beni rifugio per eccellenza, dove (magari) attraccare in questa fase ad altissima volatilità per chi ha appetito per il rischio.
     
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  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    [h=3]Vedo che questa discussione è poco partecipata, peccato, io quello che trovo in rete lo condivido
    :fiore:
    ciao

    ;)



    articolo completo


    ANALISI. I CONTI IN TASCA ALL’ASSET PREFERITO DAGLI ITALIANI. IN VENT’ANNI A MILANO VALORI PIÙ CHE RADDOPPIATI[h=1]Mattone. Quanto rende durante le crisi[/h][h=2]Chi ha comprato casa nel Duemila ha guadagnato ben più che con Borsa e Btp. Dal 1992, invece, vince Piazza Affari...[/h]La tranquillità non ha prezzo. Chi possiede la casa in cui abita oggi può guardare alla crisi finanziaria con serenità olimpica: l'appartamento non può essere «congelato» come teoricamente potrebbe succedere ai Btp, né può diventare carta straccia come potrebbe succedere con il fallimento di una società quotata. Inoltre la manovra del governo non ha toccato il mattone: E tutte le ipotesi di patrimoniale girate nelle scorse settimane, e che potrebbero ritornare dì attualità se lo spread tra Bund e Btp si alzasse ulteriormente, non coinvolgono la prima casa.
    La scelta
    Per questo non c'è numero che tenga: chi ha comprato l’abitazione in cui vive, ha comunque fatto un buon affare, a prescindere da quando ha effettuato l'acquisto. Ma se i numeri volessimo guardarli lo stesso? Un approccio di valutazione meramente finanziaria dell’acquisto immobiliare andrebbe fatto ipotizzando un acquisto finalizzato all'acquisizione di un reddito da locazione e di un capital gain. In questo caso i canoni di locazione sono l'equivalente delle cedole dei bond o dei dividendi, mentre l'incasso finale si può assimilare al valore di dismissione di un titolo, con un atout in più: dopo cinque anni non si pagano imposte sul capital gain.

    Una casa usata come residenza dal proprietario invece non è solo un bene da investimento, ma è anche un bene di consumo, il che di per sé renderebbe accettabile anche un deperimento di valore. Nonostante questo CorrierEconomia ha cercato di valutare (vedi grafico) se, da un punto di vista solo finanziario, la prima casa risulti un buon investimento e se l'acquisto difende i risparmi nei periodi di crisi come questo.
    Per cercare di rispondere a questa domanda, tornata di stringente attualità con le fibrillazioni dei mercati finanziari, abbiamo fatto una corsa a ritroso nel tempo senza ricavare una risposta univoca: come per tutti gli investimenti la performance dipende dai tempi di acquisizione e di cessione del cespite. Se si risale indietro di venti anni l'acquisto della prima casa ha reso meno della Borsa, ma ha battuto i titoli di Stato (vedi tabella).
    Dal 2000 a oggi l'appartamento stravince sia contro le azioni sia contro i Btp. Se si parte dal 2007, perde con i titoli di Stato e ha difeso solo in parte dall'inflazione. Batte Piazza Affari, ma non è un'impresa esaltante: ci si sarebbe riusciti anche mettendo i soldi non nel mattone, ma sotto un mattone.
    Le tre sfide
    Per il primo confronto abbiamo scelto il 1992, l'anno che forse più assomiglia al periodo che stiamo vivendo. Allora la lira non poteva più resistere al sistema dei cambi fissi e dovette subire una drammatica svalutazione, i consumi erano in crisi, il mercato immobiliare aveva toccato i massimi mentre la Borsa era depressa. Ciliegina sulla torta: la manovra monstre di correzione dei conti pubblici del governo Amato. Chi ha comprato a Piazza Affari ai minimi di allora ha fatto l'affare della sua vita, soprattutto se ha avuto l'accortezza di vendere nel giro di una decina d'anni. Per quanto riguarda gli immobili chi ha comprato a Roma ha triplicato il valore iniziale, solo qualche punto meno hanno reso Firenze e Napoli mentre a Milano il capitale si è comunque rivalutato di oltre due volte e mezzo (+160%). Nella media delle principali città il mattone ha reso il 167%, sopravanzando del 106% l'inflazione e di 68 punti i titoli di Stato mentre è rimasto indietro di ben 85 punti percentuali rispetto alla Borsa (vedi tabella).

    Nel 2000 alla vigilia del cambio lira/euro la Borsa e il mercato immobiliare si trovavano in una situazione opposta: i prezzi della case erano in discesa da quasi sette anni, piazza Affari era euforica per la bolla Internet. Chi ha comprato casa allora ha raddoppiato il capitale, e lo ha triplicato a Roma. La media delle grandi città ha registrato una performance di 85 punti superiore rispetto ai titoli di Stato, di ben 166 nei confronti di Piazza Aff
    Infine, nel 2007, con i default bancari che bussavano alle porte, lo scenario era ancora diverso: immobili e Borsa erano entrambi ai massimi. I dati da noi elaborati dimostrano empiricamente l'assunto per cui la Borsa ha variazioni verso l'alto o verso il basso molto più rapide e ripide. La crisi ha solo lambito il mattone: le case hanno registrato una performance effettiva del 5%, sotto l'inflazione e sotto i Btp, ma comunque di quasi 57 punti superiore a quelle dei corsi azionari. Roma e Palermo hanno reso nettamente sopra la media, sfiorando il 13%, Milano ha messo a segno un modesto +1,5%.ari e di 96 sull'inflazione.

    Gino Pagliuca
    19 settembre 2011 19:23


    [/h]
     
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  10. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ottimo lavoro davvero...credo manchi solo una piccola precisazione...
    Mentre gli investimenti borsistici richiedono una preparazione notevole e la comprensione di alcuni meccanismi che regolano i mercati, per la bontà dell'acquisto immobiliare è richiesto solamente un po' di buonsenso e del tempo per valutare quale immobile è maggiormente in grado di soddisfare le esigenze dell'investitore.
    ...e ancora...
    le performance borsistiche si riferiscono a valori medi ma se non sufficientemente preparati si tende a diversificare con il rischio di inserire all'interno del proprio portafoglio titoli delle azioni sottoperformanti, riducendo così le possibilità di raggiungere queste percentuali.
    Come diceva Worren Buffet, la diversificazione è un paracadute contro l'ignoranza finanziaria.
    Chi sa e comprende non spreca risorse puntando alla disperata un po' qua e un po' là ma concentra le proprie risorse sul cavallo che sa vincente.
    Dati questi, complicati da comprendere per l'uomo della strada (anche perchè i bilanci di alcune società sono stati manipolati o peggio costruiti ad hoc per dare la sensazione che l'azienda fosse differente da ciò che era realmente) con la conseguenza che molti neo investitori hanno dovuto monetizzare oltre ai guadagni iniziali anche pesanti perdite.
    e in ultimo...
    Le performance borsistiche del periodo 2002/2007 sono state caratterizzate anche dalla crescente propensione a creare fondi immobiliari che realizzavano i propri guadagni grazie all'aumento di valore del settore medesimo.
    Per meglio comprendere la reale differenza di rendimento tra immobiliare e mercato azionario sarebbe utile epurare questi dati dai valori di performance dei fondi immobiliari in quanto riconducibili alle performance del settore immobiliare stesso, epurate da quella percentuale di guadagno che ha realizzato il settore immobiliare grazie agli investimenti massicci dei fondi che hanno contribuito a produrre un aumento dei prezzi.
     
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  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    condivido, sono d'accordo:ok:
    Il mercato immobiliare sta andando nella direzione del mercato mobiliare. Questo comporterà trasparenza del mercato e analisi e valutazioni oggettive.
    Un segnale è dato anche dai fondi immobiliari che poco investono in Italia per la forte carenza di trasparenza e verificabilità delle valutazioni. si andrà quindi verso una maggiore specializzazione e saranno richieste professionalità e competenze sempre più specifiche e aggiornate.
    La partenza, per tutti i professionisti del mercato immobiliare, è la capacità di redigere valutazioni immobiliari secondo gli standard internazionali, come accade nei mercati esteri più evoluti del nostro (e ci vuole poco).
    Anche nel settore immobiliare vale la tua citazione
    e ritengo che l'agente immobiliare dovrà proprio fare questo
    :ok:
    per i motivi sopra esposti spero si cambi quanto prima la seconda parte del tuo ragionamento
    perchè stiamo andando verso un'evoluzione del mercato in cui buonsenso e soggettività non potranno trovare, finalmente, più applicazione

    :stretta_di_mano:
     
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  12. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Splendida analisi la tua.
    Mi viene da pensare...chi è causa dei suoi mal pianga se stesso...ma sarebbe come sparare sulla croce rossa e mio malgrado quel mesto mezzo di locomozione siamo noi!
    Se vuoi buttar via 10 minuti di tempo ti chiedo una cortesia.
    Nella discussione intitolata "ora vi insegno a stare al mondo" Granducato mi chiedeva del trattamento fiscale negli usa in merito agli investimanti da parte di stranieri sul territorio americano.
    E' un po' lunghetto ma fa ben comprendere quale grado di conoscenza e professionalità spesso i colleghi di oltreoceano siano in grado di fornire ai propri clienti.
    Premetto che l'avvocato Lehman è più che altro un consulente che un'agente ma ti rendi subito conto delle differenze.
    Il risultato?
    ...loro professionisti, noi ausiliari del commercio...ausiliari capisci, nemmeno commercianti...
    Scherzi a parte...
    Non rappresentiamo una categoria "forte", giornalisti, avvocati, notai, geometri, architetti, commercialisti, loro lo sono, noi no.
    Quali albi sono stati soppressi o trasferiti ad amministrazioni diverse?
    Siamo in compagnia degli imbottigliatori, panificatori, spedizionieri, stimatori e pesatori pubblici.
    Non me ne vogliano gli appartenenti alle sopracitate categorie ma...qual'è la differenza di interessi e di capitali che muove un imbottigliatore? ...e quali un Agenti Immobiliari?
    Non siamo uniti anzi, troppo spesso siamo più che altro in guerra tra di noi.
    Chi ci rappresenta è un collega e sovente è anche troppo impegnato a difendere i propri interessi personali a discapito di quelli che dovrebbero essere i suoi rappresentati.
    Paradossalmente le modifiche apportate alla nostra categoria dal decreto Bersani e successive, con l'obbligo di rispondere in solido ecc, ecc è stato il primo ed unico avvicinamento allo status di professionisti...pensa come siamo messi...
    E lasciamo perdere quanto questa professionalità (non intendo quella personale ma bensì quella percepita dall'utente nei confronti della categoria) verrà ulteriormente spinta verso il basso con l'apertura agli agenti stranieri che potranno esercitare da noi con i requisiti (e già non erano molti) richiesti
    nel loro paese di origine.
    Negli usa la funzione che quì è affidata al notaio la svolgono i colleghi.
    ...solo che loro si offenderebbero se sapessero che li chiamiamo così!
    Noi rappresentiamo la versione moderna del "marussee" ovvero il commerciante di bestiame che vendeva al mercato e per cui il contratto era costituito da uno sputo nella mano e dalla successiva stretta alla mano del compratore che a sua volta aveva fatto lo stesso.
    Quanto segue è ovviamente una provocazione ma il boom del settore del 2002/2007 ha indotto molti ad improvvisarsi "professionisti" o peggio, guru del mercato.
    Qui in lombardia un noto macellaio della zona che mai aveva operato nell'immobiliare e con nessuna conoscenza specifica, vedendo calare il suo giro d'affari relativo al commercio delle carni ha chiuso bottega e il giorno dopo si è presentato in veste di professionista, ha cambiato gli arredi e viaaa...abbiamo assistito all'introduzione della provvigione "un tanto al chilo"...
    Forse sbaglio ma mi sembra che ci sia una certa affinità tra i tui ragionamenti e quelli che di solito faccio anch'io.
    Sarei veramente curioso di sapere cosa ne pensi del post che ti ho indicato.
    Grazie.
     
  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non sbagli affatto ;)
    Condivido l'analisi al 100% e, come credo tu abbia notato in altre discussioni con questo argomento, cerco sempre di proporre soluzioni.
    A mio parere, come in altre occasioni, questa deve essere, purtroppo, una "rivoluzione" che parte dal basso e quindi ognuno di noi professionisti (di ogni tipo) deve iniziare a prendersi le proprie responsabilità proponendo con decisione la propria idea e con la massima apertura al dialogo ed al confronto. Attendere che si attivino ordini e associazioni di categoria credo sia una pia illusione, purtroppo. Inoltre ritengo che sia indispensabile creare rete e collaborazioni non solo fra colleghi ma tra le varie figure professionali.
    Per iniziare ...


    a questo punto non mi posso tirare indietro ...:p
    volentieri ci darò un'occhiata e vedrò di intervenire ;)
    ciao :stretta_di_mano:
     
  14. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    :applauso:

    Credo anch'io che creare la rete sia se non soluzione almeno il primo passo nella direzione giusta.
    Nei paesi sassofoni lo fanno già e negli usa è normale entrare in uno studio immobiliare, fissare degli appuntamenti per vedere degli immobili e scoprire che ad ogni visita interviene un professionista diverso.
    A nessuno viene in mente di "rubare" il cliente al collega anche perchè non è possibile, non è così che funziona...
    C'è anche da dire che un momento di crisi non è certo il terreno più fertile per la nascita di una nuova coscienza professionale.
    In più i segnali che ci provengono dalle disposizioni europee in materia (leggi apertura agli agenti provenienti dall'estero senza verifica dei requisiti richiesti a livello nazionale)non mi sembra che vadano nella direzione di una riqualificazione della categoria, anzi...mi sembra più un abbattimento della già scarsa tutela di cui godevamo.
    La cosa che però più mi lascia imperplessito è L'apparentemente scarso interesse da parte di chi dovrebbe averne...e molto.
    Leggo post dove si dice che il made in italy immobiliare non tramonterà mai, oppure che è la fine di un settore, che bisogna cambiare lavoro...ma proposte per riuscire ad imprimere una direzione diversa e più sana, pochine...
    Io ho provato a fare la mia, 300 visite, 3 risposte e una era per chiedermi di qualificarmi meglio, non mancherò di farlo appena avrò capito come dovrei farlo...nel frattempo mi scuso per il ritardo.
    Non che credessi di aver chissà quale miracolosa soluzione ma almeno ho tentato di fare una proposta, 3 risposte onestamente mi fanno pensare che ai più vada bene anche così o che si siano rassegnati all'inevitabile.
    Sai cosa si dice del Titanic?
    Che in sala comandi avessero avvistato l'iceberg ma una brusca manovra avrebbe intimorito gli ospiti, così si decise di proseguire diritti, tanto la nave era a detta di tutti, inaffondabile.
    ...avanti tutta allora...e buona fortuna...
     
  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Vero. e quanto affermi, vediamo se riesco spiegarmi bene, è segnale di umiltà, coscienza dei propri mezzi, consapevolezza delle proprie capacità e competenze, rispetto, sicurezza ... quella bella parola che spesso viene male usata: la professionalità! :fico:
    ma qui ci sta pure l'italica tendenza a svicolare, evitare ... che a volte può andar bene ma nelle giuste dosi



    e ti lamenti ?a me capita pure di peggio, anche nessuna risposta ... che molte volte è molto meglio, o meno peggio, di certe rispostacce.
    Finchè non mi stuferò però continuerò a segnalare, c'è responsabilità anche nel non rispondere, nel non partecipare ... a molti sfugge che siamo in una vetrina pubblica ;)

    Prima ho provato a leggere la tua discussione ma mi sono disarmato di fronte alla lunghezza del tuo ultimo post :shock: ci riprovo ora ma ti consiglio di dire le cose un pò alla volta così da concentrare l'attenzione su pochi punti alla volta ...:stretta_di_mano:
    adesso riprovo ad affrontare il "mattone" :^^:
    ciao
     
  16. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    La risponda è: dipende. Il mattone è bene rifugio se la piazza in cui si trova è appetibile. E noi come Italia non siamo affatto una piazza appeditibile, nè per gli italiani (che soffrono il divario tra i loro redditi reali, concreti e i prezzi stellari delle abitazioni), nè tantomeno per gli stranieri. Quindi tra non molto la nostra situazione sarà molto simile a quella spagnola, con una marea di case costruite e nessuno capace di comprarle per il gap abissale tra stipendi medi e costi delle case. Per la Grecia è diverso: il crollo dei prezzi ha mosso gli stranieri a comprare là, uso depandance. Ma noi non siamo a questo punto, siamo allo stadio precedente: nessuno compra e nessuno vende. Però i prezzi sono sempre quelli. Che dire? Andiamo avanti così...tanto tra non molto i prezzi crolleranno per forza, e allora sì che forse verranno i cinesi a comprare le case a Roma. Ma adesso no, non sono mica scemi!
     
  17. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    dopo la diagnosi il malato si aspetta la cura, soprattutto da un professionista.Quindi dobbiamo solo aspettare l'inevitabile o si può fare qualcosa?Se un cliente viene da te a chiedere una consuenza per il suo immobile cosa gli consigli oggi? GrazieCiao
     
  18. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    dopo la diagnosi il malato si aspetta la cura, soprattutto da un professionista.Quindi dobbiamo solo aspettare l'inevitabile o si può fare qualcosa?Se un cliente viene da te a chiedere una consuenza per il suo immobile cosa gli consigli oggi? GrazieCiao
     
  19. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Certo la cura non è affatto semplice, soprattutto quando gli interessi in gioco sono diametralmente opposti. E' evidente che chi vende magari ha acquistato in periodi di forte speculazione e ora non vuole arrendersi all'idea che non realizzerà più. D'altro canto chi deve comprare aspetta che i prezzi scendano, perchè gli sembrano (in gran parte lo sono ancora) troppo elevati. Io in parecchi casi consiglio l'uovo oggi, cioè se trovi uno che compra e ti fa un'offerta anche parecchio bassa (specie se non deve chiedere un mutuo) accetta subito, perchè tra non molto l'offerta sarà ancora più bassa o peggio non ci sarà. Qualcuno che due anni fa non mi prendeva sul serio e diceva che sprizzavo jella adesso mi crede, perchè come Pinocchio ha mangiato prima le pere e poi si è dovuto accontentare a malincuore dei torsoli.
    Credo che questo atteggiamento possa già contribuire a sbloccare la situazione, soprattutto su case nuove. Per gli edifici non nuovi si tratta spesso di gente che mette in vendita ma che in realtà non ha proprio bisogno urgente di incassare del denaro. Vende per non avere rotture, perchè l'affitto ti dà un sacco di grane etc. Qui è un po' più dura...nonostante case in classe F sono convinti di avere comunque delle regge, pure se in periferia e in posti oggettivamente orribili. Però vedo che qualcosa si sta muovendo, a volte si può riuscire a mettere d'accordo domanda e offerta.Milano però è un caso a sè...magari rimangono i cartelli un anno, ma la gente è comunque convinta che qua sia come negli anni passati, quando le case andavano via come il pane...
    Poi ovviamente tra Milano e Roma c'è quella percentuale abbastanza alta di gente che chissà come ha di soldi, tanti soldi. Certo questo falsa il mercato, perchè a quelli dei prezzi alti non gliene frega nulla, gli interessa solo dare una ripulitina...non so se mi spiego.
    Però in generale credo sia compito di Agenti Immobiliari, architetti e geometri creare fronte comune sul versante prezzi, nei limiti del ragionevole. Anche se non conviene.
     
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  20. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Sposo in pieno questa valutazione, anche perché è la stessa che faccio io da qualche anno. Anzi, la trovo anche abbastanza soft, visto che prende in considerazione Milano e Roma. Figuratevi cosa succede già ora nelle campagne e nelle periferie di città più piccole, magari anche al sud Italia...

    Non è questione di essere dei profeti, i numeri parlano chiaro, anche per chi è a digiuno di concetti di finanza immobiliare, cicli economici, ecc..
     
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