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  1. casanuova14

    casanuova14 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve

    mi iscrivo per vedere un po', nonostante il mio avvocato, se riuscite a far chiarezza in sta situazione incasinata in cui mi son cacciata... Cercherò di riassumere e di spiegarmi in maniera esaustiva

    Ad marzo ho fatto una proposta d'acquisto per un immobile che mi è piaciuto moltissimo... Fatta proposta ho iniziato le pratiche mutuo,con domanda firmata già prima di avere conferma e firmare compromesso (quindi con largo anticipo!)

    Al momento della proposta son stata informata che nel 2012 era stata fatta una Dia con piano casa per ampliamento volumetrico e che non era stata ancora fatta denuncia di fine lavori e richiesta agibilità /abitabilità ne quindi nuovo accatastamento.

    Firmo il compromesso visionando la Dia. L'agente e il venditore assicurano che è tutto regolare e che le pratche son già in mano a ingegnere per portarle avanti...L'agente ha assicurato che l'agibilità l'avrei avuta in un mese..
    Peccato che le pratiche per la richiesta invece son state ultimate dopo un mese.
    In seguito vado a far verifiche al comune e mi si dice che una porta divisoria che separa il nuovo spazio creato e il preesistente non deve esserci...
    Il propietario si prodiga per mettere tutto in ordine perchè io minaccio di non acquistare...

    Quindi si rifà nuovo accatastamento, solo che l'agente immobiliare (quindi il venditore) invece di richiederli al catasto mi invia la documntazione che è stata consegnata in catasto x richiedere nuovo accatastamento, quindi non valida per la banca. Mi ha mandato foto di documenti, insomma cose assurde perchè un agente dovrebbe sapere quali sono i documenti validi!
    Sta planimetria mi viene consegnata l'8 sett.
    La data del rogito è fissata per il 30 settembre.
    inoltre mancano altri documenti come le concessioni edilizie che io ho chiesto all'agente, ma credo l'agente si sia altamente fregato di richiedere al venditore..Tanto l'inadempiente non è lui e lui il compenso se l'è già preso da entrambi....

    ad ogni modo io mando anche raccomandata al venditore richiedendo i documenti e ho avvisato l'agente di richiederli nuovamente.

    VAdo in banca per richiedere mutuo e non mi vogliono accettare la richiesta in quanto manca smprel'agibilità, non vogliono neppure mandarmi il perito... Io insisto..Lo manderanno...
    L'agibilità forse me la danno tra qualche giorno... Spero anche il resto dei documenti.

    Altro problema: una difformità tra stato di fatto e pianta di progetto: ovvero in bagno c'è una finestra e in salone una portafinestra, nel progetto della DIA invece nl sala c'è una finestra nel bagno una portafinestra...
    Magicamente nel progetto per opere interne in cui viene aggiunto in progetto il separee compaiono le finestre al posto giusto. Ancora non ho avuto chiarimenti in merito e il mio perito sta cercando con difficoltà di avere più dati dal comune.
    Che devo pensare? mi daranno il mutuo?
    Rischio di perder soldi?

    Il mio avvocato dice che non sono inadempiente dato che c'è stato ritardo nella consegna di documenti.
    La scrittura è vincolata al buon esito del mutuo sia per quanto riguarda la caparra confirmatoria (l'anticipo) che per quanto riguarda il compenso dell'agenzia.

    Che ne pensate?
     
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  2. Valexh

    Valexh Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Avete stabilito una data x la consegna dei documenti?
     
  3. casanuova14

    casanuova14 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    si... ma una volta deciso di mettere a posto la situazione ovviamente son slittate.. In più l'agibilità non è stata data dopo un mese come diceve l'agente immobiliare...
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io penso che non corri rischi avendo congelato il contratto al buon esito del mutuo.
    Però una cosa visto gli sforzi che stai facendo io convocherei il venditore con l'agente e metterei ordine nelle date facendo una scrittura integrativa tua le parti.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 18 Settembre 2014
  5. casanuova14

    casanuova14 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta..
    Come si fa una scrittura integrativa? Cioè una scrittura che posticipi la data del rogito? O in cui si riassumono i vari step
     
  6. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Penso che il tuo avvocato ha ragione ...
    una proposta vincolata al buon esito del mutuo equivale ad una proposta in cui è inserita una clausola sospensiva, quindi se il mutuo non viene concesso non perdi la caparra e tantomeno devi pagare l'agenzia ....
    Diciamo che, se vuoi acquistare quell'immobile, devi solo concordare con i venditori una proroga (sempre subordinando il tutto alla regolarità urbanistica)[DOUBLEPOST=1410989477,1410989375][/DOUBLEPOST]
    la si fà menzionando il precedente accordo e riassumendo tutti gli step (come dici tu) essenziali per fare un acqusto tranquillo
     
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  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa non sono stata chiara.
    la scrittura integrativa deve contenere delle premesse prima sottoscrizione del preliminare e i vari step dopo le premesse le parti di comune accordo e indicate la proroga del rogito sempre vincolata all'approvazione del mutuo.[DOUBLEPOST=1410989610,1410989521][/DOUBLEPOST]Ho postato in contemporanea con il collega ...
     
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  8. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Questo succede perchè non si vuol pagare un proprio consulente...
     
  9. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    E' vero, così come è vero, però, che nel settore vi sono operatori totalmente impreparati e negligenti.
    Se lavorassero un pò meglio, le parti potrebbero affrontare le compravendite con maggiore serenità.
     
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  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Questo succede perchè l'80% delle case italiane è messa così, i proprietari non recepiscono (tranne quando ci sbattono la faccia...) la necessità dei controlli preventivi e alcuni agenti immobiliari non si sforzano di farglieli recepire (anche se, a volte, è veramente difficile convincerli...)
     
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  11. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Se le persone non vogliono pagare un proprio consulente, gli operatori non esistono. L'AI non ha la visione che può avere un professionista del settore, vista la difficoltà e molteplicità di Leggi urbanistiche, catastali e quant'altro ed inoltre ha il compito di mettere le parti d'accordo: perchè dovrebbe tirarsi la zappa sui piedi e non prendere la mediazione? La Legge italiana tutela assai poco, come saprai meglio di me, l'acquirente e non è scritto da nessuna parte che il fabbricato deve essere conforme; queste obbligazioni sono un "surplus" che un tecnico (di parte acquirente) diligente fa inserire nel preliminare, come tutte le altre indagini.
     
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  12. Natalia Vincitrice

    Natalia Vincitrice Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La maggior parte dei proprietari ti risponde che se arriverà questo problema si risolverà al momento opportuno. Vai a spiegargli che così facendo rischia di perdere acquirenti che già sono una rarità in fase di estinzione.
     
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  13. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Non mi trovi molto d'accordo... forse perché la professionalità non consiste soltanto nel prendere la mediazione...
    in che senso non è scritto da nessuna parte che l'immobile debba essere conforme?
     
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  14. casanuova14

    casanuova14 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Questo succede perché ci sono ingegneri incompetenti pagati migliaia di euro che incasinano la situazione al comune inspiegabilmente o di proposito...
    Succede perché la venditrice sicuramente è stata fregata dal costruttore e era in buona fede( non per questo non è in torto visto ciò che sta combinando poi) e neppure il mio consulente( in realtà due diversi) ha visto l'abuso tanto era tutto poi "disegnato "appositamente x camuffare...

    Non sto cercando poi pareri del genere ma consigli ...
     
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  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    vedi mata il problema che in Italia le compravendite viaggiano in maniera diversa da regione a regione e anche da Città e Città ...

    voi in Toscana avete la fortuna dell'obbligatorietà della rtn (relazione tecnica Notarile) da allegare all'atto
    Stranamente tu vai contro gli usi e consuetudini della tua città Firenze, che prevedono che la rtn debba essere fornita dal venditore (tecnico da lui incaricato) , mentre indichi la strada giusta nell'incaricare un tecnico da parte acquirente ... opinione condivisibile ..

    qui non mi trovi daccordo perche è la legge che lo impone e i riferimenti urbanistici (oltre la regolarità) del fabbricato di cui la porzione immobiliare compravenduta fà parte devono essere indicati in ogni atto notarile pena la nullità dello stesso ..
     
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  16. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Che la Legge di riferimento (L. 47/85, art. 40) non obbliga a tale dichiarazione davanti al notaio.[/DOUBLEPOST]
    Permettimi ma mi pare siano discorsi da bar, "per sentito dire": qual è la Legge che impone la conformità edilizia nella vendita, scusa? In Toscana non c'è nessun obbligo di relazione tecnica: la Legge è uguale al resto d'Italia, com'è logico che sia; ma è anche logico che uno che spende centinaia di migliaia di euro in un immobili, prenda un consulente proprio, soprattutto in Italia.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 19 Settembre 2014
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mata, la Legge di riferimento è la 122/2010, nata dal D.L. 78/2010

    http://www.altalex.com/index.php?idnot=11753

    dove viene specificata la dichiarazione richiesta dal Notaio.


    La legge - teoricamente . sarebbe la stessa in tutta Italia, ma in Toscana e a Parma nessun notaio rogita senza la relazione di conformità.
     
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  18. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    si mata infatti io passo la maggior parte della giornata al bar anziche confrontarmi con Notai e professionisti in genere .....
    mi fà specie che tu scriva queste cose, comunque vedo che Silvana mi ha preceduto.
    (anche se la legge da lei richiamata se non erro si riferisce alla conformità catastale )

    scusa ma sono in ufficio e ti posto velocemente alcuni concetti basilari
    scopiazzati per brevità (stò lavorando ed ho letto la tua notifica)

    Deve essere considerato abusivo il fabbricato che risulti edificato in assenza di concessione edilizia ovvero in difformità rispetto alle prescrizioni della stessa.


    La legislazione prevedeva un tempo soltanto sanzioni amministrative, senza occuparsi delle conseguenze civilistiche del contratto di vendita dell'edificio abusivo. Tra gli interpreti venivano indicate a questo proposito varie soluzioni, da quella più drastica della nullità dell'atto traslativo fino a quella della applicabilità della garanzia per vizi del bene venduto ovvero della assoggettabilità della vendita alla risoluzione per inadempimento dell'alienante (Cass.Civ. Sez. II, 2631/84)

    Con l'entrata in vigore della Legge 47/85, la quale tra l'altro è giunta a prescrivere l'abbattimento dei fabbricati costruiti abusivamente ovvero l'acquisizione degli stessi al patrimonio del Comune in cui si trovano, è stata sancita la nullità degli atti di vendita aventi ad oggetto edifici abusivi. La medesima sanzione è stata mantenuta dal T.U. in materia urbanistica 380/01.

    Occorre inoltre fare presente come il perfezionamento di reati edilizi possa condurre
    (al di là della nullità dell'atto) alla confisca del bene che costituisce frutto o provento del reato.

    Credo che se cerchi anche sul sito del Notariato potrai trovare riferimenti utili a riguardo

    ;)
     
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  19. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Caro ingelman, la L. 122/2010 si riferisce -come hai detto- alla sola conformità catastale. Quella edilizia è statuita dall'art. 40 della L. 47/85, che prevede le dichiarazioni da rendere al notaio negli atti di trasferimento e/o costituzione diritti reali sugli immobili: questo articolo non obbliga alla dichiarazione circa la conformità del fabbricato compravenduto od oggetto di permuta/divisione ecc.. Occorre vedere:
    - l'epoca di costruzione del fabbricato, se ante 1942; se ante 01/09/1967;
    - il tipo di abuso edilizio compiuto (se variazione essenziale o meno).
    Probabilmente la sentenza che tu dici riguarda un fabbricato post 1967 e con variazioni essenziali.
     
  20. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    mata carissimo
    ti ho postato quello che la legge prevede così come ti do per certo che il Notaio senza i riferimenti ai titoli urbanistici e in presenza di abusi non sanati non stipula sarebbe un atto nullo eccezion fatta, ai soli fini della commerciabilità , per gli immobili ante '67 (1 settembre 1967).

    Ps non è assolutamente detto che si possono considerare regolari immobili ante 67 ..... ma riferito esclusivamente ad una validità sostanziale dell'atto stesso , accertata l’epoca di costruzione anteriore al 1 settembre 1967, il
    requisito sostanziale di validità degli atti (parliamo sempre di validità di un atto notarile) sussiste sempre, per una sorta diriconoscimento di regolarità urbanistica ex lege ai fini della commerciabilità dei beni.

    http://www.notariato.it/it/primo-pi...eriali/diritto-urbanistico-in-genere/5389.pdf

    Volevo inoltre dirti che a me sembra errato anche un altro punto del post da te precedentemente riportato
    Io non mi trovo in Toscana anche se qualche immobile l'ho venduto tra cui anche a Firenze Città dove operi tu leggendo il tuo profilo ed a me risulta l'esatto contrario, ovvero che la parte venditrice deve farsi redigere da un tecnico abilitato una relazione tecnica da allegare all'atto che attesti la regolarità urbanistica dell'immobile o quanto meno la sua commerciabilità,
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.

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