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  1. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Casa dolce casa, quanto costi? Il Sole lo sa

    di Enrico BronzoCronologia articolo3 novembre 2010




    Luigi sogna ogni notte di essere in Francia, dove i notai su base mensile diffondono i dati su quanto valgono le case al metro quadrato, dati che per tutti i "cugini" sono scolpiti sulla pietra: quelli sono. In Italia ci sono invece almeno una dozzina di fonti, con dati spesso differenti se non contrastanti. E i nostri notai per ora non hanno alcuna intenzione di dare vita a un osservatorio simile, anche per il possibile scostamento tra valore medio effettivo della casa acquistata e quanto dichiarato nel rogito: «Perché dovrei dichiarare un dato sensibile per il fisco?» pensano ancora troppi italiani, incuranti del fatto che le imposte si paghino sul valore catastale.
    Luigi, lettore milanese, si sfoga per email: «Non so più cosa fare per capire quanto vale la casa che vogliamo comprare: ogni fonte che controllo mi dà un valore diverso». Insieme con la sua ragazza fatica a individuare una strategia per mettere nero su bianco un'offerta per acquistare, in zona piazzale Loreto, un appartamento in cui investire i propri risparmi: «Il venditore chiede 295mila euro, all'agenzia immobiliare mi dicono che secondo loro un'offerta giusta è sui 260mila euro. Infine l'agenzia del Territorio valuta gli appartamenti di tipo economico nella zona a 2.600 euro al metro quadrato: se faccio la moltiplicazione per i 72 metri quadri della superficie, mi vengono 190mila euro. Ben 100mila euro di differenza. Assurdo».
    Non è tutto. «Per quello stesso appartamento su cui abbiamo messo gli occhi - spiega Luigi - il venditore dichiarava 80 metri quadrati; noi, seguendo la norma Uni, e avendo riportato la cartina in scala, abbiamo verificato che in realtà erano 72».
    Come trovare certezze in questa Babele di fonti? Anche qui il modello virtuoso è quello francese, dove si parla di superficie calpestabile e non di quella commerciale. In Italia gli agenti immobiliari, o direttamente i proprietari, dicono che vanno conteggiati i muri - anche se non interamente - che nei calcoli troppo spesso assumono sospette dimensioni da muraglia. «L'agenzia immobiliare - continua il racconto di Luigi - davanti al nostro calcolo sulla superficie si è inchinata. Ma con nostro disappunto non ha cambiato il prezzo in quanto sosteneva che rimane pur sempre un trilocale».
    E qui scatta la seconda nota dolente. Perché nonostante la normativa in Italia dica che la vendita della casa è «a corpo», di fatto tutte le elaborazioni sono effettuate in base al valore a metro quadrato, suddivise in base allo stato dell'immobile - da ristrutturare, ristrutturato/nuovo - nonché alla sua tipologia: economico, medio, signorile. Per coerenza le organizzazioni degli agenti immobiliari italiani dovrebbero usare listini con il sistema anglosassone che riporta le quotazioni con le diciture villa, villetta a schiera, villetta bi o tri-familiare, appartamento a una, due, tre camere e così via. Perché non provare?
    Tra tanti potenziali acquirenti in cerca di fari che illuminino la giusta meta, un prezzo equo da pagare per l'agognata casa, Casa&case - ogni sabato sul Sole 24 Ore - adotta due metodi: il primo è quello di pubblicare annualmente un consuntivo tra le fonti che hanno indovinato le previsioni sulle variazioni dei prezzi e quelle che le hanno sbagliate; per poi utilizzare prevalentemente quelle del primo tipo. Il secondo è di incrociare le fonti, con dei "focus città" dove per compravendite e affitti vengono incrociate almeno quattro fonti tra quelle più attendibili.
     
  2. Lorenzo Oliboni

    Lorenzo Oliboni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Di quali fonti si parla?
    Se poi le opinioni sono così "soggettive", chi a fine anno è sicuro di aver azzeccato le previsioni?
    Io ascolto molto radio24 e leggo ogni tanto il SOLE: quando devono fare analisi di mercato intervistano gli amministratori di gruppi in Franchising...le cui valutazioni di mercato sono tutte tendenziose.
    Se ci si aspetta che i notai facciano qualcosa addio....
     
  3. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    anche a me è balzato subito all'occhio il fatto del notaio che espone i valori degli immobili ...
    secondo me i notaio possono raccogliere i prezzi e fornirli ai professionisti per le valutazioni ...
    tenendo presente che i conoscitori dei dati reali di mercato possono essere gli AI :fico:
     
  4. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    .. domanda: sarebbe così difficile pubblicare i prezzi inseriti negli atti , tramite siti consultabili a tutti o solo ai professionisti. non penso che l'agenzia delle entrate possa far fatica a caricare i prezzi divisi per comuni, magari per z.c. o per fogli catastali, o per categoria, sarebbe un bell'aiuto per tutti... o magari c'è già e sono io che non lo so !!!
     
  5. Sep

    Sep Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io penso che questo avrebbe un valenza relativa in quanto, anche nello stesso caseggiato, due appartamenti possono avere valori molto differenti ( specialmente se costruiti anni fa ) in quanto vale il modo in cui sono stati mantenuti.
     
  6. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    esatto!
    e non solo quello ... ci sono molte altre caratteristiche immobiliari da considerare, da solo il prezzo non basta, bisogna che il dato sia raccolto da un professionista.;)
     

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