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  1. ProMa

    ProMa Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    buongiorno,
    mi accingo a valutare(e se tutto va bene anche a scegliere) un mutuo a tasso variabile con CAP.L'unico che ho trovato è stato con Monte dei Paschi. Ad oggi 16/07/09 il tasso variabile che mi hanno proposto è Euribor 1 mese + 1,4% attualmente pari al 2,02% con tetto max al 5,5%.
    durata:30anni
    Rata mensile: 474,39 Euro aggiornata alla data del 15/07/09
    Spese di istruttoria: 0,5% dell'impoto di mutuo, ma mai oltre 750 Euro
    Polizza incendio: Obbligatoria con compagnia di gradimento della banca
    L'immobile dovrebbe(ne stiamo valutando alcuni) avere un valore di circa 160mila a fronte di un mutuo erogato(all'80%) di 128 mila. Io credo sia un prodotto buono,oggi mi permette di sfruttare i vantaggi del variabile e tra qualche tempo, quando i tassi saliranno, so che non sforerò mai oltre il 5,5.
    E' un mutuo prima casa e abbiamo cercato soluzioni sia allo sportello che on line..una giungla di informazioni ma anche di fuffa...
    Mi dareste i vostri pareri?Fatemi sapere cosa ne pensate. Più pareri ho e meglio riusciremo a valutare ed affrontare questa scelta
    Grazie in anticipo a tutti

    P.s. il mutuo l'ho trovato tramite Telemutuo..qualcuno lo conosce?Lavorano bene?Loro non chiedo non soldi a noi perchè sono pagati direttamente dalla banca se il mutuo va a buon fine..
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ciao ProMa non mi sembra affatto male.
    L unica cosa che sò di MPS è ceh a volte applica il prefinanziamento, cioè quando vai a rogito e ti tilascinao la somma del mutuo richiesto, se non coincide con i primi giorni del mese, ti fanno pagare interessi di preammortamento che possono arrivare anche a 700 1000€ che non son pochi.
    Informati bene chiedi se fanno prefinanziamento.
     
  3. ProMa

    ProMa Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Roby,grazie per la risposta. Sai che non ho capito cosa succede?Dovrei rogitare i primi gg del mese?..Potresti spiegarmelo come se fossi un bambino di 5 anni? un pò mi sto informazndo, ma ogni volta salta fuori qualcosa di nuovo..
     
  4. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Dunque la banca ti mette a disposizione la somma ad esempio il primo del mese, se tu rogiti il 5 del mese fino al primo giorno del mese successivo ti fanno pagare degli interessi come se la cifra che ti hanno messo a disposizione te l hanno imprestata dal 5 del mese al 1 del successivo.
    Capirai anche tu che in considerazione della cifra richiesta questo "prestito" può essere consistente.

    Ti ripeto che sono sicuro che era la prassi di tempo fa della MPS ora nn sò.
    Chiedi semplicemente se il mutuo e la rata partono effettivamente dal giorno della stipula.

    Spero di essere stato elementare :D :D :D se no dimmelo.
     
  5. ProMa

    ProMa Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grande! Tutto chiaro.lunedì ho appuntamento in Mps e chiederò..thanks!
     
  6. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    DAto che le banche non hanno la sfera di cristallo e nessuno può prevedere l'andamento dei tassi informati su cosa succede se l'Euribor arriva al 6%; non credo che la banca eroghi mutui a rimessa.
    Mi ricordo in una situazione simile che la banca aveva una finestra di uscita ma ti parlo di una pratica di un anno fa e mi è passata di mente.
    Comunque il 5.50 non è garantito a vita, informati bene.
     
  7. ProMa

    ProMa Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    :soldi: Il consulente mi ha detto che oltre il 5,5 "ce li mette la banca"...Cosa che sembra abbastanza assurda anche a me che non sono del settore...sicuramente qualche magagna dietro l'angolo c'è..
    Come non è garantito a vita?Cioè?
     
  8. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per mia esperienza al di la di tutti i dubbi che possono insorgere è l'unico mutuo che i miei clienti hanno acceso, 2 pochi giorni fa ...
    siamo ottimisti :innamorato: forse le banche ci stanno dando una mano????????? :stretta_di_mano: :^^:
     
  9. tempozero

    tempozero Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    mi sembrano buone condizioni! mi farei però scrivere da qualche parte, a caratteri cubitali "garantito a vita".
    so che alcuni istituti utilizzano strumenti di copertura assicurativa per compensare l'over-cap, simili a quelli che vengono utilizzati nelle transazioni commerciali con valute diverse per coprire il rischio cambi.
    Fattelo spiegare bene e in bocca al lupo!
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'ho fatto io personalmente il mese scorso. Attualmente è il miglior mutuo esistente (almeno per le mie esigenze). Io l'ho fatto decennale, il notaio stesso mi ha detto che per lui era una formula di finanziamento molto interessante. Vai tranquilla... in bocca al lupo!
     
  11. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Dove si possono leggere le condizioni di questo mutuo?
     
  12. ProMa

    ProMa Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    molto bene!Alucne risposte sembrano incoraggianti!
    Mi chiedo però una cosa, se il cap non è garantito a vita cosa può succedere? Aumento della rata?Dopo tot anni dovrò rinegoziarlo con la banca?...Qualcuno che ne sa di più potrebbe illustrare meglio gli eventuali scenari?

    Qui sul sito di mps si trova la descrizione del prodotto. http://www.mps.it/Per+te+e+per+la+tua+f ... on+cap.htm


    ad un certo punto dice "E' previsto un periodo di preammortamento di soli interessi che decorre dalla data di erogazione alla prima scadenza dell'ammortamento calcolati al tasso di ingresso". Cioè? E' quello di cui parlava Roby?SE mi erogano il mutuo l'1 del mese e io rogito il 7 loro dal 7 all'1 del mese successivo mi fanno pagare degli interessi?
     
  13. m.aicardi

    m.aicardi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    @ ProMa:

    Se ricordo bene c'è però una gabola in quel tipo di mutuo, che è abbastanza difficile da capire ed ancor più difficile per un ignorante come me spiegare.

    Prima di spiegare dov'è il "problema" un piccolo cappello introduttivo sui "piani di rientro alla francese"

    All'inizio del mutuo (1° mese) sui tuoi €474,39 paghi poco capitale (€258,93) e tanti interessi (€215,47); nel tempo la quota CAPITALE AUMENTA (mentre la quota INTERESSI DIMINUISCE) fino ad arrivare all'ultima rata (360° mese) che la quota capitale è massima (€473,60) e la quota interessi minima (€0,80).

    Questo perché? Perchè la banca ha interesse a farti pagare inizialmente la massima quota di interessi possibili, che è il loro "guadagno" nel caso tu estingua il debito prematuramente. Infatti se tu estinguessi il mutuo anticipatamente, loro avrebbero incassato già una buona quota di interessi e tu hai ripagato poco del tuo debito.

    Il giorno della stipula del mutuo MPS con CAP viene pianificato, ed è FISSO NEL TEMPO, il piano di rientro del CAPITALE con quota capitale CRESCENTE alla francese; la quota di interessi invece è variabile nel tempo, come nei tassi fissi.

    Se, facciamo un esempio, dopo 15 anni l'interesse sale parecchio, metti al massimo cioè il 5.5%, la tua rata varierà in questa maniera: quota capitale al 180° mese secondo pianto di rientro: €349,89; capitale ancora da restituire €73.614,53; quota interessi al 5.5% sul capitale da restituire: circa €340 euro. Totale, quindi, della rata: €690 circa.

    Il problema però diventa molto significativo se nel giro di poco tempo dall'inizio del mutuo i tassi dovessero salire al 5.5%.

    Al 2° anno, infatti, pagheresti €269,14 di quota capitale con debito residuo di €121.664 sulla base del quale la quota interessi sarebbe di €559 circa per un totale mensile di €828.

    Al 5° anno €285,94 di quota capitale, con debito residuo di €111.667 che porta ad una quota interessi di €512 circa per un totale mensile di €798.

    Il massimo di rata di un tasso al 5.5% è di €726,77... Quindi col CAP con un tasso che sale *rapidamente* ti troveresti a pagare MOLTO di più di un tasso fisso (€828 contro i €726,77).

    Questo problema si riduce significativamente se il tasso dovesse salire più avanti nel tempo.

    Sono CERTO di questo meccanismo perché ho fatto una richiesta di questo mutuo a MPS e dopo un paio di incontri preliminari ho capito il meccanismo. La cifra nel nostro caso era molto più elevata, quindi abbiamo deciso di lasciare MPS e rivolgerci ad un altro istituto per un tasso fisso che è stato fissato al 4.7%.

    E' *verissimo* che al momento avrei pagato molto meno con un tasso variabile, ma preferisco la tranquillità.

    Spero di esser stato utile.

    Marco
     
  14. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    molto molto interessante... :applauso:

    g
     
  15. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mi ricordavo che c'era qualcosa sotto ma non ricordavo cosa; grazie del chiarimento.
     
  16. giorgiogallinelli

    giorgiogallinelli Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao. Sinceramente lo spread dell'1,4% mi sembra un tantino alto... Nel 2006 ho acceso un mutuo quindicennale con la Banca Woolwich con lo spread dello 0,80 (vedere il sito www.minortasso.com). A Novembre 2008 ho chiesto la rinegoziazione che però mi è stata rifiutata. Nello stesso periodo, il Banco di Brescia (gruppo UBI) mi ha offerto la surroga CON SPESE A TOTALE LORO CARICO con lo spread dello 0,70! Ovviamente ho accettato, e adesso con quello che risparmio di rata posso pagarmi anche la rata dei mobili.
     
  17. CalaTarida

    CalaTarida Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    in ritardo, ma voglio contribuire anch'io :p

    tempozero, affinché il mutuo con cap possa essere considerato una buona alternativa al variabile, devono verificarsi queste tre condizioni:

    1. il tetto (cap) non deve essere elevato
    2. il tetto non deve essere lontano dagli attuali tassi fissi
    3. lo sprea applicato non deve superare di alcuni decimiquello offerto dai variabili tradizionali


    buona scelta ;)
     
  18. leo.ely

    leo.ely Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Anch'io lo sto per fare... se mi danno la fattibilità!!! Da quanto ho visto è l'unico istituto che va questo tipo di mutuo!
     
  19. ProMa

    ProMa Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti e scusate la latitanza..
    Abbiamo fatto un primo incontro informativo in Mps e sembrerebbe che il tipo di mutuo sia dicamo così"fattibile". Per quanto riguarda lo spread ci hano detto che facendo un'assicurazione MPS da 91 €(totali una tantum) si può scendere anche all' 1,1%.
    Sono un pò alte le spese di istruttoria( per 150.000€)si arriva attorno ai 750€.

    @m.aicardi
    Ottima spiegazione, era quello che avevo notato anche io.
    Si parte pagando rate di soli interessi e con una quota capitale minima per poi arrivare alla fine del mutuo con la situazione opposta.Il piano di rientro che mi è stato sottoposto prevede sempre una rata di 474,39 ma naturalmente si riferisce ad un tasso di 2,02 senza tenere conto del possibile aumento dei tassi.
    ..Tasso fisso al 4,7%?con quale banca l'?

    Poichè sono in molti a prevedere un rialzo dei tassi nei prossimi anni come faccio a capire quanto sarà la mia rata effettiva?O a fare una scelta ponderata?
    Per fare un esempio concreto:150.000€ di mutuo accordato,partiamo con un tasso del 1,8% ed abbiamo una rata che presumo si aggiri atorno ai 400€.
    Se dopo un paio di anni arriviamo a 5,5% la rata arriverebbe approssimativamente attorno agli 800..
    Ma per quanto tempo potrebbe durare questa situazione?Mi spiego meglio:Guardando allo STORICO dell'andamento dei tassi negli ultimi 30 anni si può cercare di capire quanto potrebbe durare la fase con i tassi alti e la fase con i tassi bassi?Arriva al 5,5% e ci rimane per 20 anni?Può accadere? O arriva al 5,5% e poi dopo tot anni ridiscende per poi risalire in seguito?
    So che può essere una domanda da sfera di cristallo,ma non chiedo quanto sarà il tasso,coglio solo capire come si muove la curva storica dei tassi..qualcuno lo sa?
     

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