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  1. Peppe1966

    Peppe1966 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Nel 2003 ho acquistato un immobile, costruito nel 1979, e poi rivenduto nel 1989 e nel 1999. A settembre 2008 ho rivenduto. L'immobile è accatastato A7 ed è composto da 4 vani.

    Nell'atto del 1979 non erano disponibili i dati catastali definitivi, in quello del 1989 si ma il notaio li ha trascritti in modo errato (particella 1485 anzichè 1483). I notai del 1999 e del 2003 hanno copiato l'errore. Così quando ho venduto nel 2008 il notaio dell'acquirente se ne è accorto ed io ho rettificato 3 atti notarili (1989, 1999 e 2003) a mie spese (1900€ !).
    Prima domanda: ho modo per recuperare questi soldi?

    Il peggio deve ancora venire. Oggi mi arriva una lettera dall'avvocato dell'acquirente, che in sintesi dice questo:
    Da una verifica fatta in comune risulta che uno dei vani ha destinazione magazzino. Sul compromesso c'è scritto "immobile uso abitativo", ergo mi è stato venduto un immobile solo parzialmente abitabile e quindi di valore inferiore. Conclusione: chiedo 73000 € di rimborso, al venditore ed all'agenzia.
    Seconda domanda: può farlo? E' possibile chiedere il rimborso di una vendita? C'è un tempo limite dal rogito?
    Terza domanda: l'immobile sin dalla scheda di accatastamento risulta composto di 4 vani categoria A7. Come è possibile che in comune risulti una cosa diversa? Chi ha ragione se c'è una discrepanza? Hanno verificato 2 notai, 2 banche, 2 agenzie, e nessuno se ne è accorto. Nessuno ha fatto modifiche sin dalla costruzione. Esiste l'abitabilità. E' menzionata sul rogito ma io non l'ho letta.
    Quarta domanda: se fossi costretto a pagare l'acquirente, posso rivalermi con qualcuno? Notai? Come?

    Vi prego datemi una dritta. Ho venduto questa casa e con un mutuo di 150.000 € in 25 anni ne ho comprata un'altra. Ora altri 73000€ non saprei dove prenderli. Per me significherebbe vendere la casa in cui abito ed andare in affitto con i miei 3 figli piccoli.

    Dopo anni di sacrifici, vita distrutta! E che colpa ne ho?

    Grazie

    Giuseppe
     
  2. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusami Peppe, non vorrei dirti una cosa sbagliata, ma cosa c'era rappresentato sulle planimetrie che ha firmato il tuo acquirente in sede di atto?

    Un immobile ad uso abitativo può avere un vano magazzino, non c'è nulla di strano...
    A maggior ragione se quel vano era segnalato come tale sull'atto e sulla piantina (che sono state firmate dall'acquirente) non dovresti proprio aver di cui preoccuparti...

    Però non vorrei aver interpretato male, attendiamo magari pareri più autorevoli!
     
  3. Peppe1966

    Peppe1966 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Nella piantina firmata allegata all'atto il locale c'è. In più da controlli eseguiti in comune ieri pomeriggio il locale dalla licenza edilizia è precisato come accessorio.

    L'immobile in catasto risulta 4 vani categoria A7. Su compromesso e rogito si parla di immobile composto da 3 vani più accessori. Sul certificato di abiltabilità non risultano magazzini ma accessori.

    Grazie della risposta.

    Attendo vostri pareri.

    Grazie infinite per l'aiuto
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ma prima del rogito il notaio non ha richiesto un referto tecnico?
     
  5. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Da come dici te il notaio, al momento del rogito, non ha effettuato nessuna verifica catastale, oppure se le ha fatte non ti ha avvisato che una parte non era civile abitazione e questo è una precisa responsabilità del notaio stesso. Rivolgiti subito ad un legale.
     
  6. Peppe1966

    Peppe1966 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Il notaio dell'acquirente ha fatto una verifca in catasto, non in comune.
    In catasto non risulta che una stanza è da considerare accessorio.

    Io sono solo la vittima venditore.
     
  7. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quindi la pianta catastale riporta tutto come civile abitazione mentre il Comune ha licenziato un progetto che prevedeva una parte come accessorio? Se fosse così è la planimetria catastale errata e l'errore è probabilmente imputabile al tecnico che l'ha redatta.
     
  8. Peppe1966

    Peppe1966 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si più o meno stanno così le cose. Sul rogito c'è comunque scritto 3 vani + accessori. Sulla piantina catastale 4 vani.

    Il punto è: in queste condizioni l'acquirente può chiedere a me i soldi indietro asserendo che l'ho ingannato?
    Che colpa ne ho? Ho operato in completa buona fede.
     
  9. pampa98

    pampa98 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Salve.
    In serie direi: la responsabilità di uno dei professionisti che hanno preso parte alle ripetute vendite la potrai tranquillamente accertare e far valere. I notai inoltre sono sempre assicurati.

    Ma...attenzione a come gestisci la "risposta" alla richiesta di riduzione del prezzo fatta dal tuo compratore tramite avvocato.
    Se sbagli nel resistere ad una richiesta scritta (non una citazione) magari campata in aria, non potrai mai rivalerti su altri per una tua errata valutazione della situazione.
    Ergo: ti occorre un buon avvocato civilista che sia realmente esperto di compravendite immobiliari e di urbanistica.
    Prima di cercarlo e dargli mandato però, se io fossi te, andrei con un mio geometra dal notaio (quello tramite il quale hai acquistato) e sviscererei la questione e appurerei come si è giunti agli eventuali presunti errori dedotti dal compratore (che a mio avviso li conosce da quando ha comprato e ci sta marciando).
    Ricorda che un bene con destinazione "civile abitazione" non cessa di esserlo se ha alcune parti che sono accessori....tutte le case hanno vani accessori e/o tecnici.
    Se il vano avesse avuto una diversa ed autonoma "destinazione" avrebbe dovuto essere accatastato separatamente, come accade per un garage o una cantina.
    Il fatto che uno dei vani sia un "accessorio" non cambia la sua destinazione. Se fosse un magazzino per vera destinazione urbanistica al catasto dovrebbe essere indicato come C2 ed avere una sua distinta planimetria.
    Quindi: non disperare....Comincia subito a studiare il caso con un tuo geometra di fiducia e interpella il tuo notaio e successivamente gli altri due. Poi in base a quanto emerso incarica un legale di rispondere all'avvocato del compratore. Forse una prima lettera sarà disponibile a scriverla anche il notaio visto che questa accusa lo coinvolge professionalmente.
    Quello che conta è che tu non "ceda" alla richiesta senza che il tuo compratore faccia regolare citazione in giudizio per ottenere sentenza dal giudice. Ricorda anche che di solito le case si vendono a corpo e non a misura e per viste e piaciute, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano "ben noto alla parte acquirente".
    Facci sapere. Se puoi allega le planimetrie catastali e comunali.
    Ale
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non so se ti sei espresso correttamente dicendo "sulla piantina catastale 4 vani": intanto il rogito parla di 3 vani + accessori.
    Non mi pare che sulle "planimetrie catastali" vengano elencate le stanze.
    Ti ricordo, visto che non è stato ancora evidenziato, che ad esplicitare la "consistenza" dell'unità immobiliare, è la "visura catastale": per i magazzini, negozi e box viene misurata in metri quadri; ma per gli alloggi viene indicata in "vani" ma non confonderli con le camere effettivamente presenti. La definizione catastale di "vano" è "virtuale". Cerco di spiegartelo in modo un pò grossolano ma forse comprensibile:
    3 accessori valgono un vano. Esempio: ingresso+bagno+ripostiglio = 1 vano catastale
    una frazione (es due accessori = si arrotonda per eccesso ad 1 van
    un solo accessorio: non contribuisce = zero.

    Se i 4 vani di cui parli li leggi sulla visura catastale, NON C'E INCONGRUENZA TRA ROGITO E DATO A CATASTO.

    Auguri.
     
  11. Peppe1966

    Peppe1966 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si esatto, i vani li leggo sulla visura catastale. Si parla di 4 vani categoria A7, senza menzionare altre categorie catastali.
    Sulla descrizione dell'immobile che si fa' sia sul compromesso che sul rogito si parla di 3 vani + accessori.
    Mi sembra di capire che sicuramente la stanza non è da considerarsi "magazzino" come dice l'acquirente: non risulta ne dalla visura catastale, ne' dall'abitabilità, ne dalla concessione edilizia. Si parla solo di accessori.

    La prossima settimana vado dall'avvocato e vi aggiorno.

    Però se avete info e consigli per me vi ringrazio.

    Ciao
     
  12. jrogin

    jrogin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quello che fa fede è la documentazione presente in comune (ufficio urbanistica).
    In pratica per verificare la legittimità urbanistica del bene va confrontato lo stato attuale dei luoghi, con i vari titoli abilitativi presenti in comune.
    Se è tutto a posto, ma c'è una difformità su quanto presente al catasto, basta modificarlo al catasto.

    Ma quello che mi domando è questo: da voi i notai non pretendono una relazione tecnico urbanistica redatta da tecnico abilitato? Che fanno vanno loro in casa con metro e disto a misurare le altezze, tutte le pareti, le larghezze delle finestre, le parti condominiali ecc..
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :ok:
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non ho esperienza recente di acquisto di immobili: ma non mi è mai capitato mi sia stata richiesta una relazione tecnico-urbanistica. (Torino e Milano)

    Il notaio non mi sembra entri nel merito della compravendita: si limita a prendere atto della volontà del venditore di cedere, e dell'acquirente di comprare, l'immobile nello stato di fatto in cui si trova.

    Nemmeno la mancata esistenza dell'abitabilità era, anni fa, motivo di ostacolo alla rogitazione. Altro comportamento potrebbe essere preteso in caso di richiesta/erogazione di un mutuo da parte della banca, ma questo è un problema sollevato dalla banca stessa.

    Nei compiti del notaio resta invece la verifica della titolarità della proprietà da parte del venditore e l'eventuale esistenza di ipoteche, con un controllo alla conservatoria dei registri immobiliari e ipotecari: credo che i dati catastali rilevanti siano solo quelli identificativi dell'immobile (Fg, Partocella, Subalterno). La consistenza catastale ha solo fini fiscali verso l'erario o per tributi vari. Per quanto concerne l'impegno verso l'acquirente conta quanto indicato sul rogito.:stretta_di_mano:
     
  15. jrogin

    jrogin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ed è proprio per i motivi che tu esponi, che nella nostra zona, i notai, chiedono sempre alle parti una relazione tecnico urbanistica, che in Versilia è a cura e spese della parte acquirente.
     
  16. pampa98

    pampa98 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Strano che i notai possano in certe zone d'Italia non esaminare preliminarmente la commerciabilità di un bene e/o la sua conformità urbanistica. Altra cosa era l'abitabilità che in passato nel patrimonio edilizio vecchio rilevava ben poco.
    Un atto potrebbe essere nullo senza alcune indicazioni, non capisco come possano rogare.
    A meno che non facciano fare la dichiarazione al venditore senza verificare se gli fanno fare una solenne e pericolosa fesseria.
    Spero che la realtà sia diversa da quella che mi sono immaginato leggendovi!
    Ale
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :disappunto: da noi la produce il venditore...
    :stretta_di_mano:
     
  18. jrogin

    jrogin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Si Umberto Granducato, la Versilia pare faccia eccezione (secondo gli usi della CCIAA di Lucca, in Versilia le spese del tecnico sono a carico della parte acquirente, nel resto della Provincia a carico del venditore).

    Personalmente trovo giusto che sia il compratore a scegliere il tecnico di sua fiducia e a pagarlo. Se lo facesse un tecnico del venditore, potrebbe anche chiudere un occhio su qualche magagna.
     
  19. Peppe1966

    Peppe1966 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ringrazio tutti degli interventi e vi aggiorno sulla situazione.

    Premetto che non sono un operatore del settore, ma a Roma mi è capitato che amici e parenti mi chiedessero aiuto e consigli. Alla fine tra pratiche mie e di altri avrò seguito circa 8 compravendite con almeno 4 differenti notai.
    Nessuno ha chiesto una relazione urbanistica. Tutti si sono limitati a.
    • Chiedere una piantina catastale, ed a far verificare all'acquirente la corrispondenza con quanto visionato.
    • Verificare che non vi siano ipoteche pendenti
    • Verificare l'esistenza di licenze di costruzione e certificati di abiltabilità. Basta che si sappia che esistono (magari copiandoli dal rogito precedente) senza bisogno di vederli.

    Nel mio caso:
    • in comune risulta un stanza come "accessorio". In catasto è tutto A7. In comune mi hanno fatto capire che l'accatastamento non è stato regolarissimo, ma è una cosa che ha fatto il costruttore 20 anni fa', e si sa' che i costruttori tirano l'acqua dalla loro parte. Però è anche vero che il certificato di abitabilità riporta il locale come "accessorio" nell'elenco degli immobili ad uso abitativo. Come magazzini o garage non riporta nulla.
    • Nel compromesso c'è scritto "immobile ad uso abitativo" (ed è quello su cui punta la controparte). Sul rogito c'è scritto semplicemente "immobile composto da 3 vani più accessori, registrato in catasto come 4 vani categoria A7".
    • Ho scoperto che molte case nel paesino sono nelle stesse condizioni (un locale come accessorio), compresa la mia nuova casa. Se fosse valido il principio andrebbero "invalidate" centinaia di compravendite.
    • La piantina catastale è stata allegata al rogito.

    Una amica mi ha detto che in una compravendita conta quello che c'è scritto in catasto. E' vero?

    L'aggiornamento è che la controparte mi ha portato in tribunale.
    Udienza a dicembre. Vi terrò aggiornati.

    Ciao e grazie di nuovo
     
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Molto male..... La prossima volta va redatta da una delle parti.. (avresti evitato tutto questo casino...)


    NO, contano le licenze comunali. Il catasto lo cambi senza problemi con un nuovo disegno.
     

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